Antecontract de vânzare-cumpărare – Ce este și exemple practice

Antecontractul de vânzare-cumpărare (numit și precontract sau promisiune de vânzare-cumpărare) este un acord înainte de tranzacția finală, prin care vânzătorul promite să vândă un anumit imobil, iar cumpărătorul promite să îl cumpere la prețul și condițiile stabilite. Altfel spus, este o promisiune legală reciprocă de a încheia în viitor contractul definitiv de vânzare-cumpărare pentru bunul imobil respectiv. Acest antecontract nu transferă încă proprietatea, dar obligă ambele părți să perfecteze vânzarea în viitor, sub sancțiuni convenite dacă una dintre părți se răzgândește. În practică, antecontractul se încheie de obicei la notar (forma autentică), oferind siguranță juridică și posibilitatea înscrierii promisiunii în Cartea Funciară (pentru a nota în registru că imobilul are o promisiune de vânzare în favoarea cumpărătorului).

Notă: Termenii antecontract, precontract și promisiune de vânzare-cumpărare se referă la același tip de document. Uneori se folosește și formularea promisiune de vânzare (sau promisiune de cumpărare) pentru variantele unilaterale ale acestui acord – vom explica mai jos diferența.

De ce se folosește un antecontract de vânzare-cumpărare?

Un antecontract protejează ambele părți într-o tranzacție imobiliară. Prin semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, cumpărătorul își asigură dreptul de a cumpăra imobilul dorit, iar vânzătorul are garanția că tranzacția este serioasă și că va primi banii conveniți, evitând situația în care proprietatea este scoasă de pe piață degeaba. Practic, antecontractul rezervă imobilul pentru cumpărător până la semnarea contractului final și stabilește clar termenii principali (prețul, avansul, termenul de finalizare).

Situațiile în care se apelează la un antecontract includ: achiziția prin credit ipotecar (cumpărătorul are nevoie de timp să obțină împrumutul de la bancă), imobile în construcție sau noi (se vinde/promite un apartament care încă nu e finalizat sau intabulat, deci contractul final va avea loc ulterior) sau oricând părțile nu pot perfecta imediat vânzarea dar doresc să se asigure că aceasta se va realiza la un anumit termen. În mod ideal, antecontractul se semnează după ce părțile au agreat toate detaliile principale ale tranzacției (preț, condiții, termen), dar înainte de a semna contractul de vânzare-cumpărare autentic la notar.

Avantajele antecontractului pentru cumpărător: acesta nu riscă să piardă proprietatea dorită din cauza altor ofertanți și are timp să își organizeze finanțarea. Pentru vânzător: primește un avans (de regulă câteva procente din preț) și are siguranța că cumpărătorul este hotărât, putând organiza mutarea sau actele finale în liniște. Un alt beneficiu este posibilitatea de a înregistra promisiunea în Cartea Funciară (dacă antecontractul e autentificat notarial), ceea ce creează o preferință la vânzare – imobilul apare ca promis spre vânzare și nu poate fi vândut altcuiva între timp.

De reținut că antecontractul nu este obligatoriu prin lege, dar este foarte des folosit. „Sunt rare situațiile în care vânzarea se desfășoară atât de repede și perfect încât să nu fie necesar un antecontract”, afirmă experții. Încheierea unui astfel de precontract oferă o siguranță în plus că părțile își vor respecta angajamentele: vânzătorul va păstra imobilul pentru acel cumpărător, iar cumpărătorul își asumă să plătească prețul convenit la termen.

Tipuri de antecontract: promisiune bilaterală vs. promisiune unilaterală

Există două forme pe care le poate îmbrăca un antecontract de vânzare-cumpărare imobiliar:

• Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare: ambele părți (promitentul-vânzător și promitentul-cumpărător) se obligă reciproc să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în condițiile stabilite acum. Practic, este antecontractul clasic, în care și vânzătorul promite să vândă, și cumpărătorul promite să cumpere. În acest caz, oricare parte poate cere executarea contractului final (dacă una încearcă să se sustragă, cealaltă o poate acționa în instanță pentru a obține hotărâre judecătorească ce ține loc de contract de vânzare). Majoritatea antecontractelor imobiliare sunt de acest tip bilateral.
• Promisiune unilaterală de vânzare: o singură parte se obligă, cealaltă având doar opțiunea să decidă. De exemplu, proprietarul (promitent-vânzător) promite unilateral că va vinde un anumit imobil la un preț stabilit către un beneficiar, dacă acesta din urmă își manifestă dorința de a cumpăra în termenul convenit. Beneficiarul promisiunii (potențialul cumpărător) nu este obligat ferm să cumpere, ci își rezervă dreptul de a cumpăra sau nu. În schimb, de obicei el plătește o sumă (un avans) pentru această opțiune. Dacă termenul trece și beneficiarul nu își exercită dreptul de a cumpăra, promisiunea expiră și avansul rămâne vânzătorului. Dacă însă beneficiarul vrea să cumpere în termen, iar promitentul-vânzător refuză să mai vândă, acesta din urmă încalcă obligația și poate fi obligat să returneze avansul și eventual despăgubiri.

