Drept de preempțiune - Ce este, cine are prioritate și cum funcționează 

Te-ai întrebat vreodată ce înseamnă dreptul de preempțiune atunci când vinzi sau cumperi o proprietate? Poate ai un teren agricol de vânzare și afli că mai întâi trebuie să-l oferi vecinilor sau statului, ori vrei să cumperi o clădire-monument istoric și auzi că statul are prioritate. Toate acestea țin de dreptul de preemțiune, adică dreptul cuiva de a fi preferat ca prim cumpărător al unui bun scos la vânzare. În acest articol explicăm pe înțelesul tuturor ce este dreptul de preemțiune, în ce situații se aplică în România și oferim exemple concrete, ca să știi la ce să te aștepți în astfel de cazuri.

Ce este dreptul de preemțiune?

Dreptul de preemțiune înseamnă, simplu spus, prioritatea la cumpărare pe care legea sau un contract o acordă unei persoane (numită preemptor) atunci când proprietarul decide să vândă un bun. Cu alte cuvinte, dacă există un drept de preempțiune, proprietarul este obligat să ofere mai întâi bunul spre cumpărare preemptorului, în aceleași condiții (preț, termeni), înainte de a-l putea vinde altcuiva. Abia dacă preemptorul refuză sau nu răspunde în termenul legal, proprietarul e liber să vândă către oricine dorește.

Acest drept poate fi legal (prevăzut direct de lege, în mod automat, pentru anumite situații) sau convențional (stabilit printr-un contract sau pact între părți). De regulă, legile speciale prevăd preempțiunea pentru a proteja anumite interese publice sau comunitare – de exemplu, în agricultură, pentru a da șansa vecinilor sau statului să mențină terenul în circuitul agricol, ori în caz de monumente istorice, pentru ca statul să poată salva clădiri de patrimoniu. Preempțiunea convențională (numită și pact de preferință) este pur contractuală – de pildă, doi proprietari vecini pot semna o convenție că dacă unul vinde terenul, celălalt are întâietate să îl cumpere. Conform Codului Civil, un astfel de pact se notează în cartea funciară pentru a fi opozabil terților.

Cum funcționează practic? Proprietarul care vrea să vândă trebuie să notifice preemptorul (să îi comunice oferta fermă de vânzare). Preemptorul are la dispoziție un anumit termen legal (de exemplu 30 de zile pentru imobile, dacă legea specială nu prevede altceva) ca să decidă. Dacă preemptorul își exercită dreptul în acel termen (adică acceptă oferta și e gata să plătească prețul cerut), atunci vânzarea se va încheia cu preemptorul, iar orice alt eventual cumpărător doritor este exclus. În schimb, dacă preemptorul refuză sau nu răspunde în termen, dreptul lui se stinge pentru acea vânzare, iar proprietarul poate vinde către alte persoane. Foarte important: vânzarea făcută fără respectarea dreptului de preempțiune (adică pe ascuns, direct către un terț) poate fi sancționată cu nulitatea tranzacției – adică acea vânzare poate fi anulată prin lege, la cererea preemptorului sau a autorităților competente.

În continuare, vom vedea în ce situații concrete există drept de preempțiune în piața imobiliară din România, cine beneficiază de acest drept și cum se procedează, cu exemple ușor de înțeles.

Dreptul de preempțiune la vânzarea terenurilor agricole (extravilan)

Una dintre cele mai întâlnite situații de preempțiune este la vânzarea terenurilor agricole din extravilan (în afara intravilanului localităților). Dreptul de preempțiune a apărut inițial prin Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, care dădea prioritate coproprietarilor, arendașilor și vecinilor. Această lege a fost abrogată în 2005 (prin Legea nr. 247/2005), iar mecanismul a fost reintrodus – într-o formă extinsă – prin Legea nr. 17/2014. Noua lege a venit în contextul liberalizării pieței funciare către cetățenii UE și a urmărit să protejeze exploatațiile agricole, să comaseze terenurile și să prevină specula.

