Cartiere Cluj – Ghid comparativ al principalelor zone rezidențiale din Cluj-Napoca

Cluj-Napoca este unul dintre cele mai dinamice orașe imobiliare din România, cu prețuri în continuă creștere și o cerere ridicată atât pentru închirieri, cât și pentru vânzări​. Fiecare cartier al Clujului are specificul său – de la zonele vechi, bine așezate urbanistic, la cartiere noi în plină dezvoltare. Acest ghid comparativ prezintă principalele cartiere din Cluj, avantajele și dezavantajele fiecăruia, prețurile medii actualizate (atât pentru apartamente vechi, cât și noi) și tendințele actuale de pe piață. Indiferent dacă sunteți chiriaș, cumpărător sau investitor, veți găsi informații utile pentru a alege zona potrivită nevoilor și bugetului dumneavoastră.

Cartierul Mănăștur

Cartierul Mănăștur este cel mai mare cartier al Clujului ca populație, situat în partea de vest a orașului. Dominat de blocuri construite în perioada comunistă, Mănăștur oferă numeroase locuințe la prețuri mai accesibile decât zonele centrale. Zona dispune de piețe (ex: Piața Flora), supermarketuri, școli și conexiuni bune de transport în comun către centru.

Avantaje:

• Numeroase opțiuni de transport public (autobuze și troleibuze) către centrul orașului și alte zone; acces relativ rapid spre centru.
• Facilități diverse în cartier: piețe agroalimentare, supermarketuri, farmacii, școli și grădinițe.
• Parcuri și spații verzi îmbunătățite recent (ex: Parcul „La Terenuri” modernizat), zone de joacă pentru copii și apropiere de Pădurea Făget pentru iubitorii de natură.
• Prețuri imobiliare mai scăzute comparativ cu alte cartiere ale Clujului – cartier popular pentru bugetele medii sau studenți.

Dezavantaje:

• Trafic intens la orele de vârf pe arterele principale (Calea Florești, strada Primăverii), aglomerație și probleme de parcare în zonele de blocuri vechi.
• Blocuri vechi cu aspect uniform și iz comunist, care pot necesita renovări; mai puține construcții noi de calitate în interiorul cartierului.
• Distanța față de centrul orașului este mai mare (în jur de 4-5 km), ceea ce înseamnă un timp de deplasare mai lung, mai ales cu mașina personală în orele aglomerate.
• Calitate a aerului afectată ușor de traficul intens și densitatea ridicată a populației.

Prețuri: În Mănăștur se înregistrează unele dintre cele mai accesibile prețuri din municipiu. Apartamentele vechi (blocurile de 4-10 etaje din anii '70-'80) se vând în jur de 2.300 €/mp, în timp ce apartamentele noi din micile ansambluri de pe străzile periferice ajung la ~2.500 €/mp​. Chiriile sunt și ele mai prietenoase cu bugetul: chiria medie pentru un apartament de 2 camere este aproximativ 470 €/lună​, făcând Mănășturul atractiv pentru studenți și tineri la început de drum. Fiind cel mai mare cartier, oferta de apartamente de închiriat este și ea foarte bogată.

Proiecte rezidențiale: Dezvoltările imobiliare majore sunt mai rare în interiorul cartierului Mănăștur din cauza densității construite deja mari. Totuși, zonele de la marginile cartierului au văzut mici proiecte noi – de exemplu, pe str. Câmpului au apărut blocuri cu apartamente moderne, iar către limita cu Florești se construiesc noi imobile. Modernizarea Parcului „La Terenuri” a îmbunătățit calitatea vieții în cartier, iar pe viitor se preconizează și conectarea Mănășturului la viitoarea linie de metrou metropolitan, ceea ce ar crește atractivitatea zonei.

Cartierul Mărăști

Mărăști este un cartier situat în estul orașului, imediat lângă centrul Clujului, fiind unul dintre cele mai bine conectate și căutate cartiere. Se întinde de la zona centrală (Piața Mărăști) până spre periferia estică (Expo Transilvania). Predomină blocurile construite în anii ‘70-’80, dar zona găzduiește și clădiri de birouri moderne și magazine, conferindu-i un aer mixt rezidențial-comercial.

Avantaje:

• Locație foarte apropiată de centrul orașului (2-3 stații de autobuz sau ~20 minute de mers pe jos până în Centru), cu transport în comun excelent: multe linii de autobuz și troleibuz tranzitează Mărăștiul.
• Infrastructură de comerț și servicii dezvoltată: Piața Mărăști (pentru produse proaspete), supermarketuri (Lidl, Kaufland), bănci, farmacii, clinici medicale și centre de fitness.
• Apropiere de zone de birouri (The Office, clădirile de pe Bd. 21 Decembrie) – convenabil pentru cei care lucrează în aceste centre.
• O ofertă variată de apartamente, de la garsoniere accesibile la apartamente spațioase, ceea ce atrage atât tineri chiriași, cât și familii sau investitori (datorită cererii constante de închiriere în zonă).