(Există și promisiune unilaterală de cumpărare – situația inversă, când cumpărătorul promite să cumpere iar vânzătorul are opțiunea să decidă vânzarea. În practică însă acest caz este rar, majoritatea antecontractelor fiind fie bilaterale, fie promisiuni unilaterale de vânzare în favoarea cumpărătorului.)

Ce clauze trebuie să conțină un antecontract de vânzare-cumpărare (model antecontract)

Indiferent că este vorba de un antecontract pentru un apartament sau pentru un teren, conținutul de bază al documentului va fi similar. Iată elementele esențiale pe care ar trebui să le cuprindă un model de antecontract de vânzare-cumpărare imobil:

• Datele părților contractante: Numele complet, datele de identificare (CNP/serie act de identitate) și domiciliul promitentului-vânzător și ale promitentului-cumpărător. Dacă una din părți este reprezentată de un împuternicit (procură), se menționează acest fapt.
• Obiectul antecontractului (Imobilul): Descrierea clară și completă a imobilului ce urmează a fi vândut. Se includ adresa, categoria imobilului (apartament, casă, teren intravilan etc.), suprafața și datele din Cartea Funciară – număr cadastral, număr carte funciară, localitatea. Dacă imobilul este un apartament, se precizează și etajul, numărul apartamentului, blocul, și cota indiviză de teren aferent (dacă este cazul). Pentru imobile în construcție sau care nu sunt încă finalizate, descrierea trebuie să includă detalii despre stadiul construcției, finisaje existente sau promise, compartimentare, suprafață utilă și totală – practic, să rezulte exact ce cumpără viitorul proprietar.
• Prețul vânzării și avansul: Prețul fix și ferm al vânzării, așa cum a fost agreat de părți, în moneda convenită (lei sau euro). Se menționează avansul plătit de cumpărător la semnarea antecontractului (de exemplu, 5-30% din preț, în funcție de acord). Această sumă se va scădea din preț la finalizare. În antecontract se detaliază modalitatea de plată a diferenței de preț: de pildă, „X euro se achită la semnarea contractului final, din care Y euro prin credit bancar și restul cash la notar”. În cazul în care cumpărarea depinde de un credit ipotecar, este util să se precizeze acest lucru și să se stabilească termene legate de obținerea creditului.
• Termenul pentru semnarea contractului final: Data limită sau perioada până la care părțile se angajează să semneze contractul de vânzare-cumpărare autentic (la notar). De exemplu: „părțile vor încheia contractul de vânzare-cumpărare cel târziu până la data de 30 septembrie 2025”. Acest termen poate fi exprimat și relativ (de ex. „în maxim 60 de zile de la obținerea aprobării creditului de către cumpărător”). Valabilitatea antecontractului ține până la împlinirea termenului stabilit sau până la o dată convenită de comun acord. Părțile pot prelungi prin acord mutual această dată, dacă este necesar, prin semnarea unui act adițional la antecontract (de exemplu, dacă apar mici întârzieri cu documentele sau finanțarea).
• Clauze speciale (condiții și situații excepționale): Aici intră orice condiții precedente sau ulterioare de care depinde tranzacția. Un exemplu comun este clauza de finanțare: dacă cumpărătorul nu obține aprobare de credit de la bancă până la o anumită dată, părțile pot conveni că antecontractul încetează și avansul se returnează. Sau pot conveni prelungirea termenului de finalizare dacă apar întârzieri la obținerea creditului, astfel încât cumpărătorul să nu piardă avansul pentru un motiv independent de voința sa. Alte clauze speciale pot viza obținerea unor acte (de ex. întabularea construcției de către vânzător, cadastru, certificat energetic) sau remedierea unor probleme/juridice (ex: clarificarea succesiunii, radierea unor ipoteci înainte de vânzare). Toate aceste condiții trebuie scrise explicit, la fel și ce se întâmplă dacă nu sunt îndeplinite.
• Penalizări, despăgubiri și ce se întâmplă dacă tranzacția nu mai are loc: Este esențial de stipulat ce pățește partea care nu își respectă obligațiile. În practică, uzanța este: dacă cumpărătorul renunță nejustificat la cumpărare, el pierde avansul plătit; iar dacă vânzătorul renunță nejustificat la vânzare, acesta trebuie să restituie dublul avansului către cumpărător. Aceste sume (avansul reținut sau dublul avansului) au rolul de despăgubire prestabilită pentru partea prejudiciată. Desigur, părțile pot prevedea și alte penalități sau chiar posibilitatea cumpărătorului de a cere în instanță executarea silită a vânzării (obținerea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare) dacă vânzătorul refuză nejustificat să mai vândă. Important este ca ambele părți să înțeleagă consecințele semnării antecontractului: acest document obligă la viitoarea vânzare-cumpărare, altfel există costuri/pierderi pentru cel care nu respectă înțelegerea.
• Semnături și data încheierii: La final, antecontractul se semnează de către ambele părți (sau de împuterniciții lor, dacă e cazul) și se menționează data exactă a semnării. Dacă este autentificat la notar, notarul va aplica și sigiliul și semnătura sa oficială.

