Achiziția unei proprietăți executate silit în România: ce înseamnă, avantaje, riscuri și procedură

Achiziționarea unei proprietăți executate silit poate fi o oportunitate tentantă atât pentru investitori imobiliari, cât și pentru persoanele care caută o locuință la un preț avantajos. Aceste proprietăți sunt, de regulă, scoase la vânzare prin licitație publică, forțat, pentru a recupera datoriile neachitate ale foștilor proprietari. În acest articol vom explica pe înțelesul tuturor ce presupune o executare silită imobiliară și cum ajunge un imobil în această situație, care sunt avantajele și riscurile implicate în cumpărarea unui asemenea bun, cum decurge procedura de licitație, precum și exemple sau statistici recente din piața românească a imobilelor executate silit. La final, veți găsi și câteva sfaturi practice pentru cei interesați de astfel de achiziții.

Ce este o proprietate executată silit și cum ajunge în această situație

O proprietate executată silit este un imobil (apartament, casă, teren etc.) scos la vânzare forțată, de obicei prin licitație publică organizată de un executor judecătoresc, în scopul recuperării unei datorii. Cu alte cuvinte, bunul imobiliar al debitorului este valorificat (vândut) public, iar sumele obținute sunt folosite pentru achitarea creanțelor restante ale acestuia. Acest proces are loc atunci când proprietarul imobilului nu și-a mai achitat datoriile.

Pentru ca un creditor (bancă, instituție a statului sau altă persoană îndreptățită) să declanșeze executarea silită imobiliară, trebuie să existe un titlu executoriu, cum ar fi o hotărâre judecătorească definitivă sau un contract de credit ipotecar scadent și o procedură legală începând cu o somație de plată către debitor. În practică, în cazul unui credit bancar, înainte de a se ajunge la licitația silită, banca încearcă să evite executarea: debitorul este notificat despre restanțele mari și invitat la discuții pentru o soluție de restructurare sau reeșalonare a datoriei. Băncile preferă să recupereze datoria pe cale amiabilă, deoarece procedura de executare silită implică timp și costuri, iar prețul obținut pe imobil la licitație este adesea mai mic decât valoarea de piață.

Pe scurt, o proprietate ajunge să fie executată silit atunci când proprietarul nu își mai poate plăti datoriile, iar creditorii recurg la vânzarea forțată a bunului pentru a-și recupera creanța. Exemple uzuale includ: neplata creditului ipotecar (banca execută silit casa/apartamentul), datorii la bugetul de stat (ANAF poate executa silit proprietăți pentru recuperarea taxelor restante) sau datorii comerciale (un creditor care a obținut în instanță o hotărâre de recuperare a unei sume poate pune sechestru pe imobilele datornicului).

Este important de știut că procedura este una strict reglementată legal și supravegheată de executor și de instanță, pentru a asigura un proces corect. La finalul licitației, se întocmește un act de adjudecare (documentul prin care imobilul este atribuit cumpărătorului câștigător), care va sta la baza transferului dreptului de proprietate către noul cumpărător. Toate ipotecile sau sarcinile vechi care grevau proprietatea se sting de regulă prin efectul vânzării silite, prețul de adjudecare urmând a fi distribuit creditorilor conform ordinii de preferință prevăzute de lege.

Avantajele achiziției unei proprietăți executate silit

Achiziționarea unui imobil scos la licitație prin executare silită poate aduce multiple beneficii pentru cumpărător, mai ales în termeni financiari. Iată principalele avantaje pe care le oferă aceste proprietăți:

