Partajul bunurilor imobiliare după divorț în România: Ghid complet

Partajul este procesul juridic prin care se pune capăt stării de coproprietate între foști soți și bunurile comune dobândite în timpul căsătoriei se împart între ei. În contextul unui divorț, împărțirea bunurilor (partajul) devine o etapă esențială, deoarece stabilește cine primește, ce active comune – locuințe, terenuri sau alte imobile – și cum se compensează partea fiecăruia. Conform Codului Civil, bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de către oricare dintre soţi sunt prezumate a fi bunuri comune, în cote egale, până la proba contrarie.

Bunuri comune vs. bunuri proprii

În regimul legal al comunității de bunuri, bunuri comune sunt cele dobândite de oricare dintre soţi în timpul căsătoriei. Așadar, orice imobil (apartament, casă, teren) cumpărat sau construit împreună în perioada căsătoriei aparține ambilor soți în coproprietate. În schimb, bunurile proprii ale fiecărui soț nu se partajează la divorț. În Codul Civil sunt enumerate mai multe excepții, de exemplu: bunurile primite prin moștenire sau donație (dacă nu s-a stipulat expres că vor fi comune), bunurile de uz personal, echipamentele profesionale individuale, creanțele sau despăgubirile personale, premiile, indemnizațiile etc

De exemplu, dacă soțul A a moștenit o casă de la părinți și au locuit acolo soții, casa respectivă rămâne bun propriu al lui A (dacă testamentul nu a indicat contrariul) și nu intră în partaj. În schimb, dacă soţii au construit împreună un alt imobil din bani comuni, acel bun este comun și va fi împărțit. În practică, este important ca cei implicați în divorț să se consulte cu avocat sau notar și să pregătească documente doveditoare (acte de proprietate, certificate fiscale, declarații) pentru a stabili cu claritate care bunuri intră în coproprietate şi care sunt excepții.

Principii generale de împărțire

În principiu, la partajul bunurilor comune fiecare fost soț primește o cotă-parte proporțională cu dreptul său de proprietate. Cota de coproprietate este de regulă prezumată egală (50% – 50%) în cazul bunurilor dobândite în comun. Astfel, normele legale pornesc de la ipoteza unei distribuiri egale. Legea prevede însă că, dacă bunurile nu pot fi împărțite fizic (în natură), partajul se face prin atribuirea proprietății întregi către unul dintre soți, cu compensarea celuilalt printr-o sumă de bani (sultă), sau prin vânzare publică și împărțirea prețului obținut.

Criteriile concrete luate în calcul diferă de la caz la caz. Instanța (sau notarul) va ține seama de elemente precum cota-parte a fiecărui coproprietar, natura și valoarea bunurilor comune, contribuțiile financiare și non-financiare ale fiecăruia la achiziția sau întreținerea bunurilor. De exemplu, dacă un soț a suportat mai multe rate de credit, poate revendica o cotă mai mare, iar dacă unul dintre bunuri este un imobil ce nu poate fi divizat, este posibil ca cel care-l dorește să-l cumpere (sau să rămână cu el) și să îi plătească celuilalt partea sa din valoarea de piață. Legea permite, de asemenea, în anumite situații să se justifice aporturi diferite: de exemplu, munca unui soț în gospodărie este considerată contribuție la căsătorie. În practică, copiii minori nu au drept la cotă de proprietate la partaj (dreptul lor este doar la pensie de întreținere și moștenire).

Un principiu foarte important este că dreptul la partaj este imprescriptibil – oricine poate cere partajul bunurilor comune după divorț fără ca timpul să stingă acest drept. De asemenea, legiuitorul a prevăzut că un coproprietar nu poate fi forțat să rămână în indiviziune; dreptul de a solicita partajul există indiferent de cât timp a trecut de la divorț sau separare.

Modalități de partaj: amiabil (la notar) vs. judiciar

Partajul poate fi realizat prin acord amiabil al foștilor soți sau prin hotărâre judecătorească. În terminologie, se vorbește de „partaj voluntar” (sau convențional) și „partaj judiciar”. Partajul voluntar se face atunci când ambii foști soți se înțeleg asupra modului de împărțire a bunurilor şi întocmesc împreună actul de partaj. De regulă, acest act este încheiat la un notar. Avantajul partajului la notar este că este mai simplu, mai rapid și mai puțin costisitor decât partajul în instanță.

