Randamentul investițiilor imobiliare - Ce înseamnă și cât este de profitabil 

Ce este randamentul unei investiții imobiliare?

Randamentul investiției imobiliare reprezintă profitabilitatea anuală a unei proprietăți, exprimată procentual, raportând veniturile obținute (de obicei chiria anuală) la costul de achiziție. Există două tipuri principale: randament brut și randament net. Randamentul brut al chiriei se calculează simplu, folosind formula de bază:

Randament brut (%) = (Chiria lunară × 12 / Prețul de achiziție) × 100

De exemplu, pentru un apartament cumpărat cu 100.000 € și închiriat cu 600 € pe lună, venitul anual din chirie este 7.200 €, astfel că randamentul brut este ~7,2% pe an. Acest procent indică faptul că într-un an se recuperează circa 7,2% din investiție prin chirie. În acest ritm, amortizarea investiției (durata de recuperare integrală a prețului plătit) ar fi de aproximativ 14 ani în acest exemplu.

Randamentul net reprezintă câștigul real al proprietarului după ce se scad toate costurile și impozitele asociate investiției. Practic, randamentul net este mai mic decât cel brut, deoarece nu toti banii încasați rămân ca profit – o parte se duc pe cheltuieli cu proprietatea. Un randament brut de ~7% se poate transforma, în practică, în doar ~5% net după costuri și taxe. În general, experții recomandă o abordare conservatoare: să pornești de la randamentul brut și să scazi circa 2 puncte procentuale pentru a estima randamentul net realist, ținând cont de cheltuieli, perioade fără chiriaș și impozite.

Randament brut vs. net – factori care îl influențează

Randamentul brut oferă o vedere de ansamblu, fără a considera cheltuieli. Însă randamentul net (real) este cel ce ne interesează și acesta este influențat de mai mulți factori, care erodează profitul:

• Costurile inițiale suplimentare: Renovarea, mobilarea, taxele notariale și comisioanele de achiziție cresc valoarea investiției totale. De exemplu, la un apartament de 85.000 €, dacă adăugăm ~12.000 € renovare și ~3.000 € cheltuieli de tranzacție, costul total devine ~100.000 €, ceea ce scade automat randamentul efectiv față de calculul inițial.
• Perioadele de neocupare: Este nerealist să crezi că ai 100% grad de. Între chiriași pot exista luni în care locuința stă goală, timp în care nu se încasează chirie. Statistic, proprietățile pot sta neînchiriate 2-3 luni până se găsește un nou chiriaș. Astfel, e prudent să presupunem o ocupare de ~90% pe an. Această neocupare reduce venitul anual efectiv – de pildă, la o chirie de 450 €/lună, o rată de ocupare de 90% înseamnă venit anual ~4.860 € în loc de 5.400 € (la ocupare 100%).
• Cheltuieli de întreținere și reparații: Proprietarul suportă costuri periodice cu mentenanța – reparații la instalații, zugrăveli, înlocuirea electrocasnicelor  și ale pieselor de mobilier uzate, contribuții la fondul de reparații al clădirii etc. Acestea pot absorbi câteva procente bune din chiria anuală. În practică, mulți proprietari pun deoparte echivalentul a 1-2 chirii lunare pe an pentru astfel de cheltuieli neprevăzute și uzura normală.
• Taxe și impozite pe chirie: Veniturile din chirii se impozitează. Începând cu 2023, s-a scazut cota forfetară de 40% la 20% pentru cheltuieli, așa că acum impozitul pe venitul brut din chirii este 8% (față de ~6% efectiv înainte). În plus, dacă veniturile depășesc un anumit prag (echivalentul a 6 salarii minime brute pe an), proprietarul datorează și contribuția de asigurări de sănătate (CASS). Mai există și impozitul local pe proprietate (decoamndă mic(2025), ~0,1-0,2% pe an). Cumulat, povara fiscală poate reduce semnificativ randamentul.
• Comisioanele agențiilor: Dacă folosești agenții imobiliare pentru a găsi chiriași, comisionul standard este ~50%+TVA din chiria pe prima lună (atât proprietarul, cât și chiriașul plătesc, de obicei). Acest cost apare la fiecare schimbare de chiriaș și reduce ușor venitul anual (de exemplu, dacă un chiriaș stă doar un an, comisionul de 50% din o lună reprezintă ~4% din venitul anual). Din acest motiv, investiția e mai rentabilă dacă chiriașii stau pe termen lung.

