Autorizația de construcție în România: ghid complet

Autorizația de construcție este actul administrativ emis de autoritatea locală (primărie/consiliu) care permite legal executarea lucrărilor de construcții. Conform Art.1 alin. 1 din legea nr. 50/1991, fără autorizație nu se poate construi.

“Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construcție sau de desființare, emisă în condițiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren și/sau construcții - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.”

Rolul principal al autorizării este de a asigura că proiectul respectă normele de urbanism, de siguranță și de protecție a mediului. Practic, prin autorizare se verifică regimul legal al terenului și conformitatea proiectului cu Planul Urbanistic General (PUG) sau planurile detaliate ale localității. În caz contrar, autoritățile pot aplica amenzi importante, oprirea lucrărilor sau chiar demolarea construcției ilegale.

Ce lucrări necesită autorizație de construcție

Construcţii noi: orice locuință nouă, anexă sau structură permanentă.
Extinderi și modificări: extinderea clădirii (mansardare, amprentă la sol, etc.), schimbarea destinației (de ex. din depozit în locuință) sau modificări structurale majore.
Reconsolidări, reparații capitale: consolidări, modificări de structură, lucrări la instalațiile de bază aferente.
Amenajări complexe: construcţii provizorii de șantier, stații de producere energie, rețele de utilități, drumuri și poduri locale.

Legea 50/1991 precizează că autorizația se eliberează pentru „lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinație sau de reparare a construcțiilor de orice fel”. În practică, aceasta înseamnă că aproape orice lucrare majoră la o clădire existentă ori la un teren necesită autorizație: de la ridicarea unei case, până la construirea unui gard. Există și categorii speciale (monumente istorice, infrastructură, spații publice) care necesită autorizații distincte, dar pentru majoritatea persoanelor fizice ele sunt mai puțin relevante.

Lucrări care nu necesită autorizație (art. 11 Legea 50/1991)

Conform art. 11 din Legea 50/1991, se pot executa fără autorizație numai lucrări de reparație sau întreținere care nu modifică nici structura de rezistență, nici aspectul arhitectural al clădirii. În această categorie intră:

Întreținerea finisajelor – zugrăveli sau vopsitorii interioare și exterioare doar dacă se păstrează culorile și texturile existente, fără adăugare de elemente decorative noi ;
Reparații/înlocuiri de tâmplărie – ferestre, uși, rulouri, cu păstrarea formei și dimensiunilor golurilor ;
Reparații la acoperiș – schimbarea țiglelor, învelitorilor, jgheaburilor numai dacă nu se modifică forma sau materialul acoperișului ;
Lucrări nestructurale la instalații (înlocuiri locale la instalații sanitare/termice, montare de sobe ori aer‑condiționat individual) și refaceri de gresie/faianță, pardoseli ori tencuieli interioare ;
Reparații la împrejmuiri, trotuare, ziduri de sprijin, scări de acces, dacă nu se schimbă forma și materialele.

Pentru clădirile din zone protejate sau de patrimoniu se aplică aceleași excepții, dar numai când construcția nu e monument istoric și intervenția nu afectează volumul ori fațada.

Important: De îndată ce lucrarea modifică structura de rezistență, volumul, forma, materialele ori culorile fațadei sau influențează indicii urbanistici (POT/CUT), autorizația devine obligatorie, indiferent cât de mică pare intervenția .

Astfel, schimbarea culorii fațadei, adăugarea unui balcon, închiderea unei terase, mansardarea, recompartimentările structurale ori orice extindere sunt lucrări care nu mai intră în excepțiile art. 11 și trebuie autorizate înainte de a începe execuția.