• Preț de cumpărare redus față de piața liberă – Principalul atu al unui bun executat silit este prețul mult redus, adesea sub prețul pieței pentru un imobil similar. Licitațiile pornesc de obicei de la valoarea de evaluare (stabilită de un expert evaluator) și, dacă imobilul nu se vinde la prima strigare, prețul scade la licitațiile următoare. Conform legii, la a doua licitație prețul de pornire scade cu 25%, iar începând cu a treia licitație creditorul are dreptul să reducă prețul cu până la 50% față de evaluare. Cu alte cuvinte, se pot obține discount-uri semnificative. În practică, multe proprietăți ajung să fie adjudecate pentru sume considerabil mai mici decât valoarea lor de piață
• Oportunități de investiție și profit – Prețurile mici creează premisele unor investiții imobiliare profitabile. Mulți investitori urmăresc licitațiile pentru a cumpăra proprietăți pe care apoi să le revândă la prețul pieței sau să le închirieze, obținând un profit. Chiar și persoanele fizice interesate de o locuință personală pot beneficia prin faptul că achiziționează mai ieftin decât ar fi reușit altfel. De exemplu, cine cumpără o casă executată silit cu 30% sub prețul pieței, dacă ulterior o renovează și piața crește, poate obține un randament foarte bun la revânzare sau se bucură că a economisit bani considerabili la achiziție.
• Transparență și siguranță juridică a procedurii – Licitațiile de executare silită se desfășoară conform legii, sub supravegherea unui executor judecătoresc și, dacă este cazul, cu aprobarea instanței. Totul este anunțat, astfel încât procesul este transparent. Actul de adjudecare emis în urma licitației este investit cu putere de titlu de proprietate și, după ce este confirmat de instanță, oferă noului proprietar siguranța juridică că bunul a fost dobândit legal. Practic, odată finalizată procedura și trecut termenul de contestații, cumpărătorul are un act de proprietate.
• Diversitatea ofertelor – Piața proprietăților executate silit cuprinde o gamă variată de imobile: de la apartamente mici, garsoniere, până la vile spațioase, terenuri, spații comerciale, hale industriale sau chiar hoteluri și pensiuni. În toată țara există astfel de oportunități, nu doar în București. Portalurile specializate listează sute de anunțuri de imobile executate silit din toate județele, acoperind majoritatea categoriilor.
• Concurență relativ redusă față de piața liberă – Nu în ultimul rând, trebuie menționat că nu oricine este dispus sau familiarizat cu procedura de licitație, astfel că, în anumite cazuri, concurența între cumpărători poate fi mai mică decât pe piața liberă. Există încă percepția că achiziția la licitație este complicată sau rezervată “inițiaților”, ceea ce nu este adevărat – în teorie oricine poate participa dacă îndeplinește condițiile (depunerea garanției etc.), neexistând restricții de eligibilitate. Faptul că mai puțini cumpărători sunt dispuși să facă acest efort se poate traduce prin șanse mai mari pentru cei hotărâți, uneori adjudecând proprietatea chiar la prețul minim de pornire. Desigur, acest avantaj variază în funcție de imobil – pentru proprietățile foarte atractive pot exista mai mulți doritori chiar și la licitație.
• Posibile litigii și contestații juridice – Fostul proprietar are dreptul legal de a contesta executarea sau actul de adjudecare, dacă consideră că procedura nu a fost corectă. Deși contestațiile nu suspendă automat vânzarea, ele pot întârzia intabularea și punerea în posesie. În cazuri rare, o contestație poate fi admisă de instanță, ceea ce ar duce la anularea vânzării; cumpărătorul își va primi banii înapoi, însă va fi pierdut timp și poate și oportunități
