Cine plătește taxele notariale, vânzătorul sau cumpărătorul?

Atunci când vinzi sau cumperi un apartament ori o casă în România, apar mai multe taxe și costuri notariale. E important să știi din start cine plateste taxele notariale - vanzatorul sau cumparatorul? Articolul 1666 din Legea nr.287/2009 din Codul Civil prevede că, în lipsa altei înțelegeri, cumpărătorul suportă cheltuielile încheierii contractului de vânzare, adică onorariul notarial și costurile de intabulare. Vânzătorul însă are de achitat taxele legate de transferul proprietății, precum impozitul datorat statului și obținerea actelor necesare. Mai jos detaliem principalele taxe implicate într-o tranzacție imobiliară și cine le plătește, precum și dacă aceste costuri pot fi negociate. Vom oferi și un scurt context comparativ cu practica din alte țări.

Principalele taxe și costuri la vânzarea unui imobil și cine le achită

Onorariul notarial (taxa notarială pentru contractul de vânzare-cumpărare)

Este tariful perceput de notar pentru autentificarea contractului de vânzare. Cumpărătorul plătește onorariul notarial, conform practicii uzuale și prevederilor legale. alculul acestuia se face gradual, în funcție de valoarea de vânzare a imobilului, după un barem oficial stabilit de Ministerul Justiției. Grila minimă este reglementată prin Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024, Anexa 2, și este obligatorie pentru toate birourile notariale din România. Notarii nu pot percepe onorarii sub aceste valori, dar pot aplica tarife mai mari în funcție de complexitatea tranzacției sau servicii suplimentare.

 Cumpărătorul alege notarul și suportă costurile (vânzătorul nu poate impune notarul, și nici banca, în cazul unui credit ipotecar).

Impozitul pe venitul din vânzarea imobilului

Acesta este taxa datorată statului de către vânzător pentru transferul proprietății (diferență față de impozitul anual pe proprietate). Notarul calculează și încasează acest impozit în momentul semnării contractului, apoi îl virează către stat. Vânzătorul plătește impozitul conform al. 1 art 111 din Cod Fiscal modificată de OG nr 16/2022. Din 2023, orice tranzacție imobiliară este impozitată, neexistând plafon scutit. 

Cotele sunt: 3% din preț dacă proprietatea este deținută de vânzător de mai puțin de 3 ani, 1% din preț dacă a fost deținută mai mult de 3 ani. (Exemplu: pentru un apartament vândut cu 100.000 € pe care vânzătorul îl are de 2 ani, impozitul va fi ~3% din valoare.) Impozitul se aplică la prețul declarat în contract; dacă prețul declarat este mai mic decât cel minim din grilele notariale notarul va calcula la valoarea din grilă. Impozitul se achită de vânzător la notar, în ziua semnării, iar notarul are obligația legală să îl transfere la bugetul de stat până pe data de 25 a lunii următoare.

Taxele de cadastru și intabulare (OCPI)

După vânzare, noul proprietar (cumpărătorul) trebuie intabulat în Cartea Funciară – adică înscris ca proprietar în registrul de publicitate imobiliară. Cumpărătorul achită taxa de intabulare la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI). Tariful este stabilit de ANCPI prin Ordinul nr 16/2019: 0,15% din prețul de vânzare pentru persoane fizice (minimum 60 lei) și 0,5% pentru persoane juridice. (Exemplu: la un apartament de 300.000 lei (~60.000 €), taxa de intabulare pentru cumpărător ar fi ~450 lei.) Această taxă de intabulare este o taxă de stat ( și nu este purtătoare de TVA) și se achită de obicei prin notar, care depune actele la OCPI după tranzacție. Taxa de cadastru se referă adesea la același lucru (taxa de intabulare), însă dacă imobilul nu avea documentație cadastrală făcută anterior, vânzătorul trebuie să suporte costul întocmirii documentației cadastrale înainte de vânzare. Aceasta implică angajarea unui expert autorizat și plata unei lucrări de cadastru. În practică, majoritatea imobilelor de vânzare au deja cadastru și intabulare, deci cumpărătorul va plăti doar taxa de intabulare pentru transferul proprietății pe numele său.