Pașii de obținere a autorizației

Certificat de urbanism (C.U.) – obținut de la primărie, acesta informează despre regimul juridic şi indicatorii urbanistici ai terenului (POT, CUT, regim înălțime). Se obține în aproximativ 30 zile şi nu ține loc de autorizație. În C.U. se menționează lista avizelor și acordurilor necesare (ex. de la mediu, pompieri, rețele publice).
Proiect tehnic de execuție – elaborat de arhitecți/ingineri. Include documentația arhitecturală (planșe, memoriu, deviz general) și, după caz, proiect de rezistență, instalații, studiu geotehnic, studiu de însorire etc. Proiectul pentru autorizație este extras din proiectul tehnic și trebuie să respecte condițiile date de C.U. şi avize.
Obținerea avizelor și acordurilor – documentația proiectului se trimite către instituțiile vizate în C.U. (alimentare cu apă, canal, gaze, energie electrică, salubritate, mediu, etc.).
Depunerea dosarului la autoritatea emitentă – în general, la primăria locală (vezi mai jos instituții). Dosarul se depune complet (de obicei în 2 exemplare), incluzând: cerere de emitere, C.U., copie titlu de proprietate (contract, extras CF), proiectul DTAC, toate avizele obținute, dovada plății taxelor legale şi adeverințe. Dacă dosarul e incomplet, autoritatea trebuie să-l returneze în 5 zile lucrătoare cu mențiunea completărilor necesare.
Emiterea autorizației – conform legii, primăria trebuie să elibereze autorizația în maximum 30 de zile lucrătoare de la data înregistrării dosarului complet. După emitere, autorizatorul stabilește valabilitatea inițială (max. 12 luni) în care lucrările trebuie începute. În caz de nevoie, autorizația poate fi prelungită cu încă 12 luni pe bază de cerere motivată.

Autorizația de construcție este emisă, ca regulă, de primarul comunei, orașului ori municipiului în a cărui rază se află terenul. În baza art. 4 din Legea 50/1991, președintele consiliului județean preia competența numai în situații expres prevăzute de lege, de pildă:

când lucrările se desfășoară pe terenuri care depășesc limita unei singure unități administrativ‑teritoriale;
când primăria respectivă nu are niciun funcționar cu atribuții de urbanism și a solicitat în sprijinul județului;
ori în cazuri excepționale (de exemplu, consiliul local este dizolvat și primarul nu‑și poate exercita atribuțiile).

În toate celelalte situații – inclusiv atunci când terenul este în extravilan, dar aparține aceleiași comune – autorizația rămâne în responsabilitatea primarului

După ce primește autorizația, beneficiarul trebuie să comunice data începerii lucrărilor atât emitentului, cât și Inspectoratului Teritorial în Construcții, utilizând formularele F.13/F.14, cu minimum zece zile înainte de deschiderea șantierului 

Investitorul este obligat să anunțe primăria și Inspectoratul de Stat în Construcții asupra datei începerii lucrărilor autorizate.

Dosarul complet pentru autorizația de construcție (formă 2025)

Pentru o locuință rezidențială, autorizația de construcție se eliberează numai dacă depui un dosar tehnic‑juridic conform Anexei 1 la Legea 50/1991 și Normelor metodologice aprobate prin Ordinul 839/2009. Iată lista detaliată a actelor, cu explicații concrete:

Nr.	Document	Detalii esențiale
1	Cerere tip	Formularul-model din Norme, semnat de proprietar / împuternicit (cu procură notarială).
2	Certificat de urbanism (C.U.)	Original, valabil, obținut “în scop autorizare lucrări de construire”; conține lista exactă de avize obligatorii.
3	Acte de proprietate & extras CF	Contract de vânzare-cumpărare / titlu de proprietate + extras de carte funciară la zi (≤ 30 de zile).
4	Documentația tehnică pentru autorizare (D.T.A.C.)	Plan de situație, planuri parter/etaj/fațade, secțiuni, memorii tehnice, semnate de arhitect și ingineri; structura detaliată este în Anexa 1, lit. A (Legea 50).
5	Studiu geotehnic	Obligatoriu la clădiri noi/extinderi; indică tipul fundației și parametrii solului.
6	Avize & acorduri (conform C.U.)	Uzual: rețele utilități (apa–canal, gaze, electricitate), salubritate, drumuri, Mediu, Sănătate Publică, ISU-pompieri, OCPI (pentru scoatere din circuit agricol/extravilan), distribuție telecom, monumente istorice (dacă e cazul).
7	Acord/consimțământ vecini (dacă e nevoie)	Notarial, cerut de art. 27 din Norme pentru construcții lipite de hotar, schimbări de destinație etc.
8	Declarație privind valoarea lucrărilor (deviz general)	Semnată de proiectant, necesară calculului taxei de emitere.
9	Dovada plății taxelor	a) taxa de autorizare (≈ 0,5 % din valoarea lucrărilor) la direcția taxe locale; b) timbru O.A.R. (0,5 ‰ din valoare).
10	Înscrisuri profesionale	Certificat de înscriere la OAR pentru arhitect, viză anuală ISC pentru inginer structurist, contract de proiectare.
11	Studii suplimentare (dacă le impune C.U.)	De exemplu: studiu de însorire (distanță mică între clădiri), audit energetic, raport de impact asupra mediului, evaluare seismică etc.

