Top orașe scumpe din Europa: preț/mp și chirii

În ultimii ani, prețurile locuințelor din marile orașe europene au crescut considerabil, iar unele centre urbane au ajuns la costuri record atât la cumpărare, cât și la chirie. În acest articol analizăm cele mai scumpe orașe din Europa la capitolul locuințe, folosind ca reper apartamentele de 2 camere, și evaluăm cât de accesibilă este locuirea raportat la salariul mediu. Vei vedea câți metri pătrați poate cumpăra (sau închiria) un localnic cu un salariu lunar și ce procent din venit ar acoperi chiria unei locuințe tipice. La final, comparăm rezultatele cu Cluj-Napoca și București, cele mai scumpe piețe rezidențiale din România.
Orașele cu cele mai scumpe locuințe de vânzare în Europa

Conform datelor recente, în fruntea clasamentului se află orașe-state sau centre financiare unde prețurile pe metru pătrat depășesc cu mult media europeană. Un caz aparte este Monaco, care are cel mai ridicat preț al locuințelor din Europa – peste 50.000 € pe metru pătrat în medie. Monaco este o piață foarte exclusivistă, depășind detașat restul orașelor.

Conform globalpropertyguide printre marile orașe europene, cele mai scumpe la achiziția unui apartament sunt:

• Luxembourg (orașul Luxemburg) – aproximativ 11.000 € pe metru pătrat. Acesta este capitala țării cu cele mai scumpe locuințe din UE în 2024, Luxemburg dominând topul la nivel de țări.
• Zürich (Elveția) – în jur de 18.000 € pe metru pătrat, Elveția având de asemenea salarii foarte ridicate care susțin aceste prețuri.
• Munchen (Germania) – circa 10.800 € pe metru pătrat pentru apartamentele noi, fiind cel mai scump oraș din Germania.
• Paris (Franța) – aproximativ 9.500–10.700 € pe metru pătrat, Parisul situându-se printre primele trei orașe ca preț al locuințelor în Europa.
• Londra (Marea Britanie) – în medie 8.000–8.500 € pe metru pătrat, Londra rămâne extrem de scumpă chiar dacă nu mai face parte din UE.
• Oslo (Norvegia) – aproximativ 9.000 € pe metru pătrat, reflectând nivelul ridicat al veniturilor din Norvegia.
• Amsterdam (Țările de Jos) – în jur de 8.500 € pe metru pătrat pentru apartamente, piața olandeză fiind și ea foarte tensionată.

În tabelul de mai jos sunt prezentate câteva dintre cele mai scumpe orașe europene pentru cumpărarea unui apartament, alături de prețul mediu pe metru pătrat și o comparație cu orașele Cluj-Napoca și București:

Observăm așadar că într-un oraș ca Paris, un localnic cu salariu mediu (~3.300 € net) poate cumpăra doar aproximativ 0,3–0,4 m² dintr-un apartament cu salariul pe o lună. În Londra sau Amsterdam situația este similară – un salariu lunar abia acoperă o treime de metru pătrat. Chiar și în orașe cu venituri foarte mari precum Zürich sau Luxembourg, suprafața cumpărată dintr-un salariu rămâne sub jumătate de metru pătrat. Prin contrast, în București un salariu mediu net (~1.300 €) ar acoperi aproximativ 0,64 m², datorită unui preț mediu cerut de ~2.200 €/m². De remarcat însă cazul Cluj-Napoca, unde prețurile au depășit 3.000 €/m², astfel că un salariu mediu net (~1.300 €) abia acoperă ~0,41 m² — comparabil cu Luxembourg și apropiat de nivelurile din marile orașe vest-europene din perspectiva accesibilității.Cu alte cuvinte, deși Clujul și Bucureștiul au prețuri mult sub marile capitale occidentale, puterea de cumpărare locală este și ea mult mai mică, făcând achiziția unei locuințe dificilă pentru localnici.

Orașele cu cele mai scumpe chirii din Europa

Și pe piața chiriilor se văd diferențe uriașe între marile orașe europene. Monaco este, în mod constant, un “outlier” (chiar și la nivel global) – chiriile din segmentul premium pot depăși ~110 €/m²/lună. În schimb, în eșantionul de orașe analizate de Deloitte, Luxembourg City conduce clasamentul chiriilor în 2024, cu 43,4 €/m²/lună, urmat de Paris (32 €/m²) și Dublin (31,7 €/m²).