Extrasul de carte funciară pentru autentificare

Acest document (numit și extras CF de autentificare) este emis de OCPI special pentru vânzare și arată situația juridică a imobilului (proprietar, sarcini, ipoteci). Notarul nu poate autentifica vânzarea fără acest extras. Vânzătorul este cel care achită de obicei taxa de extras CF, deoarece el solicită notarului pregătirea actelor de vânzare. Costul este fix și mic: 40 lei în regim normal (se eliberează în ~2 zile lucrătoare) sau 200 lei în regim de urgență (1 zi). Uneori, părțile pot conveni altfel – fiind o sumă modestă, cumpărătorul sau notarul o poate plăti inițial, însă uzual vânzătorul se ocupă de obținerea extrasului. În orice caz, extrasul se obține prin notar (care trimite cererea la OCPI) și este valabil doar 10 zile de la emitere, acoperind exact perioada necesară finalizării tranzacției.

Alte cheltuieli administrative

 Pe lângă taxele de mai sus, mai există câteva costuri necesare vânzării, de regulă în sarcina vânzătorului:

• Certificatul de performanță energetică: obligatoriu prin lege la vânzare, acest certificat trebuie obținut de vânzător înainte de tranzacție. Trebuie emis de un auditor energetic atestat și indică eficiența energetică a locuinței. Costul este relativ redus, în funcție de tipul proprietății – de exemplu în medie ~250 lei pentru un apartament obișnuit. (prețul crește pentru case, în funcție de suprafață, putând ajunge la câteva sute de lei). Certificatul energetic se eliberează rapid (24-48h) și are valabilitate 10 ani. Acest cost cade în sarcina vânzătorului, care trebuie să pună certificatul la dispoziția cumpărătorului.
  • Certificatul fiscal: document emis de Direcția Taxe și Impozite Locale (primăria) care atestă că proprietarul nu are datorii la impozitul pe proprietate. Vânzătorul trebuie să obțină certificatul fiscal înainte de vânzare (de obicei cu câteva zile înainte). Acesta este, în principiu, gratuit. Fără certificat fiscal valid notarul nu poate autentifica tranzacția.
  • Alte acte și avize:* dacă apartamentul este într-un bloc, vânzătorul trebuie să obțină o adeverință de la asociația de proprietari care să ateste că este la zi cu întreținerea și n-are datorii la asociație. Aceasta este de regulă gratuită, oferită de asociație. 

În tabelul următor găsești un rezumat al principalelor costuri la o vânzare imobiliară și distribuția lor uzuală între cumpărător și vânzător, cu valorile aproximative sau modul de calcul:

Notă: Cumpărătorul mai poate avea costuri în plus dacă achiziția e prin credit ipotecar: notarul va autentifica și contractul de ipotecă (garanția băncii) – onorariul notarial pentru contractul de ipotecă și taxa de intabulare a ipotecii sunt plătite de cumpărător (tarif intabulare ipotecă: 100 lei + 0,1% din valoarea creditului). De regulă însă, la programul guvernamental Noua Casă, contractul de credit nu se mai autentifică la notar, deci aceste costuri suplimentare nu apar.

Pot fi negociate aceste cheltuieli între părți?

În principiu, da, părțile pot negocia cine plătește anumite taxe, însă practica uzuală este cea descrisă mai sus. Legea stabilește doar regula generală (cheltuielile vânzării cad în sarcina cumpărătorului, dacă nu se prevede altfel). Asta înseamnă că, prin înțelegere între părți, se poate devia de la regula generală. De exemplu, părțile ar putea conveni ca vânzătorul să suporte onorariul notarial sau taxa de intabulare – însă asemenea aranjamente sunt mai rare în practică. În mod obișnuit:

• Cumpărătorul acceptă să plătească onorariul notarial și intabularea, deoarece știe că acestea îi revin și are interesul să își înregistreze dreptul de proprietate pe numele său.
• Vânzătorul își asumă din start că din banii încasați va plăti impozitul aferent 

Concluzie: În România, cumpărătorul și vânzătorul au responsabilități clare privind taxele la o tranzacție imobiliară: cumpărătorul suportă costurile notariale și de înscriere, iar vânzătorul plătește impozitul pe tranzacție și se asigură că imobilul are actele la zi (cadastru, intabulare, certificate) pentru vânzare. Aceste practici pot fi modificate prin acordul părților, însă în mod obișnuit toată lumea se așteaptă să plătească ceea ce este prevăzut uzual în sarcina sa. Informarea corectă despre aceste costuri ajută atât cumpărătorii, cât și vânzătorii să evite surprizele neplăcute și să pregătească din timp bugetul necesar pentru finalizarea cu succes a tranzacției.