Dezavantaje:

• Trafic intens și aglomerație – intersecția din Piața Mărăști și arterele principale (Bd. 21 Decembrie 1989, Str. Aurel Vlaicu) sunt foarte aglomerate la orele de vârf. Zona suferă de congestie și poluare fonică din cauza traficului.
• Lipsa spațiilor verzi mari – în afară de mici parcuri sau locuri de joacă între blocuri, cartierul nu are un parc întins Locuitorii pot ajunge totuși relativ ușor în Parcul Central sau în Gheorgheni pentru recreere.
• Blocurile vechi pot avea design auster și unele apartamente sunt mai mici ca suprafață (confort II în zona Expo Transilvania), necesitând renovare.
• Prețuri ridicate pentru un cartier de blocuri vechi – popularitatea zonei face ca apartamentele să se vândă rapid și la prețuri comparabile cu cartiere mai centrale, ceea ce poate fi un dezavantaj pentru cumpărătorii cu buget limitat.

Prețuri: Mărăștiul se numără printre cartierele scumpe ale Clujului, datorită cererii ridicate. Prețul mediu cerut pentru apartamentele de vânzare este în jur de 2.700–2.900 €/mp​, apropiindu-se de pragul de 3.000 €/mp în zonele foarte dorite (ex. aproape de Centru sau de The Office). Apartamentele noi din micile ansambluri apărute la marginea cartierului (de exemplu în zona Fabricii sau aproape de Bd. 21 Decembrie) se vând și ele în jur de 3.000 €/mp, în timp ce apartamentele vechi confort II din zona Expo pot fi găsite la prețuri mai mici pe mp, dar și cu suprafețe mai reduse. Chiria medie pentru un apartament de 2 camere în Mărăști este de aproximativ 550 €/lună, cartierul fiind constant în topul preferințelor chiriașilor (în special studenți și tineri angajați) datorită accesului facil la tot ceea ce oferă orașul.

Proiecte rezidențiale: Deși Mărăștiul este în mare parte „construit”, există proiecte rezidențiale recente la marginile cartierului. De-a lungul străzii Fabricii apar blocuri noi cu apartamente moderne, regenerând zonele industriale. Un exemplu notabil este complexul Record Park, situat la granița dintre Mărăști și centru, care a adus apartamente noi, spații de birouri și zone de petrecere a timpului liber. Planurile municipale de reamenajare a Pieței Mărăști pot crește pe viitor calitatea vieții în cartier.

Cartierul Gheorgheni

Gheorgheni este un cartier situat în estul Clujului, recunoscut ca fiind unul dintre cele mai bine gândite urbanistic cartiere vechi ale orașului. Aici blocurile au fost amplasate aerisit, cu multe spații verzi între ele. Gheorgheniul are un caracter familial și liniștit, dar și puncte de interes majore precum Iulius Mall și campusul universitar FSEGA.

Avantaje:

• Urbanism aerisit și spații verzi: Cartierul are numeroase zone verzi și parcuri mici între blocuri. De asemenea, Complexul Sportiv Gheorgheni este un parc mare, modern, cu lac, locuri de joacă, terenuri sportive, foarte apreciat de locuitori​.
• Facilități și educație: În Gheorgheni se află Iulius Mall (un important centru comercial), campusul Universității de Științe Economice (FSEGA), școli și grădinițe de prestigiu. Acestea cresc valoarea zonei și o fac atractivă atât pentru familii, cât și pentru investiții (apartamentele pot fi închiriate ușor studenților sau angajaților din zonă).
• Accesibilitate: Cartierul este bine conectat prin transport public (autobuze) de centru și alte zone. Prin Bd. Nicolae Titulescu și str. Teodor Mihali se ajunge relativ rapid în Centru sau în Mărăști. Traficul intern e bine distribuit datorită rețelei dense de străzi din cartier.
• Mix de vechi și nou: Deși predomină blocurile vechi cu apartamente spațioase și bine compartimentate, la marginile cartierului (zona Între Lacuri și spre Borhanci/Sopor) apar și blocuri noi. Astfel, cumpărătorii au opțiunea atât a farmecului apartamentelor solide din anii '80, cât și a confortului construcțiilor noi.

Dezavantaje:

• Prețuri ridicate: Gheorgheniul este foarte căutat, atât ca locuire proprie, cât și pentru investiții, ceea ce face ca prețurile apartamentelor să fie printre cele mai mari din Cluj pentru un cartier „tradițional” (apropiate de 3.000 €/mp). Aceasta poate fi o barieră pentru cei cu buget limitat.
• Clădiri mai vechi: Chiar dacă sunt bine întreținute, multe blocuri au peste 40-50 de ani. Estetic, arhitectura este cea standard a anilor comunismului, ceea ce unii cumpărători consideră un minus față de cartierele noi.
• Dezvoltare limitată intern: Fiind deja construit și sistematizat, puține terenuri libere rămân pentru proiecte noi în interiorul cartierului (cele noi sunt la periferie, ex. Sopor). Acest lucru înseamnă că oferta de apartamente noi în inima Gheorgheniului e redusă, iar cererea se îndreaptă spre blocurile existente, punând presiune pe prețuri.
• Traficul către centru poate deveni aglomerat la orele de vârf pe arterele principale (de ex. str. Titulescu -> Piața Cipariu), deși în interiorul cartierului traficul este mai lejer. Lipsa unui acces rutier direct foarte larg către centru face ca uneori locuitorii să folosească rute ocolitoare (prin Mărăști sau prin Zorilor) în funcție de destinație.