Cine are prioritate la cumpărarea unui teren agricol? 

Inițial (conform Legii 17/2014), erau preemptori: coproprietarii terenului, arendașii, proprietarii vecini și, în ultimă instanță, statul român (prin Agenția Domeniilor Statului – ADS). După 2020, lista a fost extinsă semnificativ. Iată, pe scurt, ordinea preemptorilor stabilită în prezent de lege:

1. Rang 1: coproprietarii, soții, rudele până la gradul al treilea și afinii până la gradul al treilea, în această ordine;
2. Rang 2: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private, aflate pe terenurile ce fac obiectul ofertelor de vânzare și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții.
3. Rang 3: Proprietarii si arendașii terenurilor agricole vecine
4. Rang 4: Tinerii fermieri sub 40 de ani.
5. Rang 5: Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi unităţile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, organizate şi reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea şi funcţionarea Academiei de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi instituţiile de învăţământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinaţia strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
6. Rang 6: persoane fizice cu domiciliul/reşedinţa situat/situată în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine;
7. Rang 7: Statul român, prin Agenția Domeniilor Statului (ADS)

Proprietarul trebuie să depună oferta de vânzare la primăria unde se află terenul, care o va afișa/publica și va notifica preemptorii din fiecare categorie, în ordinea de mai sus. Preemptorii au la dispoziție un anumit termen legal ca să își manifeste intenția de cumpărare – inițial erau 30 de zile lucrătoare, însă din 2020 termenul a fost extins la 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei. Dacă mai mulți preemptori vor să cumpere, are prioritate cel din rang superior (de exemplu, un coproprietar de rang 1 bate un vecin de rang 3). Dacă sunt mai mulți preemptori de același rang (ex. doi vecini), proprietarul poate alege cui să vândă dintre aceștia.

Exemplu practic: Să zicem că Ion vrea să vândă un teren arabil de 2 hectare, situat în extravilan. Conform legii, Ion depune oferta de vânzare la primărie, precizând prețul și condițiile. Primăria notifică, în ordine, pe: 1) Maria, care este coproprietară pe o parte din teren (rang 1); 2) Vasile, care arendează terenul de la Ion (rang 2); 3) vecinii proprietari de terenuri agricole lipite de al lui Ion (rang 3); 4) alți eventuali preemptori (tineri fermieri din comuna respectivă, instituții de cercetare etc., până la stat – rang 4-7). Acești preemptori au ~45 de zile să decidă dacă cumpără la prețul cerut de Ion. Să presupunem că Maria (coproprietara) vrea să cumpere – atunci Ion este obligat să vândă Mariei, nu mai poate vinde altcuiva. Dacă niciunul dintre preemptori nu își exercită dreptul în termen, Ion e liber, după expirarea termenului, să vândă terenul către orice cumpărător (de exemplu un investitor străin), în aceleași condiții. La notar, Ion va trebui să dovedească faptul că a respectat procedura de preempțiune– altfel notarul nu va autentifica vânzarea. Iar dacă cumva Ion omite intenționat să anunțe preemptorii și vinde pe ascuns terenul unui prieten, acel preemptor ignorat (de exemplu arendașul Vasile) poate ataca vânzarea în instanță, invocând nulitatea acesteia pentru nerespectarea legii preempțiunii.

Important: Aceste reguli se aplică doar pentru terenuri agricole extravilane. Terenurile intravilane (în orașe/comune) nu intră sub incidența Legii 17/2014, deci se pot vinde liber, fără preempțiuni legale. De asemenea, categoriile de preemptori de mai sus sunt specifice vânzării de teren agricol – nu se aplică la vânzarea altor bunuri (ex. apartamente). Așadar, nu orice vecin sau coproprietar are un drept de preempțiune implicit. Vom detalia mai jos și aceste aspecte.

