Necesitatea transparenței pe piața imobiliară din Cluj-Napoca

Căutarea unei locuințe în Cluj-Napoca a devenit o sursă de frustrare pentru mulți potențiali cumpărători și chiriași, pe fondul anunțurilor înșelătoare și al interacțiunilor dificile cu unele agenții imobiliare. Cluj-Napoca se mândrește cu una dintre cele mai dinamice piețe imobiliare din România, dar și cu cele mai ridicate prețuri la apartamente – prețul mediu pe metru pătrat se apropie de 3.000 €, un nivel atins deja în 2024 pe segmentul construcțiilor noi. Totodată, „haosul” din piața imobiliară locală a ajuns să enerveze numeroși clienți, agențiile fiind frecvent criticate pentru comisioanele mari percepute. În acest context tensionat, se simte tot mai mult nevoia unor soluții care să aducă transparență și corectitudine în tranzacțiile imobiliare – iar o platformă precum eximo își propune exact acest lucru.

Problemele pieței imobiliare din Cluj-Napoca

Piața imobiliară clujeană se confruntă cu o serie de probleme bine-cunoscute, semnalate atât de cumpărători și chiriași, cât și de proprietari. Printre principalele neajunsuri se numără:

Anunțuri false sau expirate: Multe anunțuri imobiliare din Cluj nu reflectă realitatea – fie prezintă oferte care au fost tranzacționate cu mult timp în urmă, fie proprietăți care nu au fost niciodată disponibile. Astfel de practici “bait-and-switch” sunt folosite pentru a ademeni clienții, în speranța că, odată ce sună, li se va vinde sau închiria altceva. Pe forumuri, oamenii avertizează că „90% dintre anunțuri” ar fi de fapt postate de agenții și nu reprezintă proprietăți reale, acestea fiind doar momeli pentru a atrage clienții. Ulterior, potențialilor cumpărători sau chiriași li se spune că locuința din anunț “tocmai s-a dat” și sunt îndemnați să încheie un contract cu agenția pentru alte oferte – uneori la prețuri mai mari decât cele căutate inițial. Acest deficit de onestitate lasă mulți clienți cu timpul și speranțele irosite.
Preluarea neautorizată a pozelor și datelor de contact de către agenți: Numeroși proprietari reclamă faptul că, deși specifică în anunțurile lor că nu doresc colaborare cu agenții, fotografiile și informațiile de contact le sunt preluate fără acord. Ulterior, agențiile repostează aceleași locuințe ca și cum ar fi ofertele lor. Un clujean povestește cum, după ce și-a listat garsoniera de închiriat cu numărul de telefon inserat vizibil pe poze, jumătate din apelurile primite erau de la agenți care „îl rugau să le trimită fotografiile fără număr de telefon, că îl ajută ei”. Aceste practici nu doar că încalcă etica, dar generează confuzie – un potențial client poate găsi aceeași locuință promovată de proprietar și, simultan, de mai multe agenții.
Anunțuri duplicate și haos informațional: Pe marile portaluri imobiliare, același apartament apare adesea listat în numeroase anunțuri diferite, postate de diverse agenții. Unii chiriași povestesc că au găsit aceeași locuință în 20+ anunțuri diferite postate de diferite agenții imobiliare cu prețuri si detalii diferite și cu greu au identificat anunțul original al proprietarului autentic. Totodată, multe oferte rămân active online deși apartamentul a fost deja închiriat sau vândut, contribuind la aglomerarea platformelor cu informații neactualizate. De pildă, un internaut relata cum a descoperit pe OLX un apartament listat de o agenție la doar câteva ore după ce i se spusese că acel apartament fusese “rezervat” – semn că anunțul a fost menținut activ artificial. Alte persoane au găsit online anunțuri pentru apartamente în care, în realitate, locuiau deja de ani de zile, agențiile motivând că „nu au apucat să dezactiveze anunțul”. Consecința este un mediu sufocat de duplicate și informații înșelătoare, în care utilizatorilor le este extrem de dificil să discearnă care oferte sunt reale, actuale și cine este de fapt deținătorul acestora.

Aceste probleme erodează încrederea publicului în piața imobiliară clujeană. Presa locală a relatat cazuri scandaloase care ilustrează nivelul de nemulțumire: de la agenți imobiliari care solicită taxe absurde (o clujeancă a povestit cum un agent i-a cerut 250 de lei pentru întârzierea cu 20 de minute la o vizionare), până la agenți care programează vizionări și apoi nu se prezintă deloc, lăsând clienții cu drumuri făcute degeaba. Astfel de întâmplări alimentează percepția negativă față de intermediarii imobiliari și întăresc ideea că piața este insuficient reglementată. “La noi orice Gigel poate deveni peste noapte agent fără nicio acreditare”, remarcă ironic un comentator online, subliniind necesitatea unor reguli clare și a responsabilizării în breaslă. În țările civilizate, asemenea practici de tip bait-and-switch ar duce la pierderea licenței de agent, dar în Romania nu ai nevoie de nici o licență pentru a fi agent imobiliar - adaugă acesta. Altfel spus, lipsa de transparență și de standarde în domeniu a transformat intermedierea imobiliară într-o “junglă” în care atât cumpărătorii, cât și vânzătorii se simt adesea manipulați sau dezavantajați.

