Bula imobiliară: ce este, cum se formează și cum se manifestă în Europa și România

Ce este o bulă imobiliară?

O bulă imobiliară reprezintă o creștere rapidă și nesustenabilă a prețurilor proprietăților, mult peste nivelul justificat de fundamentele economice. Practic, prețurile locuințelor cresc accelerat și depășesc valorile sustenabile, alimentate mai degrabă de speculație decât de cererea reală. În astfel de situații, cumpărătorii ajung să plătească prețuri exagerate, convinși că trendul ascendent va continua la nesfârșit. Însă bula se sparge atunci când piața „se trezește” la realitate: în urma unei corecții bruște, prețurile pot scădea drastic, iar cei care au cumpărat la valorile de vârf riscă pierderi financiare considerabile. Cu alte cuvinte, ceea ce părea o investiție sigură se poate transforma peste noapte într-o proprietate achiziționată la un preț supraevaluat, greu de vândut fără pierderi.

Cum se formează o bulă imobiliară?

Formarea unei bule imobiliare este, de obicei, rezultatul unui desechilibru major între cerere și ofertă, amplificat de factori economici și psihologici. În perioade de boom economic sau de creditare facilă (dobânzi scăzute și acces ușor la împrumuturi ipotecare), tot mai mulți oameni au posibilitatea și dorința să cumpere locuințe. Cererea este alimentată de creșterea veniturilor populației, de migrația către marile orașe, de apetitul investitorilor care cumpără proprietăți ca plasamente, dar și de factori noi precum extinderea platformelor de închirieri pe termen scurt (Airbnb). De exemplu, un raport al Comisiei Europene arată că cererea de locuințe a fost impulsionată în ultimul deceniu de veniturile în creștere, acumularea de avere, urbanizare și interesul tot mai mare al investitorilor instituționali, pe fondul dezvoltării turismului și închirierilor de scurtă durată.

Pe de altă parte, oferta de locuințe noi rămâne adesea în urmă. Construcțiile pot fi împiedicate de procese birocratice greoaie, de lipsa forței de muncă calificate sau de costuri ridicate ale materialelor de construcție. Spre exemplu, costurile de construire a clădirilor rezidențiale în UE au crescut cu peste 50% între 2010 și 2023 (în România chiar +116%) ceea ce limitează ritmul în care dezvoltatorii pot aduce pe piață locuințe noi. Când cererea depășește cu mult oferta – mai ales pe fondul așteptărilor că prețurile vor continua să crească – apare climatul propice pentru o bulă imobiliară. Oamenii se grăbesc să cumpere de teama că mâine va fi și mai scump („fear of missing out”), investitorii speculativi intră pe piață încercând să obțină profit rapid, iar prețurile se desprind tot mai mult de valorile fundamentale (precum veniturile populației sau chiriile care pot fi obținute din acele proprietăți).

Un exemplu clasic este ceea ce s-a întâmplat înainte de criza din 2008: în România, în anii 2007-2008, prețurile apartamentelor au explodat pe fondul creditelor ipotecare acordate cu mare ușurință; apoi, în 2009-2011, piața s-a prăbușit brusc, deoarece aproape nimeni nu mai obținea credite și nu mai cumpăra locuințe. Acest tipar – expansiune abruptă urmată de contracție severă – este tipic pentru bulele speculative.

Riscurile și efectele unei bule imobiliare

O bulă imobiliară atrage după sine riscuri importante atât pentru indivizi, cât și pentru ansamblul economiei. În faza de ”boom”, prețurile exagerate pun problema accesibilității: locuințele devin inaccesibile pentru mulți cumpărători, mai ales pentru tineri și familiile cu venituri medii sau mici. Aceștia fie se îndatorează excesiv pentru a cumpăra o casă, fie sunt excluși de pe piață. Gradul ridicat de îndatorare al populației poate deveni, la rândul său, un vulnerabilitate financiară – dacă dobânzile cresc sau veniturile scad, mulți proprietari supraîndatorați pot ajunge în incapacitate de plată.

În momentul în care bula “se sparge” (adică are loc corecția severă a prețurilor), impactul negativ se resimte în lanț. Proprietarii care au cumpărat aproape de vârful pieței constată că locuințele lor “nu mai valorează” cât au plătit și pot rămâne cu credite mai mari decât valoarea actuală a casei (situație de ”negative equity”). Mulți investitori pierd sume mari, ceea ce le poate zdruncina încrederea și apetitul de consum sau de investiții în alte sectoare. Sectorul financiar este și el expus: scăderea bruscă a prețurilor reduce valoarea garanțiilor imobiliare, punând presiune pe băncile care au finanțat achizițiile la prețuri umflate. Creditele neperformante pot crește, iar unele instituții financiare se pot confrunta cu dificultăți (de exemplu, în criza anterioară, unele bănci ipotecare au falimentat). La nivel macroeconomic, o bulă imobiliară urmată de colaps are efect recesiv: scad investițiile în construcții, scade averea populației (efect de avuție negativ), consumul încetinește, iar încrederea generală în economie slăbește. Experții subliniază că prețurile locuințelor au implicații sociale și economice majore, astfel că o creștere excesivă și nesustenabilă poate deveni un factor destabilizator macroeconomic.