Alte orașe cu nivel ridicat al chiriilor includ: Barcelona (~30 €/m²), Amsterdam (~26 €/m²), Oslo (~27 €), Madrid (~25 €), Copenhaga (~22 €) etc., conform datelor din 2024. În tabelul de mai jos prezentăm o comparație între câteva orașe de top și principalele orașe din România:

Cluj-Napoca vs. București în contextul european

Deși Cluj-Napoca și București nu se apropie de marile capitale vest-europene ca prețuri absolute, ele se remarcă pe piața din estul Europei. Cluj-Napoca a depășit Bucureștiul la costul locuințelor, devenind cel mai scump oraș din România. Chiriile în cele două orașe erau aproximativ egale, ambele în jur de 10,3 € pe m² pe lună (ceea ce înseamnă ~500-600 € pentru un apartament de 2 camere). Astfel, un apartament de dimensiuni similare are, în general, o chirie comparabilă în Cluj și în București, chiar dacă în București salariile medii sunt de regulă ușor mai ridicate.

Ca accesibilitate, Bucureștiul stă marginal mai bine datorită veniturilor ceva mai ridicate și prețurilor mai mici la cumpărare. Proporțional, un bucureștean mediu poate cumpăra ~0,64 m² dintr-o locuință cu salariul pe o lună, față de ~0,41 m² în – vezi Tabelul 1. În schimb, la capitolul chirii ambele orașe stau prost: ~50% din salariu pentru a acoperi chiria lunară a unui apartament modest, procent comparabil cu marile orașe vestice, dar mult peste recomandarea de max. 30% din venit. Aceste date subliniază o problemă de accesibilitate: deși costurile absolute sunt mai mici în România, puterea de cumpărare locală este și ea redusă, făcând efortul financiar similar raportat la venituri.

În context european, Cluj-Napoca și București se înscriu astfel în rândul orașelor cu locuințe relativ ieftine ca preț unitar, dar scumpe raportat la salariile populației locale. România rămâne una dintre țările cu cele mai mici prețuri medii pe locuințe (aprox. 1.900 €/m² la nivel național), însă și cu unele dintre cele mai mici salarii medii din UE, ceea ce face ca achiziția sau închirierea în marile sale orașe să fie provocatoare pentru rezidenți.

Concluzii

Cele mai scumpe orașe din Europa în materie de locuințe rămân marile centre financiare și capitalele vestice, unde prețurile pe metru pătrat depășesc frecvent 8.000–10.000 €, iar chiriile pot trece de 30 € per m². În aceste orașe (Paris, Londra, Luxembourg, Zürich, etc.), accesul la proprietate este extrem de dificil chiar și pentru clasa medie – un salariu lunar mediu nu acoperă nici măcar jumătate de metru pătrat de apartament. La chirii, povara financiară este similară: peste jumătate din venitul lunar se duce pe plata unui apartament modest.

În Cluj-Napoca și București, prețurile absolute sunt mai mici, însă și salariile locale sunt mult mai scăzute. Ca urmare, accesibilitatea financiară a locuirii reprezintă o provocare comparabilă: chiria unui apartament de 2 camere „înghite” ~50% din salariul mediu, iar cumpărarea unei locuințe necesită un efort de economisire pe foarte mulți ani.

Trendul general în Europa arată o presiune tot mai mare pe costurile locuirii, mai ales în marile aglomerații urbane unde oferta de locuințe nu ține pasul cu cererea. Multe gospodării din orașe precum Amsterdam, Praga sau Atena trebuie să aloce echivalentul a 15 ani de venituri brute pentru a achiziționa un apartament mediu, semn al unei accesibilități tot mai reduse. Soluțiile pe termen lung țin de creșterea ofertei de locuințe (construcții noi), politici de locuire accesibilă și, în unele cazuri, de reglementări pe piața chiriilor – aspecte deja luate în calcul de tot mai multe guverne europene. Până atunci, însă, orașele de top din Europa vor continua să fie inaccesibile pentru localnici, iar Cluj-Napoca și București vor resimți și ele aceeași problemă a decalajului între prețurile proprietăților rezidențiale în creștere și puterea de cumpărare relativ scăzută.