Percepția publicului despre agențiile imobiliare

Pe fondul acestor probleme, nu este surprinzător că opinia publică despre agențiile imobiliare a avut de suferit. Discuțiile de pe platforme precum Reddit și alte forumuri locale abundă în relatări negative. Mulți utilizatori îi numesc pe agenții neserioși „samsari imobiliari”, sugerând că aceștia se comportă ca niște simpli bișnițari care urmăresc doar profitul imediat. Ideea de agent imobiliar profesionist, dedicat interesului clientului, a fost umbrită de această reputație. „Ideea de samsar imobiliar a dominat piața autohtonă în ultimele decenii,” constată un reportaj, subliniind că mulți clienți „râd în fața conceptului de agent profesionist”, convinși că agentul „vrea doar să îți ia banii și nicidecum să te ajute”. Acest scepticism profund face ca inclusiv inițiativele bune ale agențiilor să fie privite cu neîncredere. De pildă, când apar anunțuri promovând „0% comision pentru cumpărător”, unii clienți suspectează imediat o capcană, întrebându-se cum ar putea o agenție să lucreze gratis pentru ei. Comentariile online arată că publicul s-a obișnuit atât de mult cu practicile opace încât percepe orice ofertă atipică drept „prea frumoasă ca să fie adevărată”.

Desigur, generalizările nu sunt întotdeauna corecte – există și agenți imobiliari onești și competenți, iar mulți clienți au avut experiențe pozitive cu aceștia. În Cluj-Napoca activează și agenții de top, unele afiliate la francize internaționale, care pun accent pe profesionalism. Astfel de agenți tratează real clienții cu respect: ascultă nevoile cumpărătorilor, oferă consiliere informată, facilitează procesul birocratic (de la obținerea actelor până la notar) și mediază negocierile într-un mod echitabil. Cu toate acestea, percepția predominantă rămâne negativă din cauza abundenței cazurilor de comportament neetic. Chiar și specialiștii din domeniu admit că “orice client așteaptă pentru comisionul gras pe care îl plătește să primească ceva în schimb”– iar când acest lucru nu se întâmplă, dezamăgirea se resimte public. Din fericire, există semnale că piața începe să facă diferența între agenții care aduc valoare reală și cei care doar “plimbă cheile”. Această diferențiere este esențială pentru a recâștiga încrederea publicului.

Rolul agențiilor imobiliare: intermediari opaci vs. reprezentare exclusivă

În esență, agențiile imobiliare pot juca două roluri foarte diferite. Pe de o parte sunt intermediarii tradiționali opaci, model încă des întâlnit: agenți care încearcă să stea la mijloc între vânzător și cumpărător percepând comision de la ambele părți, fără a reprezenta cu adevărat interesele niciuneia. Acest mod de lucru – practic “lucrez pentru oricine, numai să iau comisionul” – a fost multă vreme norma pe piață, însă s-a dovedit problematic. Un agent care urmărește două scopuri opuse (să obțină și un preț cât mai mare pentru vânzător, și unul cât mai mic pentru cumpărător, simultan) ajunge inevitabil în conflict de interese. Un exemplu dat de specialiști este sugestiv: „nimeni nu și-ar dori un avocat care să lucreze și pentru el, și pentru partea adversă”. Or, la fel, un agent imobiliar nu poate servi cu adevărat ambele tabere în același timp. De aici pornesc multe nemulțumiri – cumpărătorul simte că agentul nu îi apără interesul, vânzătorul la fel, însă amândoi ajung să plătească comisioane substanțiale. Acești intermediari opaci sunt cei taxați de public drept “samsari” și “avari mincinoși” în discuțiile aprinse de pe internet.

Pe de altă parte, există conceptul modern de reprezentare exclusivă, în care agentul imobiliar își asumă rolul de a reprezenta interesele unei singure părți în tranzacție – fie vânzătorul, fie cumpărătorul – și își primește plata doar de la acea parte. Acest model, începe să fie adoptat de tot mai multe agenții de renume. Principiul de bază este simplu: „plătește doar cel care ne angajează”. Dacă o agenție este contractată de vânzător, atunci vânzătorul achită un comision (de regulă între 2% și 5% din valoarea tranzacției), iar cumpărătorul nu plătește nimic agenției. Invers, dacă agentul lucrează pentru cumpărător (caz mai rar la noi), atunci doar cumpărătorul ar plăti un onorariu, iar agentul ar negocia în numele lui obținerea celei mai bune oferte. Acest sistem 0% comision pentru cealaltă parte câștigă teren și în Cluj. Deja există pe piață agenții care își etalează explicit acest avantaj – anunțuri de vânzare cu mențiunea „0% comision la cumpărător” au devenit tot mai frecvente, semn că și agențiile înțeleg nevoia de a oferi valoare clară și de a-și diferenția serviciile.