Pe scurt, bula imobiliară creează iluzia îmbogățirii ușoare și a prosperității, dar spargerea ei poate genera un “duș rece” pentru economie. Lecțiile trecutului – inclusiv criza financiară globală declanșată în 2008 de prăbușirea pieței imobiliare în SUA și în unele țări europene – arată că evitarea bulelor sau măcar atenuarea lor este esențială pentru stabilitatea economică.

Semne și exemple de bule imobiliare în Europa

În ultimul deceniu, prețurile locuințelor au crescut puternic aproape în toate țările europene, depășind adesea ritmul de creștere al veniturilor populației. Potrivit Comisiei Europene, între 2014 și 2024 prețurile locuințelor din UE au urcat, în medie, cu ~50% în termeni nominali. În țări precum Ungaria, Lituania, Cehia, Portugalia, Estonia, Bulgaria sau Polonia, creșterile au depășit 200% în aceeași perioadă – practic, s-au triplat față de acum un deceniu. Desigur, o parte din această majorare reflectă convergența economică (țările din Est recuperând din diferența față de Vest) și creșterea generală a costurilor (inflația cumulată în UE a fost ~36% între 2010-2023). Însă, atunci când prețurile caselor cresc mult mai repede decât veniturile populației, apare îngrijorarea că accesibilitatea scade și că ne apropiem de o bulă.

Un indicator urmărit frecvent este raportul preț/venit (price-to-income ratio), care compară evoluția prețurilor locuințelor cu evoluția veniturilor disponibile ale gospodăriilor. În ultimii 10 ani, acest raport a crescut, în medie, cu 10% la nivelul UE, ceea ce semnalează o deteriorare a accesibilității. Unele țări au înregistrat creșteri mult peste medie: de exemplu, Portugalia, Țările de Jos, Ungaria, Luxemburg, Irlanda, Cehia sau Austria au acum locuințe cu peste 20% mai scumpe față de veniturile populației, comparativ cu acum un deceniu. În schimb, sunt și cazuri în care veniturile au ținut pasul sau au depășit scumpirea locuințelor – România, Cipru și Finlanda au văzut o scădere a raportului preț/venit după 2014, semn că salariile au crescut mai repede decât prețurile caselor.

Un alt semn al unei posibile bule este decalajul mare între prețuri și chiriile efective. Când prețurile de vânzare cresc mult mai repede decât chiriile, proprietățile devin neprofitabile ca investiție (randamentul din închiriere scade), ceea ce sugerează un component speculativ (cumpărătorii mizează pe creșterea valorii de revânzare, nu pe utilitatea economică a bunului). Comisia Europeană calculează și raportul preț/chirie și îl compară cu media istorică, pentru a identifica supraevaluarea piețelor. Dacă prețurile depășesc substanțial nivelul justificat de veniturile populației sau de chirii, putem spune că piața e supraîncălzită.

La sfârșitul anului 2024 multe state membre aveau încă piețe imobiliare supraevaluate, în pofida unor corecții recente. Portugalia iese în evidență drept cazul extrem – este singura țară unde supraevaluarea a continuat să crească în 2024, atingând aproximativ +35% peste nivelurile fundamentale. Această situație este pusă pe seama cererii alimentate de factori specifici precum turismul și proliferarea închirierilor în regim hotelier. În fapt, Portugalia a cunoscut un adevărat boom imobiliar în marile orașe și zonele de coastă turistice, unde localnicii se confruntă cu prețuri din ce în ce mai inaccesibile. „Creșterea închirierilor pe termen scurt în zonele turistice este strâns legată de creșterea prețurilor locuințelor și a chiriilor”, notează raportul Comisiei Europene, adăugând că Portugalia are una dintre cele mai scăzute proporții de locuințe sociale din Europa, ceea ce amplifică problema.

Și în alte țări din Vest, semnele de ”bulă” au început să apară. În Țările de Jos, de pildă, prețurile caselor au crescut accelerat în ultimii ani, alimentate de dobânzile foarte mici și de oferta insuficientă într-o țară dens populată – rezultatul fiind o supraevaluare estimată de 15-20%. Piețe precum Suedia și Luxemburg au combinat prețuri imobiliare foarte ridicate cu un grad enorm de îndatorare a gospodăriilor (familiile suedeze și luxemburgheze au datorii ce depășesc 80-90% din PIB, printre cele mai mari din lume). Nu este surprinzător că, odată cu creșterea dobânzilor în 2022-2023, aceste țări au început să vadă scăderi de preț: în Suedia și Luxemburg prețurile reale ale locuințelor au scăzut cu circa 15-20% față de vârf, marcând practic “fisurarea” bulei. Corecții semnificative s-au înregistrat și în Germania, Franța, Austria, Cehia sau Slovacia, unde prețurile au coborât cu câteva procente bune față de nivelurile maxime. Deși aceste scăderi nu au (cel puțin deocamdată) amplitudinea prăbușirilor din 2008-2010, ele indică faptul că piața a depășit un punct de inflexiune: ciclul de expansiune bazat pe credite ieftine s-a încheiat, iar realitatea dobânzilor mai mari impune o recalibrare a valorilor de piață.