Dreptul de preempțiune la vânzarea monumentelor istorice

O altă situație notabilă este vânzarea unui imobil clasat ca monument istoric. Aici, scopul legii este protejarea patrimoniului cultural. Conform Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, statul român (prin Ministerul Culturii) are drept de preempțiune la cumpărarea oricărui monument istoric aflat în proprietate privată, dacă proprietarul intenționează să îl vândă. Cu alte cuvinte, dacă deții o clădire sau un teren monument istoric și vrei să îl vinzi, trebuie mai întâi să oferi statului șansa să cumpere, la același preț, înainte de a-l vinde altcuiva – altfel vânzarea este lovită de nulitate absolută.

Procedura este următoarea: proprietarul trimite o înștiințare oficială cu intenția de vânzare către Ministerul Culturii (sau direcția județeană pentru cultură). Notificarea trebuie să includă prețul cerut și condițiile vânzării, plus documentația relevantă (acte de proprietate, descriere, fotografii etc.). Ministerul (sau serviciul deconcentrat) are un termen legal de 25 de zile să comunice dacă își exercită dreptul de preempțiune și cumpără imobilul. Trebuie știut că există două grupe de monumente: grupa A (de interes național) – caz în care decide Ministerul Culturii central, și grupa B (interes local) – caz în care decide direcția județeană pentru cultură. Dacă statul nu răspunde în termen sau comunică faptul că nu își exercită preempțiunea, atunci proprietarul este liber să vândă monumentul respectiv oricărui cumpărător, în condițiile din oferta notificată.

Interesant este că, dacă statul nu își exercită dreptul, legea permite ca unitatea administrativ-teritorială (UAT) locală – adică consiliul județean sau primăria de pe raza căreia se află monumentul – să poată ea însăși exercita dreptul de preempțiune și să cumpere imobilul în locul statului. Practic, ordinea este: întâi are prioritate statul român (prin Ministerul Culturii); dacă acesta refuză, are drept de preempțiune consiliul județean, iar dacă nici acesta nu vrea, are drept de preempțiune consiliul local (primăria). Doar după ce nimeni din autoritățile publice nu își manifestă intenția de a cumpăra, proprietarul poate vinde liber pe piață către terți.

Exemplu: Familia Popescu deține un conac clasat ca monument istoric de interes național (grupa A) și vrea să-l vândă cu 200.000 €. Trimite înștiințarea și documentația la direcția județeană pentru cultură. Direcția o expediază la Ministerul Culturii în 5 zile. Ministerul are maximum 25 de zile să spună dacă cumpără la același preț. Dacă ministerul nu își exercită dreptul, acesta trece la autoritățile locale (consiliul județean, apoi consiliul local), care trebuie să decidă rapid, dar nu mai târziu de 30 de zile lucrătoare de la comunicarea neexercitării de către minister. Dacă nimeni nu vrea, familia poate vinde liber. Dacă ar fi vândut direct, fără să respecte pașii, contractul ar fi nul absolut.

„Pentru proprietarii de monumente istorice există și un avantaj fiscal: clădirea și terenul clasate ca monument pot fi scutite de impozit, în condițiile Codului fiscal (scutirea nu se aplică părților folosite pentru activități economice și se acordă pe baza documentelor depuse la primărie). Chiar și așa, obligația de a respecta dreptul de preempțiune la vânzare rămâne fermă. În practică, statul sau autoritățile locale nu cumpără întotdeauna – de multe ori din lipsă de fonduri – dar procedura trebuie parcursă de fiecare dată, altfel contractul poate fi anulat.”

Dreptul de preempțiune la vânzarea terenurilor forestiere

Și domeniul forestier are reguli similare, deși mai puțin cunoscute publicului larg. Codul Silvic (Legea nr. 46/2008) prevede că, la vânzarea unui teren cu destinație forestieră (pădure sau alt teren din fondul forestier național) aflat în proprietate privată, au drept de preempțiune coproprietarii acelui teren și proprietarii terenurilor forestiere vecine, în această ordin. Cu alte cuvinte, dacă ai o pădure și vrei să o vinzi, trebuie să oferi întâi cota ta celorlalți coproprietari (dacă nu ești unic proprietar), apoi vecinilor care dețin păduri învecinate, la același preț și condiții. Procedura de notificare este asemănătoare: vânzătorul trebuie să îi înștiințeze în scris pe toți preemptorii cunoscuți (prin notar sau executor), iar dacă unii au domiciliul necunoscut, se face publicare la primărie. Preemptorii (coproprietari sau vecini) au un termen de 30 de zile de la comunicare/anunț să-și exprime în scris intenția de cumpărare.