Prețuri: Gheorgheniul concurează cu Mărăștiul la nivel de prețuri medii. Un apartament în acest cartier se vinde în medie cu aprox. 2.900 €/mp​. Apartamentele vechi bine întreținute din zonele preferate (ex. Aleea Băișoara, str. Detunata, zonele din apropierea Iulius Mall) se tranzacționează frecvent în jurul acestui nivel. Pe de altă parte, apartamentele noi construite în zona de extindere Sopor/Borhanci se înscriu și ele în intervalul 2.700-3.000 €/mp, în funcție de stadiul construcției și dotări. Chiriile în Gheorgheni sunt similare cu cele din Mărăști – aproximativ 550 €/lună pentru un apartament de 2 camere standard​, datorită cererii ridicate din partea studenților (FSEGA, dar și alte facultăți nu sunt departe) și a familiilor tinere care apreciază zona verde și liniștită.

Proiecte rezidențiale: La capătul cartierului Gheorgheni, spre est, s-a dezvoltat zona Borhanci și se plănuiește noul cartier Sopor. Masterplanul Sopor prevede construcția de la zero a unui întreg cartier modern pe ~250 de hectare, care ar putea găzdui peste 25.000 de locuitori, cu școli, parcuri și servicii integrate. Între timp, în Gheorgheni propriu-zis, proiectele noi sunt mai mici: blocuri boutique și clădiri moderne apar lângă Iulius Mall (ex. ansambluri pe str. Alexandru Vaida Voevod) sau în zona Între Lacuri (în spatele lacurilor de la Iulius). Aceste dezvoltări aduc apartamente noi, de lux, care completează oferta imobiliară a cartierului. Prezența Iulius Mall și planurile de extindere a acestora vor continua să stimuleze piața imobiliară locală.

Cartierul Zorilor

Zorilor este un cartier situat pe un deal la sud de centrul orașului, cunoscut pentru panorama asupra Clujului și proximitatea față de campusurile universitare medicale. Inițial, Zorilor s-a dezvoltat în anii ‘80 ca un cartier de blocuri pentru cadre universitare și spații de cămin studențesc (zona Observator). Astăzi, cartierul îmbină blocurile vechi cu numeroase construcții noi apărute după anul 2000, mai ales spre zona Europa și Calea Turzii.

Avantaje:

• Apropiere de universități și spitale: În Zorilor se află campusul Observator (căminele studențești) și Facultatea de Medicină (UMF) este la granița cu Centru, ceea ce face cartierul foarte atractiv pentru studenții și personalul din domeniul medical. De asemenea, Spitalul de Recuperare și Institutul Oncologic sunt în zonă.
• Vedere și zonă liniștită: Fiind situat la înălțime, multe apartamente din Zorilor oferă vederi panoramice spre oraș. Străzile adiacente sunt liniștite, cu trafic local, având și case/vile care adaugă un caracter rezidențial plăcut.
• Magazine și servicii suficiente: Cartierul are supermarketuri (Profi, Mega Image, Lidl), mici magazine, farmacii, precum și restaurante și cafenele frecventate de tineri. Totodată, există săli de sport și clinici private în zonă.
• Dezvoltări noi și moderne: Zorilor a cunoscut multe proiecte imobiliare noi, ceea ce înseamnă că puteți găsi apartamente moderne, cu parcări subterane și facilități actuale. Zona Europa (partea sud-vestică a cartierului) a devenit un pol de dezvoltare, unde s-au înregistrat prețuri record pe metru pătrat în 2024​

 Dezavantaje:

• Trafic pe arterele de acces: Calea Turzii, strada Observatorului și strada Frunzișului sunt principalele căi de acces și pot fi aglomerate la orele de vârf (mai ales dimineața, în direcția spre centru). Fiind un cartier pe deal, rutele alternative sunt puține.
• Infrastructură pietonală și pantă: Relieful în pantă înseamnă că deplasarea pe jos sau cu bicicleta poate fi obositoare pe anumite străzi abrupte. Trotuarele pe unele străzi secundare sunt înguste, prioritizând traficul auto.
• Costuri imobiliare în creștere: Odată cu modernizarea zonei, prețurile au crescut semnificativ. Pentru un cartier considerat cândva periferic sudic, Zorilor a ajuns să aibă prețuri de vânzare comparabile cu cartierele centrale, ceea ce poate fi un minus pentru cumpărători.

Prețuri: Zorilor se află într-o etapă de creștere accelerată a prețurilor. În 2024, cartierul a depășit pragul de 3.000 €/mp mediu cerut pentru apartamente, atingând ~3.066 €/mp spre finalul anului​. Această creștere (aproape +19% într-un an) a fost alimentată de noile proiecte de lux și de cererea crescută. Apartamentele vechi (zona Observator, str. Pasteur) se vând și ele la prețuri mari, de ~2.700-2.800 €/mp, având avantajul poziției (lângă universități). Apartamentele noi din Zorilor și Europa (ex.: ansamblurile de pe str. Mircea Eliade, Eugen Ionesco) sar de 3.000 €/mp, unele proprietăți de top ajungând chiar la ~4.000 €/mp. În ceea ce privește închirierile, un apartament cu 2 camere în Zorilor se închiriază cu aproximativ 500-550 €/lună, cererea fiind susținută de studenții la Medicină și IT-iștii care preferă zona liniștită​.