Documentația tehnică trebuie întocmită conform Anexei I a Legii 50/1991; orice omisiune esențială poate duce la respingerea dosarului. Este recomandat să colaborezi cu un arhitect autorizat care să coordoneze întocmirea dosarului și contactarea instituțiilor necesare.

Costuri orientative

Pentru o casă de dimensiuni medii, costul de autorizare ajunge de regulă la 8000 – 12000 lei: 0,5 % taxă legală pe valoarea lucrărilor, timbrul de arhitectură (0,05 %), avizele cerute prin certificatul de urbanism și onorariile de proiectare. Suma finală depinde de suprafață, complexitate și tarifele locale stabilite prin hotărâri de consiliu.

Componentă	Bază legală / sursă	Cum se calculează	Interval uzual*
Taxa de autorizare	Legea 50/1991 art. 47; Norme art. 31 ‹0,5 % din valoarea lucrărilor	0,5 % × valoarea din deviz (minimul nu poate coborî sub valoarea impozabilă stabilită local)	500 lei la o lucrare evaluată 100 000 lei
Timbru OAR	Ordinul Arhitecților, art. 5 ‹0,05 % din investiție›	0,5 ‰ × valoarea lucrărilor	50 lei / 100 000 lei
Avize & acorduri	Listă din Certificatul de urbanism; costurile le stabilesc furnizorii	Taxe fixe pentru utilități, ISU, Mediu, OCPI etc.	300 – 1 000 lei
Proiectare (DTAC + PTh + DE)	Tarife practică de piață	Preț pe m² (≈ 50 – 120 lei/m²) sau procent (5 – 8 % din investiție)	8 000 – 10 000 lei / 100 m²
Studii suplimentare (geotehnic, însorire, expertiză)	Obligații din Norme & CU	Taxă pe studiu	1 000 – 2 500 lei (dacă sunt cerute)

*Estimările sunt orientative pentru o locuință unifamilială de ~100 m²; tarifele locale, suprafața și complexitatea pot ridica sau coborî aceste valori.

Ce mai trebuie să știi

Dovada plății taxei AC și a timbrului OAR se atașează dosarului înainte de emiterea autorizației.
Avizele nu sunt identice peste tot: un certificat de urbanism urban poate cere 6‑7 avize, în timp ce într-o comună pot fi doar 3‑4. Costurile publicate de furnizori (ex. 150 lei apă‑canal, 120 lei electrica) sunt orientative.
Onorariile de proiectare includ coordonarea arhitect‑structură‑instalații, întocmirea devizului general și semnăturile tuturor specialiștilor. În județele cu cerere mare (Cluj, Ilfov), prețul poate depăși 100 lei/m².
Notificarea F.13/F.14 către ISC trebuie făcută cu ≥ 10 zile înainte de deschiderea șantierului; formularul cere să menționezi exact valoarea declarată a lucrărilor.

Recomandare: planifică din timp minim 4 – 8 % din bugetul total al casei pentru etapa de proiectare și autorizare. Sumele par mari, dar te feresc de amenzi (1 000 – 100 000 lei) și de riscul extrem al demolării unui imobil construit fără acte.