În concluzie, randamentul brut este un indicator de pornire, însă randamentul net oferă imaginea reală a profitului. Pentru a-l calcula corect, trebuie luați în calcul toți factorii de mai sus. 

Randamentele imobiliare în România (2024-2025)

Piața imobiliară din România oferă randamente diferite în funcție de oraș și de tipul proprietății. În medie națională, randamentul brut al chiriilor rezidențiale se situa în jur de 6% în 2024. Există însă variații majore: unele orașe mari oferă randamente peste medie, altele sub medie, iar orașele mici pot avea aparent randamente foarte atractive (dar cu riscuri crescute). Mai jos analizăm situația în principalele centre urbane, cu accent pe Cluj-Napoca, și pe diferite tipuri de imobile.

Cluj-Napoca vs. alte orașe mari – randamente medii la apartamente

Cluj-Napoca a devenit celebru în ultimii ani nu doar pentru prețurile ridicate la apartamente, ci și pentru randamentele scăzute ale chiriilor. Paradoxal, deși chiriașii din Cluj plătesc printre cele mai mari chirii din țară, investitorii obțin printre cele mai mici randamente procentuale. Explicația constă în faptul că prețurile de achiziție au crescut mult mai rapid decât chiriile în acest oraș de hub IT și universitar, comprimând profitabilitatea. Date recente arată că în Cluj-Napoca randamentul mediu brut la închiriere este doar în jur de 4–5% pe an, cel mai mic nivel din țară. Cu alte cuvinte, un proprietar în Cluj își recuperează investiția abia în ~20-25 de ani de chirii, față de ~14-15 ani în București. Chiar dacă chiriile lunare sunt foarte mari (cererea de locuințe de închiriat fiind enormă, datorită studenților și tinerilor profesioniști), prețul de cumpărare este atât de ridicat încât „mănâncă” din randament.

Prin contrast, Bucureștiul oferă randamente medii mai ridicate la apartamente. În Capitală, randamentul mediu brut anual este în jur de 6,5–7%, în funcție de tipul apartamentului. Garsonierele în București aduc aproximativ 7% brut, apartamentele de 2 camere ~7,3%, iar cele de 3 camere ~6,5%. Aceste cifre confirmă Bucureștiul ca piața cu cele mai profitabile chirii pentru proprietari, datorită raportului favorabil între prețurile de achiziție (încă accesibile comparativ cu capitalele vestice) și nivelul ridicat al chiriilor.

Cererea intensă – alimentată de migrația către Capitală pentru joburi și studii – menține chiriile sus, ceea ce, raportat la preț, generează randamente bune.

Și în alte orașe mari randamentele sunt atractive. Iași, Brașov și Constanța oferă, în medie, randamente brute între ~5,5% și 6,5%, peste media națională. Aceste orașe au cerere constantă de închiriere – fie datorită centrelor universitare (precum Iași, Brașov, Cluj-Napoca) fie turistică (Brașov, Constanța), fie economică – coroborată cu prețuri de achiziție încă moderate, rezultând randamente bune. Timișoara tinde spre un randament mediu de ~5–6% brut, ușor sub Iași sau Brașov. Deși Timișoara este un important centru economic, piața chiriilor acolo a fost mai temperată comparativ cu creșterea prețurilor, ceea ce explică randamentele ceva mai mici.