Proiecte rezidențiale: În ultimii ani, Zorilor a fost un adevărat șantier: proiecte precum Wings (clădire emblematică cu arhitectură modernă înaltă la intrarea dinspre Mănăștur) sau complexurile de pe strada Frunzișului au adus sute de apartamente noi. În viitor, se așteaptă continuarea dezvoltării pe direcția sud (spre Făget), deși planul urbanistic trebuie să țină cont de infrastructura rutieră limitată. 

Cartierul Grigorescu

Grigorescu (numit în trecut și Donath) este un cartier amplasat în partea de vest a orașului, de-a lungul râului Someșul Mic. Este cunoscut pentru atmosfera sa liniștită și verde, fiind învecinat cu Parcul Central și având acces facil spre zone naturale precum Hoia și Grădina Botanică (peste Podul Garibaldi). Construit în anii '60-'70, Grigorescu cuprinde blocuri de înălțime medie și numeroase case, fiind preferat de familii și de cei care doresc o zonă tihnită aproape de centru.

Avantaje:

• Proximitate față de natură și agrement: Cartierul se întinde de-a lungul Someșului, astfel că mulți locuitori se bucură de promenada de pe malul râului și de vedere spre râu. Parcul Central „Simion Bărnuțiu” și Parcul Babeș (Complexul Sportiv) se află chiar la capătul estic al cartierului, oferind oportunități excelente de recreere, sport și petrecere a timpului liber.
• Liniște și siguranță: Grigorescu este perceput ca un cartier foarte sigur, cu străzi liniștite și comunități stabile. Traficul intern este redus (în afară de artera principală, str. 1 Decembrie 1918), iar noaptea zona este mult mai calmă decât alte părți ale orașului. Acest lucru îl face atractiv pentru familii și persoane în căutare de liniște.
• Accesibilitate decentă: Deși e liniștit, cartierul nu e departe de centrul orașului – cu mașina sau autobuzul se ajunge în ~10 minute în Centru. Există linii de autobuz dedicate care leagă Grigorescu direct de zona centrală și de cartierele estice. În plus, cartierul are acces facil la șoseaua spre Florești și apoi Autostrada A3, util pentru cei care călătoresc des.
• Facilități locale: Există suficiente magazine de proximitate, supermarketuri (Profi, Mega Image), școli bune (ex. Școala „Ion Agârbiceanu”), terenuri de sport și chiar o plajă urbană pe Someș (Sunset Beach) pe timpul verii.

Dezavantaje:

• Oportunități limitate de dezvoltare: Fiind un cartier format predominant din vechi blocuri și case, puține proiecte imobiliare noi apar în Grigorescu. Cei care doresc un apartament nou în zonă au opțiuni restrânse. Oferta limitată menține prețurile sus, dar în același timp face dificilă găsirea unei locuințe noi în această zonă.
• Trafic la orele de vârf pe poduri: Legătura cu restul orașului depinde de podurile peste Someș (Podul Garibaldi și Podul Gării). Acestea pot deveni puncte de blocaj în orele de vârf, afectând și ieșirea din Grigorescu. De asemenea, str. 1 Decembrie 1918 preia tranzitul spre Florești și poate fi aglomerată dimineața și seara.
• Diversitate redusă a restaurantelor și a vieții de noapte: Comparativ cu Centru sau Mărăști, în Grigorescu opțiunile de restaurante, cafenele sau pub-uri sunt mai puține. Cartierul are câteva localuri iubite de comunitate, însă pentru o viață de noapte activă, locuitorii se deplasează în alte zone.

Prețuri: Grigorescu oferă un raport bun între calitatea vieții și cost, deși nu este ieftin. Prețurile apartamentelor vechi din blocurile de 4 etaje sau 10 etaje se situează în jurul a 2.400–2.600 €/mp (o idee mai accesibile decât în Gheorgheni sau Mărăști). Apartamentele noi sunt rare – în puținele proiecte de lux sau la marginea cartierului – și pot atinge ~2.800–3.000 €/mp datorită caracterului exclusivist și ofertei limitate. Ca medie, cartierul Grigorescu are prețuri comparabile cu cele din Mănăștur/Grădinile Mănăștur, deși unele surse indică faptul că cererea ridicată a împins prețul cerut chiar spre 3.000 €/mp în 2025. Chiriile în Grigorescu se situează în jurul a 500 € pe lună pentru 2 camere (puțin mai mici decât în cartierele estice), ceea ce reflectă atât confortul zonei, cât și ușoara depărtare de centrul universitar. Apartamentele de 3 camere pentru familie pot urca la 600-700 € în funcție de dotări, iar garsonierele se găsesc și sub 350-400 € datorită distanței moderate față de campusuri.

Proiecte rezidențiale: Fiind un cartier matur, Grigorescu nu a avut proiecte mari recente. Totuși, câteva ansambluri de dimensiuni reduse s-au construit în ultimii ani la periferie. De exemplu, pe malul Someșului, în apropiere de podul spre cartierul Plopilor, a apărut un complex modern. De asemenea, spre vest, în direcția fostei zone de agrement Ștrand Grigorescu, există planuri de modernizare și potențiale construcții. În general însă, dezvoltarea majoră ocolește Grigorescu din lipsă de teren – aspect care conservă farmecul liniștit al cartierului.