 Riscurile construirii fără autorizație

Legea 50/1991 tratează „scurtătura” fără acte ca pe o abatere gravă: prevede amenzi de până la 100 000 lei, blocarea șantierului, imposibilitatea de a înscrie casa în Cartea Funciară și, în ultimă instanță, demolarea pe cale judecătorească. În cazuri speciale (monumente, rețele de interes public), lucrarea fără AC este infracțiune și se pedepsește penal. Pe scurt, economia aparentă de timp și bani se transformă rapid în luni de procese și costuri mult mai mari decât taxa legală de 0,5 %.

Tip de sancțiune	Bază legală	Interval / efect practic
Amendă contravențională	Art. 26 Legea 50/1991	1 000 – 100 000 lei; se aplică și după începerea lucrărilor
Sistarea lucrărilor	Art. 2 & 26; proces‑verbal ISC / primărie	Șantier blocat până la „intrarea în legalitate”
Termen de intrare în legalitate	Art. 26 alin. 2 lit. a)	30 – 90 zile; se depune AC post‑factum
Demolare forțată	Art. 32 Legea 50/1991	Hotărâre definitivă, executată pe cheltuiala proprietarului
Imposibilitatea intabulării	Cod civil + art. 37 Legea 50/1991	Fără AC & recepție nu poți vinde, ipoteca ori moșteni legal construcția
Răspundere penală	Art. 24 Legea 50/1991	Închisoare 3 luni – 3 ani sau amendă penală pentru lucrări la monumente, rețele vitale etc.
Prescripția contravenției	Art. 31 alin. 5 Legea 50/1991	Amenda se poate aplica max. 3 ani după finalizarea lucrării
Risc tehnic & litigii	Norme de urbanism; jurisprudență	Pericol de prăbușire, incendii; vecinii pot cere despăgubiri și demolare

În concluzie, beneficiul aparent al „economisirii” timpului sau banilor prin neînregistrare este depășit de riscurile ulterioare foarte mari. Legea 50/1991 prevede clar că orice construcție ridicată fără autorizatie poate fi sancționată prin amenda și obligativitatea intrării în legalitate.

Situații practice și note finale

Intravilane vs. extravilane: În localități, casele pot fi ridicate doar pe terenuri înscrise în intravilan (limitele administrative ale orașului/satului). Urbanismele locale (PUG, PUZ) definesc zonele construibile și restricțiile aferente. De exemplu, planurile locale pot stabili retrageri față de stradă sau densități maxime. Dacă terenul are un plan urbanistic de detaliu (PUD), proiectul trebuie să se conformeze acestuia. În absența unui PUD aprobat, primăria poate solicita întocmirea unuia pe baza PUG/PUZ (conform reglementărilor de urbanism).
Zone rurale: La sate, primarii pot autoriza case și anexe gospodărești în intravilan. Pentru construcții în extravilan (terenuri agricole), există reguli specifice: de obicei trebuie scoaterea terenului din arendă (aviz OCPI) și restricții de suprafață. Legea 50/1991 prevede că primarul de comună poate autoriza anexe agricole de până la 100 mp (în extravilan). Astfel, dacă ai un teren la țară, clarifică la primărie dacă parcela este intravilană și ce regimul de construire se aplică; dacă e extravilan, vei avea pași suplimentari (ex. aviz de la OCPI pentru schimbarea categoriei de folosință).
Planuri urbanistice (PUG, PUZ, PUD): Documentele de urbanism stabilesc regulile locale. PUG-ul (planul general al localității) reglementează destinația terenurilor și indicatorii de construcție pentru întreaga localitate. PUZ-ul detaliază planuri zonale pentru anumite cartiere, iar PUD-ul vizează parcelele individuale. În practică, pentru autorizație este esențial să respecți ceea ce spune PUG-ul și să obții orice plan amănunțit necesar. Pe scurt, autorizația trebuie să respecte normele urbanistice locale.

În final, legea aplicabilă este Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții (actualizată periodic). Pentru informare suplimentară, se pot consulta și actele din domeniul urbanismului (Legea 350/2001, OUG 57/2019) şi normele metodologice emise de Ministerul Dezvoltării. Însă chiar și fără să intri în detaliile legislative, principiul de bază este: nu începe construcția fără autorizație de construcție! Așa îți asiguri că viitoarea ta casă respectă legea, este în siguranță și nu va atrage amenzi sau probleme legale mai târziu.