Exemplu practic: Ion (vânzător) și Maria (cumpărător) au convenit vânzarea unui apartament cu 3 camere la prețul de 100.000 EUR. Ei semnează un antecontract de vânzare-cumpărare în care Maria plătește un avans de 10.000 EUR la semnare. Părțile stabilesc ca în 60 de zile vor perfecta contractul final la notar, timp în care Maria va obține un credit ipotecar pentru a plăti restul de 90.000 EUR. În antecontract au inclus o clauză specială: dacă banca nu aprobă creditul Mariei până la termen, Ion va returna avansul și antecontractul va înceta fără penalități. Însă, dacă Maria pur și simplu se răzgândește și nu mai cumpără apartamentul la termen, ea pierde avansul de 10.000 EUR în favoarea lui Ion. Invers, dacă Ion se răzgândește și nu mai vinde apartamentul Mariei, el va fi obligat să îi restituie Mariei dublul avansului, adică 20.000 EUR, drept compensație pentru încălcarea promisiunii de vânzare.

Acte necesare și încheierea antecontractului la notar

Pentru a încheia un antecontract de vânzare-cumpărare în mod oficial (autentic) la notar, părțile trebuie să prezinte o serie de acte necesare:

• Acte de identitate ale părților (cărțile de identitate ale vânzătorului/vânzătorilor și cumpărătorului/cumpărătorilor). Dacă o parte nu se poate prezenta personal, se poate folosi o procura notarială prin care împuternicește pe cineva să semneze în locul său.
• Actele de proprietate ale imobilului ce se vinde. Aici intră, după caz: contractul de vânzare-cumpărare anterior (dacă vânzătorul a cumpărat la rândul lui imobilul), titlu de proprietate, certificat de moștenitor (dacă imobilul a fost dobândit prin moștenire), contract de donație, sentință civilă de succesiune sau alte acte care atestă dreptul de proprietate al vânzătorului. Atenție: dacă imobilul provine din moștenire recentă, notarul va cere ca succesiunea să fie finalizată înainte (să existe certificat de moștenitor intabulat).
• Documentația cadastrală a imobilului: planul cadastral de amplasament și delimitare, releveul (schița apartamentului) și încheierea de intabulare (dovada că imobilul e înregistrat în Cartea Funciară).
• Extras de Carte Funciară pentru informare, eliberat recent (maxim 30 zile) – acesta se poate obține prin notar, care va solicita extrasul de la ANCPI. Extrasul CF arată situația juridică actuală a imobilului (proprietar, sarcini, ipoteci).

Notarul public va întocmi și autentifica antecontractul pe baza acestor acte. Autentificarea notarială conferă antecontractului dată certă și putere probantă și, foarte important, permite înscrierea unei mențiuni în Cartea Funciară despre existența promisiunii de vânzare. Această notare în CF protejează cumpărătorul, împiedicând vânzătorul să vândă același imobil altcuiva cât timp antecontractul este în vigoare.

Este posibil legal și un antecontract sub semnătură privată (adică semnat doar de părți, fără notar), însă acesta nu se poate nota în Cartea Funciară și poate crea dificultăți la executare în caz de litigiu. Dacă, de exemplu, vânzătorul nu mai vrea să semneze contractul final, cumpărătorul ar trebui să meargă în instanță cu antecontractul privat pentru a obține o hotărâre judecătorească. De aceea, pentru siguranță, majoritatea antecontractelor se semnează la notar.

În sectorul imobiliar, antecontractul (precontractul) este un pas aproape standard în vânzarea unui apartament, case sau teren. Fie că semnați un precontract de vânzare-cumpărare pentru un apartament sau un antecontract pentru vânzarea unui teren, scopul și structura documentului sunt similare. Diferențele vor fi doar la descrierea proprietății și eventual la condițiile specifice (de exemplu, la un teren se va menționa dacă este intravilan/extravilan, planul urbanistic sau destinația, iar la un apartament se menționează etajul, blocul etc.). Clauzele esențiale – prețul, avansul, termenul, condițiile și penalitățile – rămân la fel în orice antecontract imobiliar.

În concluzie, antecontractul de vânzare-cumpărare este un instrument util și necesar pentru a securiza tranzacțiile imobiliare înainte de actul final. Acestă promisiune de vânzare-cumpărare protejează atât cumpărătorul, cât și vânzătorul, clarificând din start condițiile vânzării. Pentru a evita surprizele neplăcute, asigurați-vă că antecontractul este întocmit corect, include toate detaliile relevante și este semnat în condiții de siguranță (ideal la notar). Astfel, drumul către contractul final va fi mult mai sigur și mai clar pentru toți cei implicați.