Există însă o particularitate: dacă printre vecini se află statul sau o unitate administrativ-teritorială (deținători de fond forestier public, adică păduri de stat sau ale primăriei), dreptul lor de preempțiune prevalează față de ceilalți vecini privați. Asta înseamnă că, de exemplu, dacă terenul pe care îl vinzi se învecinează cu o pădure proprietate publică a statului (administrată de Romsilva) sau a comunei, statul/comuna are prioritate la cumpărare înaintea vecinilor privați. Scopul e clar: conservarea integrității fondului forestier public și evitarea fragmentării.

Exemplu practic: Andrei deține 10 hectare de pădure privată și vrea să le vândă. Are un vecin privat (firma X) cu pădure lângă a lui și, de cealaltă parte, pădurea lui Andrei se învecinează cu o pădure de stat (administrată de Ocolul Silvic/Romsilva). Conform legii, Andrei va notifica mai întâi eventualii coproprietari (dacă ar fi, în cazul nostru nu are coproprietari), apoi va notifica vecinii: firma X și Romsilva (ca administrator al pădurii statului învecinate). Ambele notificări conțin prețul și condițiile vânzării. Să zicem că firma X răspunde că vrea să cumpere toată pădurea la prețul cerut, iar Ocolul Silvic de stat răspunde și el pozitiv. Cine are prioritate? Fiind vorba de o pădure limitrofă cu fondul forestier public al statului, statul își exercită dreptul de preempțiune cu prioritate față de firma privată. Așadar Andrei va vinde către stat (dacă statul are fonduri alocate) și nu către firma X, deși ambele și-au exprimat intenția. Dacă niciun preemptor (nici firma X, nici statul) nu dorește să cumpere, Andrei poate vinde pădurea pe piața liberă. În fața notarului, el va prezenta dovezile notificării preemptorilor și faptul că nu s-au arătat interesați în termen de 30 de zile. Nerespectarea procedurii ar atrage nulitatea relativă a vânzării – adică tranzacția ar putea fi anulată la cererea celui lezat (spre deosebire de nulitatea absolută la monumente, aici legea protejează mai mult interesul privat al preemptorilor).