• Evacuarea foștilor proprietari sau chiriași – După ce ați câștigat licitația, preluarea efectivă a imobilului poate fi uneori dificilă dacă fostul proprietar refuză să părăsească voluntar locuința. Noul proprietar, pe baza actului de adjudecare (care constituie titlu executoriu), are dreptul legal să evacueze vechiul proprietar cu ajutorul forțelor de ordine, dacă acesta nu eliberează bunul de bunăvoie. În practică însă, pot apărea situații neplăcute de conflict, ce necesită fie o înțelegere amiabilă, fie executare silită a evacuării prin instanță. Un alt aspect legal important: nu se pot face evacuări în timpul iernii. Conform legii din România, nicio evacuare a locuinței nu se pune în executare în perioada 1 decembrie – 1 martie, indiferent de situație. Această prevedere îi protejează pe debitori de a fi scoși afară în lunile reci, dar pentru cumpărător înseamnă că dacă a adjudecat imobilul iarna și fostul proprietar nu cooperează, nu va putea intra în posesie până primăvara. Așadar, există un risc de întârziere în a vă bucura efectiv de proprietate.
• Imposibilitatea de a inspecta proprietatea în prealabil – Un dezavantaj major este că, de regulă, nu puteți vizita sau inspecta interiorul imobilului înainte de cumpărare. Proprietarii aflați în dificultate financiară nu sunt, în mod evident, încântați să primească potențiali cumpărători în casă pentru vizionare, știind că își pot pierde locuința. Astfel, cumpărătorul la licitație își asumă că achiziționează un bun “nevăzut”, bazându-se doar pe informațiile din dosarul de executare (raportul de evaluare, descrierea imobilului, eventuale poze) și pe exteriorul clădirii. Starea reală a interiorului poate fi incertă. Există riscul ca, supărați pe situație, unii proprietari să fi degradat intenționat bunul (vandalizare, distrugeri ale finisajelor, instalațiilor etc)
• Costuri ascunse și sarcini ale imobilului – Înainte de a licita, este important să vă informați despre situația datoriilor asociate imobilului. Deși ipotecile și alte sarcini înscrise în Cartea Funciară vor fi radiate prin executare, pot exista datorii restante la utilități, întreținere sau taxe locale. Teoretic, aceste datorii rămân în sarcina vechiului proprietar, însă în practică noul proprietar poate fi nevoit să le achite pentru a beneficia de serviciile respective (de exemplu, furnizorii de utilități pot condiționa reconectarea de plata restanțelor). Întrebați expres executorul despre eventualele datorii atașate imobilului: „Există facturi neplătite la utilități? Cât este întreținerea restantă?”. Pot apărea situații neprevăzute în care descoperiți debite mari la utilități sau la asociația de proprietari, pe care va trebui să le suportați din buzunarul propriu. De asemenea, verificați dacă imobilul are chiriași cu contract (un contract de închiriere încheiat anterior executării ar putea subzista până la expirare, în anumite condiții) sau dacă este grevat de vreun litigiu. Pe scurt, documentați-vă atent pentru a evita costuri ascunse ulterioare.
• Necesitatea achitării rapide a prețului – Un alt factor de risc este legat de plata prețului adjudecat în termenul legal. Cumpărătorul are obligația de a plăti integral suma cu care a câștigat licitația în 30 de zile de la adjudecare. Dacă nu reușește să facă rost de bani în acest interval, vânzarea se anulează, garanția de 10% depusă este pierdută, iar imobilul va fi scos din nou la licitație. Mai mult, conform legii, adjudecatarul care nu plătește poate fi obligat să suporte diferența dacă la următoarea licitație prețul obținut pe imobil va fi mai mic. Practic, lipsa banilor la timp poate aduce pierderi serioase. De aceea, este crucial ca cei care participă la astfel de licitații să aibă finanțarea pregătită.
• Birocrație și timp de așteptare – Procesul de la adjudecare până la a deveni efectiv proprietar cu drepturi depline nu este instantaneu. După încheierea licitației, chiar dacă ați plătit prețul imediat, există un termen de aproximativ 30 de zile în care se pot formula contestații. Abia după expirarea acelui termen (sau după soluționarea eventualelor contestații) instanța emite o încheiere sau hotărâre prin care vă conferă dreptul de a intabula proprietatea pe numele dumneavoastră. Toate aceste proceduri pot dura câteva săptămâni sau luni. Dacă doriți să vă mutați imediat sau să începeți lucrări, acest interval de așteptare poate fi un inconvenient. De asemenea, formalitățile de intabulare, radiere a sarcinilor, obținerea extraselor de Carte Funciară etc., implică niște etape birocratice ce necesită atenție și timp.

