Prețurile imobiliarelor din Cluj-Napoca comparativ cu marile orașe europene

Cluj-Napoca și-a câștigat reputația de cel mai scump oraș imobiliar din România, depășind chiar Bucureștiul. La începutul lui 2025, Cluj-Napoca a devenit primul oraș din țară cu prețuri medii peste 3.000 € pe metru pătrat pentru apartamente. Ne propunem să comparăm cât de scumpe sunt locuințele din Cluj față de câteva metropole europene bine cunoscute – atât la achiziție, cât și la chirie – ținând cont de zone similare (medii ale orașelor sau zone centrale comparabile). Vom analiza și accesibilitatea (raportul prețuri-venituri, de ex. câte salarii medii costă un mp) și vom menționa pe scurt impactul dobânzilor ipotecare actuale.

Prețul de achiziție al apartamentelor: Cluj vs. orașe europene

Cluj-Napoca a atins un nivel mediu de ~3.000 € pe m² la apartamentele de vânzare (în 2024-2025), situându-se mult peste celelalte orașe din România (de exemplu, București ~1.925 €/m² în 2025). Totuși, marile orașe din Europa de Vest au prețuri mult mai ridicate în termeni absoluți. Londra – una dintre cele mai scumpe piețe – are un preț mediu de aproximativ 8.440 € pe m² conform globalpropertyguide.com, adică de aproape trei ori mai mare ca în Cluj. Și alte metropole consacrate depășesc Clujul: în Paris prețurile medii ajung în jur de 9.500 € per m², iar în orașe ca Barcelona se situează în jur de 4.600 € pe m² (date 2025). Chiar și Berlin sau Amsterdam au medii de ~5.500-6.200 €/m², peste nivelul Clujului.

Notă: Comparăm valori medii pe metru pătrat în zone comparabile (de regulă zone centrale sau mediile întregului oraș). Desigur, în interiorul fiecărui oraș există variații mari între cartiere de lux și zone periferice, însă cifrele de mai sus oferă o imagine generală comparativă.

În context european, faptul că cel mai scump oraș din România nu este capitala este o situație interesantă, întâlnită și în alte țări: de exemplu, în Germania prețurile cele mai ridicate sunt la München (nu la Berlin), în Italia la Milano (nu Roma), iar în Spania la Barcelona (nu Madrid). Cluj-Napoca se aseamănă așadar cu aceste orașe regionale care depășesc capitalele la costul locuințelor.

Nivelul chiriilor: Cluj vs. capitale vest-europene

Pe piața închirierilor, diferențele dintre Cluj și marile orașe europene sunt la fel de pronunțate. Cluj-Napoca are chirii medii de circa 10 € pe m² lunar, similar cu Bucureștiul (ambele ~10,3 €/m² în 2024). Asta înseamnă, de pildă, că pentru un apartament de 50 m² chiria medie în Cluj ar fi ~500 € pe lună. Prin comparație, în marile orașe din Vest chiriile sunt de circa 3 ori mai mari în termeni absoluți. În Paris, chiria medie depășește 32 €/mp, iar în Barcelona este în jur de 30 €/mp – deci ~1.500 € lunar pentru 50 m². Londra este și ea în top; de exemplu, în centrul Londrei chiria medie trece de 33 €/mp, echivalentul a peste 1.600-1.700 € pentru un apartament de 50 m². Luxemburg (orașul) conduce clasamentul european, cu ~43 €/m² însă și Dublin sau Amsterdam înregistrează chirii ridicate (~27-31 €/m²). Prin urmare, în valoare absolută, chiria în Cluj este mult mai mică decât în Londra sau Paris.

Totuși, trebuie subliniat că diferențele de chirii reflectă și diferențe de venituri. Chiriile de ~30 €/mp din Vest vin la pachet cu salarii medii mult mai mari față de cele din Cluj, după cum vom vedea mai jos.