În orașele mai mici, uneori randamentele par și mai ridicate. De pildă, în Galați s-a raportat un randament mediu brut de peste 8,5%, unul dintre cele mai mari din țară. Aceasta deoarece prețurile de achiziție în Galați sunt foarte mici, în timp ce chiriile (deși și ele mici în valoare absolută) sunt totuși suficiente raportat la acele prețuri joase. Craiova, Oradea sau altele pot oferi local randamente de 7%+ acolo unde proprietățile sunt ieftine. Totuși, aceste randamente teoretic mari în orașele mici vin cu riscuri: cererea de închiriere e mai volatilă, perioadele de neocupare pot fi mai lungi și creșterea valorii proprietății în timp este mai lentă. Mulți investitori preferă tot marile orașe, unde piața e mai lichidă și sigură, decât să fie atrași doar de procentul brut mare pe hârtie dintr-un oraș mic.

Randamente pe tipuri de proprietăți: apartamente vs. case vs. spații comerciale

Tipul de proprietate influențează substanțial randamentul. Chiar și în același oraș, garsonierele tind să ofere cele mai bune randamente procentuale, în timp ce casele/vilele au, de regulă, randamente mai modeste. De ce? Garsonierele și apartamentele mici au prețuri de achiziție mai scăzute și se închiriază relativ aproape ca valoare de apartamentele mai mari, așa că raportul chirie/preț e mai bun. În schimb, casele sunt mult mai scumpe și au costuri de întreținere mai mari, iar cererea de închiriere pentru case este mai restrânsă.

Conform datelor pieței, garsonierele pot aduce randamente brute de 8-9% în unele cazuri (datorită investiției mici și cererii ridicate), însă vin la pachet cu un risc ușor crescut de neocupare sau schimbare frecventă a chiriașilor. Apartamentele cu 2 camere reprezintă adesea un echilibru bun între cerere și rentabilitate, având randamente de ordinul a 6-7% brut (depinde de oraș). Apartamentele mari (3+ camere) tind spre randamente mai mici, adesea sub 5-6% brut, deoarece prețul lor de achiziție crește mult mai mult decât chiria pe care o pot obține.

În ceea ce privește casele/vilele, randamentul poate fi chiar mai scăzut decât la apartamente. Piața chiriilor pentru case este mai îngustă – în general doar familii cu venituri mari, expați sau firme (sediu de firmă, consulate, etc) închiriază case, deci cererea e limitată. Prețurile de achiziție la case sunt foarte mari, iar costurile de întreținere (curte, instalații, acoperiș, etc.) sunt semnificative. Astfel, în multe cazuri randamentul la case abia ajunge la ~4-5% brut, uneori chiar sub acest nivel. De exemplu, în zona Bucureștiului, o vilă cumpărată cu ~300.000 € poate fi închiriată cu ~1.200-1.500 €/lună, ceea ce înseamnă ~5-6% brut anual – un randament destul de modest comparativ cu un apartament. La proprietățile de lux (ex. vile de 1 milion €), randamentul scade și mai mult, în jur de 4% brut. Pe lângă randamentul mai mic, riscul de neocupare la case este mai mare – pot rămâne fără chiriași perioade îndelungate din lipsă de cerere – și costurile de reparație sunt considerabil mai mari (o renovare capitală la o casă costă mult peste una la un apartament). În general, investitorii orientați pe venit imediat preferă apartamentele, pe când cei care aleg case de închiriat mizează mai mult pe creșterea în timp a valorii proprietății sau pe închirierea pe termen foarte lung, decât pe randamentul anual din chirie.

Spațiile comerciale (birouri, spații retail și industrial-logistice) prezintă un cu totul alt profil de randament. În România, proprietățile comerciale oferă adesea randamente brute mai mari decât sectorul rezidențial. De exemplu, spațiile de birouri în București au avut randamente brute tipic între 7% și 9% pe an (înainte de pandemie și ajustările recente), iar în orașe precum Cluj-Napoca sau Timișoara, aceste randamente pot ajunge și la 8-10% pentru anumite proprietăți comerciale atractive. Asta înseamnă că un investitor care cumpără un spațiu comercial se așteaptă ca prețul cerut să fie suficient de mic în raport cu chiria, astfel încât să obțină ~8% anual din chirii. Proprietățile comerciale premium (cu chiriași foarte siguri pe termen lung) pot avea chiar randamente ușor mai mici de atât, deoarece prețul lor crește – investitorii acceptă un yield mai mic pentru un risc mai mic (situație opusă rezidențialului, unde primești yield mai mic la preț mai mare, dar riscul de neocupare tot există). Per total, spațiile comerciale/birourile pot oferi randamente nete de ~7-8% anual (după costuri de administrare și impozite), comparativ cu ~5-6% net la rezidențial. Desigur, ele vin și cu provocări specifice: găsirea și menținerea unor chiriași comerciali stabili, riscul economic (ex. cum a fost în pandemie pentru birouri) și investiții mai mari inițiale.