Dezavantajele și riscurile potențiale ale unor astfel de achiziții

În ciuda avantajelor evidente, cumpărarea unei proprietăți executate silit nu este lipsită de riscuri și inconveniente.

• Posibile litigii și contestații juridice – Fostul proprietar are dreptul legal de a contesta executarea sau actul de adjudecare, dacă consideră că procedura nu a fost corectă. Deși contestațiile nu suspendă automat vânzarea, ele pot întârzia intabularea și punerea în posesie. În cazuri rare, o contestație poate fi admisă de instanță, ceea ce ar duce la anularea vânzării; cumpărătorul își va primi banii înapoi, însă va fi pierdut timp și poate și oportunități
• Evacuarea foștilor proprietari sau chiriași – După ce ați câștigat licitația, preluarea efectivă a imobilului poate fi uneori dificilă dacă fostul proprietar refuză să părăsească voluntar locuința. Noul proprietar, pe baza actului de adjudecare (care constituie titlu executoriu), are dreptul legal să evacueze vechiul proprietar cu ajutorul forțelor de ordine, dacă acesta nu eliberează bunul de bunăvoie. În practică însă, pot apărea situații neplăcute de conflict, ce necesită fie o înțelegere amiabilă, fie executare silită a evacuării prin instanță. Un alt aspect legal important: nu se pot face evacuări în timpul iernii. Conform legii din România, nicio evacuare a locuinței nu se pune în executare în perioada 1 decembrie – 1 martie, indiferent de situație. Această prevedere îi protejează pe debitori de a fi scoși afară în lunile reci, dar pentru cumpărător înseamnă că dacă a adjudecat imobilul iarna și fostul proprietar nu cooperează, nu va putea intra în posesie până primăvara. Așadar, există un risc de întârziere în a vă bucura efectiv de proprietate.
• Imposibilitatea de a inspecta proprietatea în prealabil – Un dezavantaj major este că, de regulă, nu puteți vizita sau inspecta interiorul imobilului înainte de cumpărare. Proprietarii aflați în dificultate financiară nu sunt, în mod evident, încântați să primească potențiali cumpărători în casă pentru vizionare, știind că își pot pierde locuința. Astfel, cumpărătorul la licitație își asumă că achiziționează un bun “nevăzut”, bazându-se doar pe informațiile din dosarul de executare (raportul de evaluare, descrierea imobilului, eventuale poze) și pe exteriorul clădirii. Starea reală a interiorului poate fi incertă. Există riscul ca, supărați pe situație, unii proprietari să fi degradat intenționat bunul (vandalizare, distrugeri ale finisajelor, instalațiilor etc)
• Costuri ascunse și sarcini ale imobilului – Înainte de a licita, este important să vă informați despre situația datoriilor asociate imobilului. Deși ipotecile și alte sarcini înscrise în Cartea Funciară vor fi radiate prin executare, pot exista datorii restante la utilități, întreținere sau taxe locale. Teoretic, aceste datorii rămân în sarcina vechiului proprietar, însă în practică noul proprietar poate fi nevoit să le achite pentru a beneficia de serviciile respective (de exemplu, furnizorii de utilități pot condiționa reconectarea de plata restanțelor). Întrebați expres executorul despre eventualele datorii atașate imobilului: „Există facturi neplătite la utilități? Cât este întreținerea restantă?”. Pot apărea situații neprevăzute în care descoperiți debite mari la utilități sau la asociația de proprietari, pe care va trebui să le suportați din buzunarul propriu. De asemenea, verificați dacă imobilul are chiriași cu contract (un contract de închiriere încheiat anterior executării ar putea subzista până la expirare, în anumite condiții) sau dacă este grevat de vreun litigiu. Pe scurt, documentați-vă atent pentru a evita costuri ascunse ulterioare.
• Necesitatea achitării rapide a prețului – Un alt factor de risc este legat de plata prețului adjudecat în termenul legal. Cumpărătorul are obligația de a plăti integral suma cu care a câștigat licitația în 30 de zile de la adjudecare. Dacă nu reușește să facă rost de bani în acest interval, vânzarea se anulează, garanția de 10% depusă este pierdută, iar imobilul va fi scos din nou la licitație. Mai mult, conform legii, adjudecatarul care nu plătește poate fi obligat să suporte diferența dacă la următoarea licitație prețul obținut pe imobil va fi mai mic. Practic, lipsa banilor la timp poate aduce pierderi serioase. De aceea, este crucial ca cei care participă la astfel de licitații să aibă finanțarea pregătită.
• Birocrație și timp de așteptare – Procesul de la adjudecare până la a deveni efectiv proprietar cu drepturi depline nu este instantaneu. După încheierea licitației, chiar dacă ați plătit prețul imediat, există un termen de aproximativ 30 de zile în care se pot formula contestații. Abia după expirarea acelui termen (sau după soluționarea eventualelor contestații) instanța emite o încheiere sau hotărâre prin care vă conferă dreptul de a intabula proprietatea pe numele dumneavoastră. Toate aceste proceduri pot dura câteva săptămâni sau luni. Dacă doriți să vă mutați imediat sau să începeți lucrări, acest interval de așteptare poate fi un inconvenient. De asemenea, formalitățile de intabulare, radiere a sarcinilor, obținerea extraselor de Carte Funciară etc., implică niște etape birocratice ce necesită atenție și timp.

În concluzie, achiziția la licitație silită vine la pachet atât cu oportunități, cât și cu riscuri. Potențialii cumpărători trebuie să cântărească bine aceste dezavantaje: de la incertitudinea legată de starea și situația juridică a imobilului, la eventualele complicații cu evacuarea și până la stresul de a asigura plata rapidă. Informați-vă temeinic și fiți pregătiți să gestionați aceste aspecte