Pentru public, diferența între cele două tipuri de agenții este importantă. O agenție care reprezintă exclusiv vânzătorul va indica explicit “0% comision cumpărător”, oferind cumpărătorilor siguranța că nu vor avea de plătit comision. De cealaltă parte, agențiile clasice care acționează ca intermediari tind să evite astfel de clarificări, uneori neprecizând nici în anunț dacă oferta este a unui proprietar sau a unei agenții. În Cluj-Napoca, unde piața este efervescentă, ambele modele coexistă, însă direcția în care transparența câștigă teren este din ce în ce mai vizibilă.

eximo – o platformă transparentă pentru anunțuri imobiliare

În lupta pentru curățarea pieței imobiliare de practici înșelătoare, tehnologia și soluțiile digitale joacă un rol tot mai mare. eximo se prezintă drept o platformă inovatoare, creată exact cu scopul de a elimina „haosul informațional” de pe celelalte site-uri de anunțuri și de a le oferi clienților o experiență simplă și onestă. Această platformă – lansată recent în versiunea MVP– va permite listarea anunțurilor verificate, atât de la proprietari, cât și de la agențiile care practică 0% comision pentru cumpărător. Practic, eximo adună la un loc doar anunțuri imobiliare de încredere, filtrând din start elementele problematice: nu veți găsi pe eximo multiple copii ale aceluiași apartament și nici oferte fantomă.

Transparența este cuvântul-cheie al platformei. Fiecare anunț indică clar cine este vânzătorul – proprietar sau agenție –. De asemenea, eximo promovează actualitatea datelor: anunțurile sunt monitorizate și trebuie actualizate sau confirmate periodic, astfel încât cele expirate să fie eliminate prompt. Prin verificarea informațiilor și a identității celor care postează, platforma se asigură că utilizatorii navighează doar printre oferte reale. În plus, un proprietar care își listează apartamentul pe eximo nu va mai fi nevoit să concureze cu propriul anunț multiplicat de agenții – platforma menține un singur anunț per proprietate, evitând duplicarea. Astfel, cumpărătorii pot vedea imediat care sunt opțiunile disponibile în mod autentic, iar vânzătorii de bună-credință se fac remarcați fără a fi sufocați de plasarea repetitivă a aceleiași oferte.

Un alt aspect inovator al eximo este accentul pus pe comunitate și responsabilitate. Agențiile participante sunt, de fapt, cele care oferă valoare reală – cele dispuse să își prezinte serviciile în mod onest, fără să taxeze cumpărătorul. În acest fel, eximo funcționează și ca un filtru de calitate pentru agenții: cele cu practici opace nu își vor găsi locul aici, pe când agențiile profesioniste (care investesc în relația cu clientul și își justifică comisionul perceput de la vânzător prin servicii) vor avea o vizibilitate sporită. Pentru utilizatorii de rând, platforma devine un hub de anunțuri credibile, unde pot căuta locuințe fără teama că vor fi induși în eroare. Iar pentru piața locală per ansamblu, inițiative ca eximo pot ridica standardul și pot pune presiune pe ceilalți jucători să renunțe la practicile incorecte.

Platforme precum eximo pot schimba modul în care se fac tranzacțiile imobiliare. Prin promovarea transparenței și a onestității, ele răspund direct nemulțumirilor comunității și îi conferă publicului o alternativă viabilă la canalele tradiționale. Desigur, eximo nu va rezolva peste noapte toate problemele pieței – va depinde de adoptarea sa pe scară largă și de colaborarea cu diverse agenții imobiliare, dezvoltatori și proprietari. Însă simplul fapt că o astfel de platformă există și pune presiune pe standardele din domeniu este un pas înainte spre o piață mai curată și mai predictibilă. În viitor, ne-am putea imagina că verificarea anunțurilor și afișarea transparentă a comisioanelor vor deveni noul normal și pe celelalte site-uri de profil, pe măsură ce clienții vor alege în mod natural serviciile care le inspiră încredere.

Cluj-Napoca rămâne un pol de atractivitate imobiliară, cu prețuri ridicate și un volum mare de tranzacții. Tocmai de aceea, încrederea și calitatea informației pe această piață sunt esențiale. Fenomenele recente – de la reacțiile vehemente ale clujenilor față de abuzurile unor agenții, până la apariția eximo ca soluție viabilă – arată că se conturează o direcție nouă: cea a transparenței imobiliare. Un astfel de demers nu poate decât să aducă beneficii pe termen lung: cumpărătorii vor economisi timp și bani găsind direct ceea ce caută, vânzătorii serioși vor fi puși în valoare, iar agențiile imobiliare cu adevărat profesioniste își vor putea recâștiga prestigiul, într-o piață mai responsabilă și mai puțin haotică. eximo reprezintă, așadar, un exemplu de inițiativă locală menită să facă ordine în “Eldorado-ul” imobiliar clujean și să demonstreze că transparența poate fi un avantaj pentru toți actorii implicați – de la simplii cetățeni, până la agenți și dezvoltatori.