Pentru a sumariza, în tabelul de mai jos găsiți randamentele medii brute și nete estimate (2024) pentru principalele orașe din România, pe diferite tipuri de proprietăți:

Nota: Valorile de mai sus sunt aproximative, bazate pe medii și estimări pentru 2025. Randamentele nete pot varia în funcție de situația fiecărei proprietăți, dar în general sunt cu 1,5-2 pp sub cele brute

Imobiliare vs. acțiuni vs. obligațiuni – riscuri, lichiditate și potențial

Orice investitor se întreabă cum se compară investițiile imobiliare cu alte clase de active precum acțiunile (bursa) sau obligațiunile. Fiecare categorie are propriul profil de randament, risc și lichiditate, pe care le vom contrasta în continuare.

• Investițiile imobiliare (proprietăți pentru închiriere): După cum am văzut, oferă în România randamente nete de ordinul ~3-6% pe an, în funcție de oraș și proprietate. Pe lângă venitul din chirie, imobiliarele aduc și posibilitatea de apreciere a valorii proprietății în timp (în ultimii 10 ani, de exemplu, prețurile au crescut substanțial în orașe ca Cluj sau București). Această creștere a capitalului, dacă are loc, se adaugă la randamentul din chirie. Totuși, ritmul de creștere a prețurilor imobiliare este moderat și poate stagna sau chiar inversa în anumite perioade. Riscul perceput la imobiliare este relativ redus – prețurile nu sunt la fel de volatile ca acțiunile – însă există riscul specific de neocupare (să nu găsești chiriaș o vreme) și riscul de lichiditate scăzută. Lichiditatea este un dezavantaj major: dacă ai nevoie să vinzi rapid, o proprietate imobiliară poate sta luni bune pe piață până găsești cumpărător, spre deosebire de acțiuni sau obligațiuni care pot fi vândute în zile sau chiar instant. În plus, imobiliarele necesită implicare activă (administrare, întreținere) sau costuri pentru a plăti pe altcineva să le administreze. Cu toate acestea, mulți investitori apreciază tangibilitatea și stabilitatea imobiliarelor – chiria oferă un venit constant (relativ protejat de inflație prin posibilitatea indexării contractelor) și proprietatea în sine servește ca activ de refugiu.
• Acțiunile (bursa de valori): Istoric, acțiunile au oferit unele dintre cele mai ridicate randamente pe termen lung. De exemplu, indicele S&P 500 (bursa americană) a avut un randament mediu anual de peste 10% în ultimii ~50 de ani. Pe piața locală, indicele BET-TR al Bursei de Valori București (care include și dividendele) a generat, în medie, randamente anuale în jur de ~10% (în euro) de la înființare. În anul 2024, multe piețe de acțiuni au avut evoluții excelente – de pildă, S&P 500 a crescut cu ~23% (în USD) doar în 2024 – însă alți ani pot aduce scăderi semnificative. Volatilitatea este, așadar, mult mai mare la acțiuni: prețurile pot fluctua zilnic în funcție de știri economice, performanța companiilor sau factori geopolitici. Riscul pentru investitorul la bursă este ridicat pe termen scurt (posibilitatea de pierde din capital este reală într-un crash bursier), dar pe termen lung piețele tind să crească odată cu economia. Lichiditatea acțiunilor este foarte mare – poți vinde sau cumpăra acțiuni în câteva secunde, iar banii se decontează în 2 zile, deci ai acces rapid la capital dacă ai nevoie. Un alt avantaj al acțiunilor este posibilitatea de diversificare și de a începe cu sume mici (poți cumpăra acțiuni chiar și de câteva sute de lei, spre deosebire de imobiliare unde ai nevoie de zeci de mii de euro). În plus, unele acțiuni plătesc dividende – companii listate precum cele de utilități sau bănci pot oferi dividende cu randamente de 5-8% anual raportat la prețul acțiunii, ceea ce se adaugă la potențialul de creștere al prețului acțiunii. Totuși, investiția la bursă necesită toleranță la risc și o viziune pe termen lung; succesul nu e garantat și depinde de alegerea companiilor potrivite sau a fondurilor indicilor diversificate.
• Obligațiunile (titluri de stat și corporative): Obligațiunile sunt considerate investiții cu risc scăzut (în special titlurile de stat, garantate de guvern). În 2024, datorită creșterii ratelor de dobândă, randamentele obligațiunilor în lei au devenit foarte atractive. De exemplu, Programul Tezaur al Ministerului Finanțelor a oferit titluri de stat pentru populație cu dobânzi neimpozabile de 6% (1 an) și 6,85% (3 ani)t. Practic, investitorii individuali pot obține ~7% pe an fără risc (statul garantează plata), ceea ce se apropie sau chiar depășește randamentele nete din imobiliare. Spre exemplu, dobânda la depozitele bancare și titlurile de stat a ajuns la ~5% în 2024, foarte aproape de randamentul mediu al chiriilor (~6%) pentru apartamente. Această situație schimbă un pic balanța: dacă acum câțiva ani imobiliarele băteau clar depozitele (care aveau 1-2%), acum cu 5-7% obținuți fără bătaie de cap din instrumente cu venit fix, unii investitori se gândesc de două ori dacă merită riscul și efortul imobiliarelor. Obligațiunile corporative (emise de companii) pot oferi dobânzi și mai mari (8-10% sau peste, în funcție de risc), însă acolo există riscul ca firma emitentă să nu poată plăti (default). Lichiditatea obligațiunilor de stat pentru populație (Tezaur) este limitată – nu pot fi revândute pe bursă, dar au scadențe relativ scurte (1-3 ani). Obligațiunile listate (ex. cele corporative sau titluri de stat listate în programul Fidelis) se pot vinde pe piața secundară, dar volumul e mai mic decât la acțiuni. Ca profil de risc, obligațiunile sunt văzute ca investiții conservatoare, potrivite pentru cei care doresc să-și protejeze capitalul și să obțină un venit stabil, sacrificând din potențialul de creștere pe termen lung.