Cartierul Bună Ziua

Bună Ziua este un cartier relativ nou, aflat în sud-estul orașului, care a cunoscut o expansiune masivă după anul 2005. De la o zonă de case și terenuri la marginea Clujului, Bună Ziua s-a transformat într-un pol al construcțiilor noi și moderne, atrăgând clasa de mijloc și superioară a orașului. Caracterizat de blocuri de apartamente cu regim mic de înălțime, vile și ansambluri rezidențiale închise, cartierul are un aer contemporan.

Avantaje:

• Construcții noi și confort sporit: Aproape toate imobilele din Bună Ziua sunt ridicate după 2000, ceea ce înseamnă apartamente cu design modern, spații mai generoase, parcări subterane sau supraterane, finisaje noi. Cei care își doresc o locuință nouă au în Bună Ziua numeroase opțiuni, fără grija renovărilor majore.
• Cartier în dezvoltare continuă: În zonă s-au deschis restaurante, cafenele și magazine apreciate (inclusiv un supermarket Lidl și alte mini-marketuri) iar serviciile se diversifică pe măsură ce populația crește. Este un cartier atractiv pentru tineri profesioniști și familii tinere, datorită atmosferei relativ exclusiviste și a comunității în formare.
• Relativ liniștit și ferit de aglomerația urbană: Fiind oarecum retras de arterele foarte aglomerate, cartierul oferă un mediu mai liniștit, fără traficul intens din centru. Zona are și perspective de extindere spre sud (spre Făget), ceea ce ar putea aduce noi spații verzi sau zone de agrement în viitor.
• Vedere și aer mai curat: Situat pe o colină, multe clădiri din Bună Ziua au priveliști frumoase asupra orașului. Distanța de zona industrială și altitudinea fac ca aerul să fie ușor mai curat, iar zgomotul orașului mai atenuat.

Dezavantaje:

• Infrastructură rutieră insuficientă: Principalul neajuns al cartierului rămâne infrastructura. Strada Bună Ziua (axa principală) a fost mult timp îngustă și subdimensionată față de traficul generat, cauzând ambuteiaje în orele de vârf. Chiar dacă s-a lărgit și modernizat parțial, accesul spre centru depinde de Calea Turzii – și ea foarte aglomerată. Lipsesc încă rute alternative rapide.
• Transport public limitat: Față de cartierele vechi, Bună Ziua are mai puține linii de transport public. Există autobuze care leagă zona de centru, dar frecvența și acoperirea rutelor nu sunt la nivelul celorlalte cartiere, ceea ce face mașina personală aproape o necesitate pentru mulți locuitori.
• Facilități publice în curs de apariție: Fiind un cartier nou, instituțiile publice (școli, grădinițe de stat, dispensare) au apărut mai târziu sau încă lipsesc. Părinții trebuie adesea să ducă copiii la școli în Gheorgheni/Zorilor. Spațiile verzi publice mari lipsesc încă – nu există deocamdată un parc central al cartierului.
• Costuri ridicate: Bună Ziua se numără printre cele mai scumpe zone ale Clujului, prețurile rivalizând cu cartierele centrale. Astfel, deși ofera confort sporit, costul de achiziție este un dezavantaj pentru cei cu bugete medii. Chiriile, la rândul lor, sunt ridicate, ceea ce poate restrânge categoria de chiriași la persoane cu venituri peste medie.

Prețuri: Piața imobiliară în Bună Ziua a înregistrat salturi importante. Apartamentele noi (care reprezintă majoritatea ofertei) au un preț mediu de ~2.900–3.100 €/mp, multe tranzacții situându-se în jurul valorii de 3.000 €/mp. Aceasta plasează Bună Ziua printre cele mai scumpe cartiere, alături de Andrei Mureșanu sau Centru. De exemplu, la începutul lui 2024 se raportau prețuri medii de ~3.046 €/mp în Bună Ziua​. Apartamentele vechi sunt foarte puține (zona nu prea are construcții comuniste), practic tot stocul fiind post-2000. Chiriile în Bună Ziua reflectă nivelul ridicat al proprietăților: un apartament de 2 camere într-un complex nou se poate închiria cu 600-700 € pe lună. Datele din 2024 indică o medie de ~685 €/lună pentru chirii în cartier, peste media orașului, semn că Bună Ziua este preferat de chiriași cu pretenții ridicate (expați, oameni de afaceri, profesioniști din IT).

Proiecte rezidențiale: Dezvoltarea în Bună Ziua este departe de a se fi încheiat. Numeroase proiecte sunt în curs în curs de dezvoltare sau recente, continuând transformarea zonei: de la ansambluri mari precum Grand Hill Residence sau Sophia Residence, la proiecte de blocuri terasate înspre pădurea Făget. Pe măsură ce cartierul crește, autoritățile planifică și îmbunătățiri: s-a discutat despre realizarea unui parc nou și despre construcția unei noi școli publice în Bună Ziua, pentru a servi noilor comunități. Toate acestea indică faptul că Bună Ziua va rămâne o zonă “în trend”, cu potențial de dezvoltare și investiții pe termen mediu și lung.