În schimb, dacă foștii soți nu pot ajunge la un acord (de exemplu, nici nu se pun de acord ce cote are fiecare sau cine primește un anumit bun), singura soluție rămâne partajul judiciar. În acest caz, se înaintază o cerere de chemare în judecată și un judecător decide ce cote și bunuri îi revin fiecăruia, pe baza probelor (contracte de cumpărare, dovezi de contribuții la credit etc.) și a regulilor de drept. Partajul judiciar este, de obicei, mai lung și mai costisitor, deoarece implică taxe de timbru, onorarii de expert și avocat. De aceea, se recomandă, când este posibil, rezolvarea amiabilă: un notar poate autentifica un contract de partaj în care foștii soți stabilesc împreună cine ce primește şi cum se compensează, evitându-se litigiul.

Cum se partajează diferite tipuri de imobile

Tipul imobilului poate influența modalitatea de împărțire:

• Apartamente. Un apartament este în general indivizibil în natură, deci nu poate fi împărțit fizic între soți (nu are două intrări, camere separate etc.). Prin urmare, în partajul unui apartament unul dintre soți va primi întreaga proprietate, iar celălalt va fi compensat în bani. De obicei, se va atribui apartamentul celui care dorește să locuiască în el (sau care poate plăti mai ușor creditul) în schimbul unei sume de bani – sulta – către celălalt. Codul civil îi permite proprietarului (care rămâne cu apartamentul) să ceară un preț de cumpărare în favoarea celuilalt coproprietar. Alternativ, soții pot conveni vânzarea apartamentului și împărțirea prețului obținut, fie poate decide instanța vânzarea la licitație dacă nu există acord.
• Case și case cu teren. O casă cu teren poate fi uneori împărțită fizic – de exemplu, terenul aferent poate fi parcelat și atribuit fiecăruia – dacă îndeplinește normele cadastrale. În multe cazuri însă există un singur imobil complex, deci principii similare casei. De obicei, unul dintre foștii soți își poate păstra casa (și terenul aferent) în schimbul plății către celălalt a cotei sale (echivalente cu cota de coproprietate). Dacă există mai multe case sau corpuri de clădire (o casă principală și o anexă), ele se pot atribui în funcție de valoare – de exemplu, unul ia casa, celălalt ia anexa și primește diferența în bani.
• Terenuri (pământ). Terenurile agricole sau intravilane pot fi, în multe situații, divizate fizic. Dacă este posibil, sunt trasate loturi distincte pentru fiecare coproprietar. Dacă terenul este împărțibil (ex.: un câmp lung), fiecare primește o porțiune echivalentă. Dacă nu poate fi împărțit fizic (ex.: pentru un singur teren mic sau neparcelabil de către lege), se procedează ca la clădiri: unul poate prelua integral terenul și va achita celuilalt contravaloarea cotei. De obicei, în negociere se evaluează pe baza prețului de piață al terenului (ghiduri notariales de valori terenuri), iar compensațiile se calculează conform acestor valori.

În general, indiferent de tipul imobilului, dacă există neînțelegeri se poate cere instanței stabilirea valorii și cotei; instanța va aplica, dacă este nevoie, tabelul notarilor sau expertize cadastrale.

Situații speciale

În partajul imobiliar pot apărea cazuri speciale care necesită soluții adaptate:

• Imobile închiriate. Dacă un bun imobil este închiriat de unul dintre coproprietari după divorț, beneficiile trebuie distribuite împreună cu proprietatea. De exemplu, dacă apartamentul comun este închiriat (chiria este un venit generat), la partaj chiria rămasă de încasat sau suma încasată anterior se împarte. De exemplu, dacă Marian a încasat de la chiriași 12.000 lei și Ioana vrea să-și recupereze 6.000 lei (jumătate), poate cere instanței în partaj să-i acorde această sumă.
• Imobile ipotecate / în rate. Dacă locuința comună a fost achiziționată cu un credit ipotecar sau în rate, este nevoie de acord bancar pentru preluare individuală. Regulamentul BNR prevede că creditul poate fi preluat doar de unul dintre soți cu acceptul băncii. Dacă unul rămâne cu imobilul, el trebuie să preia și datoria bancară (e asumat, de regulă, printr-un act adițional). În schimb, celălalt soț trebuie despăgubit: el primește de la partaj o compensație egală cu partea sa din sumele achitate până în prezent (de obicei 50%). Astfel, dacă rata a fost plătită în proporție egală, cel care preia casa va achita celuilalt 50% din totalul plătit. În plus, dacă părinții unuia din soți au dat un împrumut neinteres, obligația morală este ca cel care rămâne cu casa să restituie acel împrumut la rândul său. În orice caz, vă sfătuim să vorbiți cu banca despre reformularea contractului de credit (de exemplu, înlocuirea codebitorului) după divorț.
• Imobile aflate în litigiu. Când un imobil este deja implicat într-un proces de partaj (adică proprietarii nu se înțeleg și au cerut instanței să decidă împărțirea), dreptul asupra lui devine înghețat până la soluționare. Nici unul din coproprietari nu poate interveni fizic asupra bunului – nu are voie să îl vândă, renoveze, demoleze sau să îl închirieze – tocmai pentru a nu afecta starea de fapt până la hotărâre.