În concluzie, imobiliarele rămân o clasă de active populare în România, oferind randamente decente și un sentiment de siguranță dat de proprietatea fizică. Față de acțiuni și obligațiuni, imobiliarele au lichiditate mult mai scăzută și necesită o implicare mai activă, însă volatilitatea prețurilor este mai mică – nu vei vedea scăderi sau creșteri zilnice mari, ceea ce pentru unii investitori înseamnă liniște și predictibilitate. Pe de altă parte, randamentul total al imobiliarelor (chirie + apreciere în timp) tinde să fie, în medie, mai mic decât randamentul mediu al acțiunilor pe termen lung, dar comparabil sau ușor peste instrumentele cu venit fix. Decizia optimă depinde de profilul fiecărui investitor: dacă vrea creștere agresivă și are apetit de risc, bursa oferă oportunități; dacă vrea conservarea capitalului cu venit fix, obligațiunile/depozitele sunt la îndemână; dacă dorește un venit pasiv constant și deține capital semnificativ, imobiliarele pot fi o alegere potrivită – mai ales pe termen lung, în orașe mari, unde atât chiria, cât și valoarea proprietății au potențial de creștere. Diversificarea între aceste clase (deținerea și de acțiuni, și de imobiliare, și de instrumente cu venit fix) este, de altfel, strategia recomandată de cei mai mulți experți financiari pentru distribuirea riscului și maximizarea avantajelor fiecărei investiții.