Cartierul Andrei Mureșanu

Andrei Mureșanu este un cartier de tradiție al Clujului, aflat imediat la sud-est de centrul orașului. Este cunoscut drept un cartier rezidențial de lux, cu multe case și vile elegante construite în perioada interbelică și postbelică, dar și cu câteva blocuri și ansambluri noi, discrete. Andrei Mureșanu are un aer liniștit, aproape de centru, fiind adesea asociat cu o zonă "de vile" exclusivistă.

Avantaje:

• Vecinătatea cu centrul și Parcului Central: Cartierul este lipit de zona centrală (Piața Cipariu, Piața Engels) – în 10-15 minute de mers pe jos se ajunge în inima orașului.
• Prestigiu și arhitectură: Andrei Mureșanu este perceput ca o adresă de elită în Cluj. Străzile sale sunt flancate de vile impozante, unele monumente istorice, iar atmosfera generală este una elegantă. Pentru cei care caută o proprietate cu statut (o vilă sau un apartament într-o vilă), aceasta este zona ideală.
• Liniște și siguranță: Fiind preponderent de case, traficul prin cartier este redus. Străzile înguste, cu arbori pe margini, au un trafic local și foarte puține autobuze. Nivelul de zgomot este scăzut, iar comunitatea fiind formată din rezidenți stabili, zona este văzută ca foarte sigură.
• Calitatea vieții: Puține cartiere se pot lăuda cu mixul de proximitate față de centru și calm rezidențial pe care îl are Andrei Mureșanu. Locuitorii beneficiază de intimitate, majoritatea locuințelor au curți sau grădini, iar densitatea populației este mică. Este un cartier propice pentru familii cu venituri ridicate sau persoane care doresc intimitate chiar în oraș.

Dezavantaje:

• Prețuri foarte ridicate: Andrei Mureșanu este unul dintre cele mai scumpe cartiere din Cluj. Casele/vilele din zonă au prețuri de sute de mii sau milioane de euro, iar apartamentele (acolo unde există, în vile sau blocuri noi) depășesc frecvent 3.000 €/mp. Accesul pe piața imobiliară a acestui cartier este limitat la un segment de clienți cu putere financiară mare.
• Oferta imobiliară redusă: Fiind mic ca întindere și deja construit, apar rar oportunități de achiziție. Atunci când apar, sunt fie loturi pentru case, fie apartamente scumpe în proiecte de mici dimensiuni. Chiriașii au și ei puține opțiuni – majoritatea locuințelor nu sunt destinate închirierii pe termen scurt, așa că piața de închirieri e aproape inexistentă .
• Lipsa facilităților comerciale în interiorul cartierului: Pentru cumpărături sau servicii, locuitorii din Andrei Mureșanu se deplasează fie în Centru, fie în cartierele învecinate (Gheorgheni are supermarketuri, Zorilor la fel). În cartier nu există supermarket mare sau piață; doar magazine mici de cartier și un minimarket.
• Transport public limitat: Doar câteva linii de autobuz străbat periferia cartierului (ex. pe str. Constantin Brâncuși sau pe Calea Turzii la margine). În interior, străzile înguste și în pantă nu sunt parcurse de autobuze. Acest lucru nu deranjează neapărat rezidenții (mulți folosesc mașini personale), dar face zona mai puțin accesibilă pentru un vizitator fără autoturism.

Prețuri: Andrei Mureșanu se află constant în topul prețurilor imobiliare din Cluj. Pentru apartamente, prețul mediu cerut a depășit 3.000 €/mp încă din 2024, apropiindu-se de valorile zonei centrale (în aprilie 2024 se raporta ~3.026 €/mp în medie). Apartamentele noi din puținele proiecte (de exemplu, cele de pe str. Trifoiului sau pe străzile adiacente Căii Turzii) pot chiar întrece 3.200-3.300 €/mp, având dotări de lux și adresându-se unui public țintă restrâns. Cât despre case și vile, prețurile variază enorm în funcție de teren și dimensiuni, însă un teren de 500 mp în Andrei Mureșanu poate depăși 400.000 €, reflectând exclusivitatea locației. Pe piața închirierilor, cum menționam, oferta este redusă – o casă poate fi închiriată cu 1.500-2.000 € lunar sau mai mult, iar un apartament cu 2-3 camere dintr-o vilă se poate închiria cu 700-800 € lunar, preț influențat de raritatea ofertei și calitatea superioară.

Proiecte rezidențiale: Dezvoltarea în Andrei Mureșanu este limitată de caracterul protejat al zonei. Totuși, în ultimii ani au apărut câteva ansambluri de apartamente de lux, de dimensiuni mici, integrate relativ armonios în cartier (cu regim de înălțime redus, pentru a nu strica estetica zonei). Viitorul cartierului va implica mai mult reamenajări și renovări ale proprietăților existente decât construcții noi masive. Planurile edilitare prevăd menținerea caracterului rezidențial exclusiv, cu îmbunătățiri la infrastructura stradală și pietonală. Pentru cumpărători, asta înseamnă că investiția în Andrei Mureșanu își va păstra valoarea, cartierul rămânând unul dintre cele mai dorite și stabile ca prestigiu.

Cartierul Iris

Iris este un cartier aflat în partea de nord-est a orașului, cu o istorie industrială, dar care trece printr-un proces rapid de regenerare urbană. Cunocut odinioară pentru fabrica de porțelan Iris și alte fabrici (Carbochim, etc.), cartierul a atras în ultimii ani dezvoltatori imobiliari ce au transformat fostele platforme industriale în zone rezidențiale accesibile.