Întrebări frecvente (FAQ)

Este obligatoriu să fac partajul după divorț? 

Nu. Fostii soți pot rămâne coproprietari pe viață dacă doresc, legea nu îi obligă să împartă imediat ce au divorțat. Totuși, coproprietatea în indiviziune poate provoca conflicte sau probleme practice (de exemplu, utilizarea casei), așa că partajul este recomandat în cele mai multe situații. Dacă nu faceți partaj, vă puteți înțelege oricând pe viitor să-l faceți sau să vindeți împreună imobilul.

Pot să nu mai fac partaj și să vând imobilul? 

Da. Puteți conveni să vindeți bunurile comune fără să faceți partaj, caz în care fiecare va primi din preț partea care-i revine. Partajul intră în discuție mai ales când nu ajungeți la o înțelegere sau când unul din soți dorește un bun în natură. Dacă ajungeți la un acord de a vinde, vânzarea și împărțirea banilor între voi este o alternativă simplă.

Pot face partajul în timpul căsătoriei?

Da. Soții pot conveni și în perioada căsătoriei să iasă din indiviziune și să își repartizeze bunurile dobândite împreună. Aceasta se face printr-o convenție între ei, încheiată la notar. În multe privințe este similar partajului după divorț, doar că intervine un factor suplimentar: menținerea statutului de soți.

Când devin comune bunurile obținute?

În mod legal, bunurile soților sunt comune de la momentul dobândirii lor în timpul căsătoriei. Nu există un termen după care bunurile devin comune automat – dacă ați cumpărat ceva în doi în căsătorie, acel bun este comun de la început. Timpul scurs de căsătorie nu modifică starea de coproprietate.

Soțul care nu a lucrat poate avea drepturi?

Da. În dreptul românesc, orice contribuție la familie este recunoscută. Conform Codului Civil, munca în gospodărie și creșterea copiilor reprezintă contribuție la cheltuielile căsătoriei. Prin urmare, un soț care nu a avut un venit bănesc, dar a avut grijă de casă sau copii poate primi la partaj o cotă care să reflecte acest aport moral și de muncă. De obicei, se pleacă de la cotă egală și se ajustează doar în cazurile în care unul a câștigat semnificativ mai mult.

Dacă unul dintre soți s-a mutat de mult timp, mai are drepturi? 

Da. Locuirea nu afectează proprietatea. Un soț nu-și pierde drepturile de coproprietar dacă pleacă din casă. Chiar dacă dvs. ați locuit la părinții voștri și el rămâne în vechea locuință comună, el rămâne coproprietar al celorlalte bunuri, iar dvs. aveți drept să cereți jumătatea voastră prin partaj în orice moment.

Cine suportă cheltuielile partajului?

În mod normal, reclamantul (cel care cere partajul la instanță) plătește inițial taxa de timbru și onorariul avocatului său. Însă, la final, cheltuielile (taxe, avocați, experți) sunt compensate astfel încât fiecare coproprietar să suporte proporțional cota sa. În partajul amiabil, copartajanții pot conveni să împartă onorariul notarial; de obicei, fiecare plătește procentual din valoarea cotei sale de bun.

Ce se întâmplă dacă niciunul nu vrea casa? 

Dacă nici unul dintre soți nu dorește să păstreze imobilul, instanța poate dispune vânzarea și împărțirea prețului. Astfel, bunul nu rămâne nelocuit, iar ambii coproprietari primesc contravaloarea cotei lor.

Dacă un coproprietar a folosit singur imobilul, pot cere despăgubiri? În unele cazuri da, dacă s-a considerat necesar. De obicei, în partaj nu se aplică penalități între foști soți, deoarece la împărțirea bunurilor profită ambii. Astfel, instanța va aduna toate cheltuielile și va împărți factura totală proporțional cu cota fiecăruia. Însă, dacă un coproprietar l-a împiedicat grav pe celălalt să folosească bunul (de ex. i-a schimbat încuietoarea fără drept și nu l-a lăsat să intre), partea vătămată poate solicita compensații în cadrul partajului, iar instanța poate decide ca celălalt să plătească pentru „privarea de folosință”

• Poate părintele la care au rămas copiii să primească casa? Nu prin lege automat, însă judecătorul poate lua în considerare situația copiilor minori. De regulă, părțile pot conveni ca părintele la care sunt copiii să rămână în casă și să îi plătească celuilalt cota în bani.