Accesibilitatea locuințelor (raportul prețuri–salarii)

Un mod relevant de a compara cât de scump este un apartament pentru localnici este să raportăm prețul la veniturile medii. Un indicator simplu este numărul de salarii medii necesare pentru a cumpăra un metru pătrat de locuință:

• Cluj-Napoca: ~2,5 salarii medii lunare per metru pătrat. Calcul: preț ~3.000 €/m² versus salariul mediu net local ~1.200 € (aprox. 6.000 lei). Cu alte cuvinte, un clujean cu venit mediu ar trebui să aloce cam două salarii și jumătate pentru un singur mp de apartament. Astfel, pentru un apartament de 50 m² ar fi necesare ~125 salarii medii (peste 10 ani de muncă).
• Londra: ~2,0 salarii medii per mp. Deși Londra are un preț pe m² mult mai mare (~8.400 €), venitul mediu net este și el mult mai ridicat (în jur de 4.000 € lunar). Proporțional, un londonez cu salariu mediu ar cheltui circa două salarii pentru 1 m² (deci ~100 salarii pentru 50 m²). În termeni relativi, povara este asemănătoare cu cea din Cluj sau chiar mai mică.
• Barcelona: ~2,5 salarii medii per mp. Prețul mediu ~4.660 €/m² raportat la un salariu mediu net de ~1.880 € în Barcelona ar însemna tot circa două salarii și jumătate pentru 1 m² (aproape identic cu Clujul).
• Paris: ~3 salarii medii per mp. Prețurile foarte mari (~9.500 €/m²) și un salariu mediu ~3.200 € fac ca în Paris un metru pătrat să “coste” aproximativ trei salarii lunare. Aici accesibilitatea este și mai scăzută – un apartament standard poate echivala cu 15-20 de ani de venit mediu.

Analizând acest raport preț/salariu, observăm că achiziția unei locuințe în Cluj-Napoca este la fel de împovărătoare ca în marile orașe vestice, chiar dacă prețurile absolute sunt mai mici. Cu ~2,5 salarii per mp, Clujul depășește la acest capitol orașe ca Londra și se află la un nivel similar cu Barcelona. Cu alte cuvinte, puterea de cumpărare locală din Cluj ține greu pasul cu scumpirea imobiliarelor. Acest lucru explică de ce pentru localnici locuințele din Cluj par la fel de inaccesibile pe cât le par londonezilor sau barcelonezilor propriile piețe imobiliare.

Situația dobânzilor ipotecare

Un factor suplimentar care influențează accesibilitatea este evoluția dobânzilor la creditele ipotecare. În ultimii ani, dobânzile au crescut peste tot în Europa, ceea ce a făcut mai scumpă finanțarea achiziției de locuințe. Totuși, diferențele între România și zona euro sunt notabile. În țările din Vest, dobânda anuală la creditele imobiliare este în prezent în jur de 3-4% (de exemplu ~3,3% în Franța sau Spania), pe când în România dobânzile medii la creditele ipotecare în lei rămân încă în jur de 6-7% pe an. Așadar, un cumpărător din Cluj nu doar că are venituri mai mici și prețuri pe metru pătrat aproape de nivel occidental, dar plătește și o dobândă dublă pentru credit față de un cumpărător din zona euro. Acest context al ratelor ridicate (deși cu tendință ușor descendentă spre 2025 îngreunează și mai mult accesul la proprietate în orașe ca Cluj.

În concluzie, Cluj-Napoca se numără printre cele mai scumpe orașe din Europa de Est la capitolul imobiliare, cu prețuri care, deși sub marile metropole vestice în valoare absolută, devin comparabile ca povară relativă raportat la salariile locale. Atât la achiziție, cât și la chirii, locuințele din Cluj sunt costisitoare pentru rezidenți – un fenomen alimentat de cererea ridicată și oferta limitată pe piața locală, dar și de alinierea treptată a pieței imobiliare din Cluj la tendințele europene. Dacă adăugăm și dobânzile mari la credite din România, devine evident de ce accesul la o locuință în Cluj-Napoca reprezintă o provocare tot mai mare, comparabilă cu cea din orașe faimoase precum Londra, Paris sau Barcelona.