Avantaje:

• Prețuri mai accesibile și potențial de creștere: Irisul oferă unele dintre cele mai avantajoase prețuri pe metru pătrat din interiorul municipiului. Este adesea prima opțiune după Florești pentru cei cu buget redus care totuși vor să locuiască "în Cluj". Cum zona este în dezvoltare, investiția într-o locuință aici are potențial de apreciere pe măsură ce cartierul se modernizează.
• Conectivitate bună prin transport public: Irisul este deservit de linia de tramvai care leagă zona de centrul orașului (traseul 102, până la Piața Gării și mai departe spre centru), precum și de autobuze (linia 8 etc.). Astfel, deși e periferic, accesul către centru și alte cartiere este facil și puțin mai ieftin.
• Centre comerciale și servicii noi: Prezența hipermarketului Auchan în apropiere (Iris Shopping Center) asigură cumpărături la îndemână. De asemenea, există magazine precum Lidl, farmacii și altele în zonă. Noile blocuri vin adesea cu spații comerciale la parter, aducând servicii direct în cartier.
• Spații mari pentru dezvoltare și regenerare: Faptul că aici au existat fabrici a lăsat terenuri extinse disponibile pentru proiecte imobiliare. Astfel, cartierul capătă o față nouă, cu străzi lărgite, blocuri noi și facilități moderne (de exemplu – un proiect ce vizează transformarea platformei Carbochim într-un mix de spații rezidențiale și birouri). Locuitorii actuali vor vedea îmbunătățiri constante ale infrastructurii pe măsură ce noile proiecte se finalizează.

Dezavantaje:

• Mediu încă industrial în unele zone: Tranziția de la cartier industrial la cartier rezidențial nu este completă. Încă există hale industriale active sau abandonate care pot crea disconfort (zgomot, praf). Peisajul nu este încă unitar: lângă blocuri noi moderne se pot afla terenuri virane sau fabrici în funcțiune.
• Depărtare de centrul "perceput" al orașului: Chiar dacă în kilometri nu e foarte departe (cca 5 km până în Piața Unirii), Irisul este resimțit ca periferic. În afara zonei de tramvai, restul cartierului este mai izolat de pulsul orașului. Viața culturală sau de noapte a Clujului nu atinge această zonă – locuitorii se deplasează în centru pentru divertisment.
• Imagine și prestigiu mai scăzute: Fiind un cartier asociat în trecut cu muncitorii și fabricile, Irisul nu are încă prestigiul altor zone. Unii cumpărători locali evită zona din prejudecată, deși noii veniți și investitorii îi văd potențialul. Acest lucru poate conta dacă doriți o locuință cu valoare de revânzare dată și de renumele cartierului (deocamdată, Irisul e în urma cartierelor tradiționale la acest capitol).
• Spații verzi puține momentan: În vechiul Iris, existau puține parcuri – accentul fiind pe industrie. Noile proiecte includ spații verzi private sau semi-publice, însă cartierului îi lipsește un parc mare public. Municipalitatea va trebui să creeze spații verzi odată cu noile planuri urbanistice.

Prețuri: Irisul se evidențiază prin prețurile mai scăzute față de restul Clujului. Prețul mediu cerut pentru apartamentele de vânzare este de aproximativ 2.200 €/mp, adică cu aproape 600-800 €/mp mai mic decât media orașului. Apartamentele vechi (puține la număr, în blocuri muncitorești de cărămidă sau în case vechi compartimentate) pot fi chiar sub 1.800 €/mp, în timp ce apartamentele noi din ansambluri precum Junior Residence sau Iris Residence se vând în jur de 2.000-2.300 €/mp în funcție de dotări. Acest nivel de preț permite accesul pe piața clujeană pentru mulți cumpărători care altfel ar fi excluși. La chirii, un apartament cu 2 camere în Iris se închiriază cu ~450 €/lună, în medie – mai puțin decât cartierele sudice sau estice, dar totuși nu cu mult sub nivelul din Mănăștur (semn că și aici cererea de chirii este în creștere datorită tinerilor atrași de prețuri)​.  Garsonierele pot fi găsite și la 300-350 € lunar, iar apartamentele de 3 camere spre 550-600 €, în funcție de faptul dacă sunt în bloc nou sau mai vechi.

Proiecte rezidențiale: Irisul este în plin avânt imobiliar. Pe locul vechilor fabrici apar mini-cartiere de blocuri cu sute de apartamente. Platforma Carbochim urmează să fie transformată într-un proiect mixt cu locuințe, birouri și retail, regenerând o zonă mare pe malul Someșului. Deja, Iris Residence și Junior Residence au livrat sute de apartamente noi lângă magazinul Auchan, creând o comunitate nouă. Primăria a început și ea investiții: modernizarea străzilor , planuri pentru legături mai bune cu Apahida și zonele învecinate, și poate chiar extinderea liniilor de transport. În ansamblu, cartierul Iris se transformă rapid dintr-o periferie industrială într-o zonă rezidențială promițătoare.