Alte situații și precizări importante

• Chiriași sau concesionari cu drept de prioritate: În general, dacă vorbim de vânzarea unei locuințe private (apartament sau casă) de la un proprietar persoană fizică către altul, nu există un drept de preempțiune legal pentru chiriaș sau vecin – proprietarul poate vinde liber, fără a cere acordul chiriașului (exceptând cazul când chiriașul are un contract cu clauză de opțiune). Ideea că vecinii au un drept de preempțiune la apartamente este un mit – legea nu prevede așa ceva. Totuși, au existat situații specifice în trecut când chiriașii au avut prioritate la cumpărare: de exemplu, în anii ’90, chiriașii din locuințele naționalizate au putut cumpăra acele apartamente de la stat înainte să fie oferite altora (Legea nr. 112/1995). De asemenea, în unele cazuri de privatizare a fondului locativ de stat sau de vânzare a spațiilor comerciale ale primăriilor, legislația locală a dat prioritate chiriașilor existenți să cumpere. Acestea însă sunt cazuri punctuale, cu caracter tranzitoriu. În prezent, pe piața liberă, chiriașul unui apartament privat nu are drept de preempțiune la cumpărare decât dacă și-a negociat expres această opțiune cu proprietarul în contract.
• Coproprietarii altor imobile: Dacă deții o parte (cotă) dintr-un imobil împreună cu altcineva (coproprietate obișnuită, de exemplu frați moștenitori pe o casă), legea nu îți garantează automat un drept de preempțiune la vânzarea cotei celuilalt. Un coproprietar poate vinde unui terț cota sa indiviză fără acordul celuilalt, iar celălalt nu are prioritate legală (decât dacă au convenit între ei un pact de preempțiune convențional). Prin urmare, contrar așteptărilor, coproprietatea obișnuită (în afara cazurilor speciale ca teren agricol sau pădure) nu naște un drept de preempțiune legal. Desigur, se recomandă din bun-simț ca proprietarii să își ofere unul altuia întâietate, dar juridic nu e o obligație. Dacă dorești totuși să îți protejezi această posibilitate, poți semna cu ceilalți coproprietari o convenție de preempțiune și să o înscrieți la cadastru.
• Alte situații cu ‘prioritate la cumpărare’ apar în reglementări speciale. De exemplu, în expropriere pentru utilitate publică, dacă imobilul nu mai este folosit la scopul declarat și se revinde, foștii proprietari au, potrivit legii, prioritate să-l răscumpere (nu e numită preempțiune, dar efectul e similar: intră primii în joc). Legea nr. 268/2001 a stabilit un drept de preempțiune pentru arendași și tineri fermieri la cumpărarea terenurilor agricole ale statului. În practică, pot exista și situații locale: dacă un oraș vinde un teren pe care o firmă a construit în baza unei concesiuni/superficii, contractul sau hotărârea locală poate acorda concesionarului/superficiașului prioritate să-l cumpere, pentru a nu-și pierde investiția. Aceste prevederi au rolul de a proteja investițiile existente și de a fi echitabile cu cei implicați deja în exploatarea bunului.
• Dreptul de preempțiune convențional: Am menționat deja, dar subliniem – două părți pot stabili contractual un drept de preempțiune în favoarea uneia dintre ele sau a unui terț. De exemplu, un dezvoltator imobiliar poate încheia cu un proprietar un pact că are prioritate să cumpere un teren dacă acesta va fi scos la vânzare în viitor. Aceste pacte nu înlătură eventualele preempțiuni legale (dacă există – legea are prioritate). Însă între părți, pactul este obligatoriu. Dacă e vorba de un imobil, pactul se înscrie în cartea funciară pentru opozabilitate. Dacă proprietarul vinde în secret unui terț, încălcând pactul, preemptorul convențional poate, conform Codului Civil, să ceară desființarea vânzării respective și încheierea contractului de vânzare în favoarea sa, în condițiile agreate (practic, se substituie cumpărătorului initial). Așadar, deși este “doar” convențional, și acest tip de preempțiune conferă o protecție reală celui îndreptățit.

Concluzie

Dreptul de preempțiune poate părea complicat la prima vedere, dar în esență înseamnă șansa de a cumpăra înaintea altora. Dacă ești proprietar-vânzător, fii atent dacă bunul pe care vrei să-l vinzi intră sub vreo lege a preempțiunii (teren agricol extravilan, pădure, monument etc.) – va trebui să urmezi procedura legală, altfel riști anularea vânzării. Dacă ești cumpărător, interesează-te dacă nu cumva există un preemptor cu drept prioritar (altfel te poți trezi că ai bătut palma degeaba, fiind “scos din joc” de un preemptor). Iar dacă ai în vedere o colaborare sau o promisiune, poți folosi pactul de preferință convențional pentru a-ți asigura prioritatea la achiziția unui imobil dorit.

Pe piața imobiliară din România, preempțiunea este instrumentul prin care legea încearcă să echilibreze interesele private cu cele comunitare sau publice – oferind unui anumit cumpărător privilegiat ocazia să cumpere primul, înainte ca proprietatea să fie înstrăinată altcuiva. Înțelegând aceste mecanisme și respectând procedurile, atât vânzătorii cât și cumpărătorii se pot feri de probleme și pot profita de oportunitățile legale existente.