Comparație prețuri medii în cartiere

Pentru o imagine de ansamblu, tabelul de mai jos prezintă prețurile medii aproximative la vânzare (pe metru pătrat) pentru apartamentele vechi vs. cele noi în principalele cartiere din Cluj-Napoca, precum și nivelul mediu al chiriilor lunare pentru un apartament cu 2 camere:

Notă: Valorile de mai sus sunt estimative și pot varia în funcție de amplasarea exactă, vechimea imobilului și finisajele oferite. Spre exemplu, în zonele ultracentrale (Piața Unirii, zona Parcului Central) s-au înregistrat prețuri care depășesc 3.500-4.000 €/mp. De asemenea, în comunele limitrofe precum Florești (aflată la vest de Cluj) prețurile pe mp sunt semnificativ mai mici (aprox. 1.500-1.800 €/mp în 2024​), însă cumpărătorii trebuie să țină cont de costurile de navetă și infrastructura diferită față de cartierele din oraș.

Tendințe actuale pe piața imobiliară clujeană, pe cartiere

Piața imobiliară din Cluj-Napoca a fost caracterizată în ultimii ani prin creșteri constante ale prețurilor și o cerere foarte ridicată, în ciuda prețurilor deja mari. În 2024, prețul mediu al apartamentelor din Cluj a crescut cu ~8% față de anul precedent, orașul consolidându-și poziția de cel mai scump din țară. Această tendință ascendentă a afectat în mod diferit cartierele:

• Cartierele cu dezvoltări noi masive (precum Bună Ziua, Zorilor-Europa, Iris) au înregistrat cele mai mari creșteri procentuale, pe fondul livrării de apartamente moderne care au ridicat ștacheta prețurilor. De exemplu, Zorilor a avut o creștere spectaculoasă în 2024 (aproape +20%) atingând un nivel mediu de peste 3.000 €/mp​. Bună Ziua a avut și ea salturi mari, datorită noilor proiecte și cererii pentru confort modern, ajungând în jur de 3.000 €/mp​. În schimb, în cartierele tradiționale (Gheorgheni, Grigorescu), creșterile au fost mai temperate sau chiar stagnări pe alocuri, semn că piața consideră că acele zone au ajuns deja la un prag de saturație în prețuri.
• Preferințele cumpărătorilor s-au reflectat și în volumele de căutări pe portalurile imobiliare.La începutul lui 2025 Mănăștur era cea mai căutată zonă (11% din căutări), urmată de Florești (10%) – semn că mulți cumpărători pun accent pe prețurile mai mici din aceste zone. Mărăști (7%), Gheorgheni (6%) și Central (6%) erau următoarele în top, urmate de Zorilor (5%) și alte cartiere. Practic, există interes atât pentru zonele accesibile ca preț (Mănăștur, Florești), cât și pentru cele echilibrate ca poziție/preț (Mărăști, Gheorgheni).
• Piața chiriilor în Cluj a atins și ea niveluri record în 2024, deși ritmul de creștere a fost mai lent decât la vânzări. Chiria medie pentru un apartament în oraș a trecut de 600 €​. Cele mai “vânate” cartiere de către chiriași au fost Mărăști, Gheorgheni și Mănăștur​ – primele două datorită proximității față de centrul de business și campusuri, iar Mănăștur pentru echilibrul între preț și facilități. La polul opus, cartierele periferice precum Someșeni sau Dâmbul Rotund au rămas cu cele mai mici chirii (400 € pentru 2 camere), deși și acolo se simte o cerere în creștere odată cu dezvoltarea noilor proiecte (ex: în Someșeni se construiește un hub tehnologic care ar putea atrage chiriași).
• Zonele metropolitane au devenit o alternativă din ce în ce mai populară. Florești în special, cu mii de apartamente noi livrate anual, a preluat din presiunea cererii, oferind prețuri aproape la jumătate față de Cluj. Mulți tineri aleg să cumpere sau să închirieze în Florești, acceptând naveta. Acest lucru a dus însă și la trafic aglomerat pe rutele de intrare în oraș (DN1, drumul dinspre Baciu). Autoritățile clujene lucrează la proiecte de infrastructură majore (metroul clujean care va lega Florești de Cluj, trenul metropolitan, centura ocolitoare) care, odată realizate, vor schimba semnificativ harta preferințelor rezidențiale. Un exemplu este viitorul metrou: stațiile planificate în Mănăștur, Centru, Mărăști și până în Someșeni ar putea spori atractivitatea acestor cartiere, reducând timpul de deplasare și stimulând noi proiecte imobiliare de densificare.

În concluzie, piața imobiliară clujeană este una matură și efervescentă, în care fiecare cartier își găsește publicul potrivit. Cartierele Clujului oferă opțiuni pentru toate gusturile: de la efervescența urbană a Mărăștiului, la liniștea boemă din Grigorescu, de la vibe-ul tineresc din Zorilor, la luxul discret din Andrei Mureșanu. Alegerea ideală ține de prioritățile fiecăruia – apropiere de muncă sau facultate, buget, liniște vs. viață de cartier, sau potențial investițional. Ce este cert: Cluj-Napoca rămâne o piață competitivă, unde informarea aprofundată înainte de a închiria sau cumpăra este esențială. Sperăm că acest ghid v-a oferit informații valoroase și o privire de ansamblu asupra cartierelor orașului de pe Someș, ajutându-vă să faceți cea mai bună alegere imobiliară. Mult succes în găsirea casei ideale în Cluj!​