Trebuie menționat că situațiile diferă considerabil între țări. În timp ce unele economii emergente din Europa de Est au încă creșteri anuale de două cifre la prețurile imobiliare, multe economii vest-europene au intrat într-o fază de stagnare sau ușoară scădere. De exemplu, în trimestrul III 2025, prețurile locuințelor la nivelul UE erau în medie cu ~5,4% mai mari decât cu un an înainte, însă existau contraste puternice: Spania raporta +12,8% (de peste două ori ritmul mediu UE), iar alte țări precum Portugalia (+17,2%), Bulgaria (+15,5%), Ungaria (+15,1%), Croația (+13,2%) sau Slovacia (+11,3%) au avut creșteri anuale de peste 10%. La polul opus, piețele deja foarte scumpe și suprasaturate au stagnat – Franța a avut doar +0,5%, Suedia +0,7%, Cipru +1% în același interval. Aceste diferențe reflectă stadii diferite ale ciclului imobiliar: unele țări încă parcurg o fază de boom (posibil alimentat și de recuperarea post-pandemie și inflația generală ridicată, care împinge în sus valorile nominale ale activelor reale), în timp ce altele simt deja povara accesibilității scăzute și a dobânzilor mari care descurajează cumpărătorii.

Situația din România comparativ cu alte state europene

Care este situația în România? Se află și piața imobiliară autohtonă într-o bulă similară cu a altor țări, sau este mai ferită? Răspunsul necesită nuanțe. Pe de o parte, România a trecut deja printr-o bulă imobiliară majoră în 2007-2008, urmată de o prăbușire dureroasă a prețurilor (~ -30% până în 2010, în unele locuri și mai mult). De atunci și până astăzi, prețurile au revenit pe o traiectorie ascendentă. De fapt, studiile arată că prețurile apartamentelor în România au crescut cu circa 61% în ultimii 10 ani, o creștere chiar peste media europeană. Indicele Imobiliare.ro indică pentru septembrie 2025 un preț mediu cerut de aproximativ 1.909 euro/mp util la nivel național, cu ~15% mai mare decât în urmă cu un an. Avem, așadar, un boom post-2020 destul de pronunțat și la noi, alimentat de costul încă redus al creditului până recent, de majorările salariale substanțiale și, nu în ultimul rând, de apetitul românilor de a investi în “casă și masă”.

Cu toate acestea, comparativ cu alte state europene, piața imobiliară din România prezintă unele fundamente mai solide. Un aspect esențial este evoluția veniturilor: salariile în România au crescut exponențial în ultimul deceniu (și de pe o bază foarte joasă), ceea ce a îmbunătățit accesibilitatea locuințelor în ciuda scumpirilor. Dacă în 2015 un român avea nevoie, în medie, de 1,78 salarii medii pe economie pentru a cumpăra un metru pătrat de locuință, în 2025 necesarul a scăzut la 1,64 salarii medii pe mp. Această îmbunătățire indică faptul că puterea de cumpărare a ținut pasul cu scumpirea caselor. Spre comparație, în multe țări vest-europene raportul preț/salariu este mult mai împovărător. Un studiu citat de Profit.ro arată că în București achiziția unui apartament standard (52 mp, două camere) necesită ~7,2 ani de salariu mediu net pe economie – ceea ce plasează capitala României printre cele mai accesibile capitale europene. În Londra ar fi necesari ~16,5 ani de venit mediu, în Paris ~15,3 ani, în Praga ~16 ani. Doar câteva orașe europene sunt mai accesibile decât Bucureștiul la acest capitol (de exemplu, Atena ~6 ani, Bruxelles ~4,9 ani). Desigur, astfel de cifre trebuie interpretate cu grijă – ele reflectă raportul dintre prețurile medii și veniturile medii, care pot ascunde inegalități interne. Dar per ansamblu, România rămâne una dintre piețele rezidențiale cele mai accesibile din Europa din perspectiva efortului financiar necesar cumpărării.

Un alt factor-cheie este gradul de îndatorare al populației. Spre deosebire de occidentali, românii au relativ puține credite ipotecare raportat la mărimea economiei. Datoria totală a gospodăriilor în România este în jur de 15% din PIB, mult sub media UE (aprox. 44% din PIB) și infimă pe lângă nivelul din țări ca Olanda (~97% din PIB) sau Danemarca, Suedia (~80-90%). Aceasta înseamnă că expunerea sistemului bancar și a populației la o eventuală corecție a pieței imobiliare este, procentual, mai mică. În plus, rata de proprietate a locuințelor este cea mai ridicată din UE (peste 95% dintre români locuiesc în case pe care le dețin), ceea ce face ca piața chiriilor să fie mai redusă și mulți oameni să nu depindă de fluctuațiile imobiliare de pe piața liberă.

Desigur, aceste aspecte pozitive nu înseamnă că România este ferită de orice risc. Există discuții și la noi despre o posibilă bulă imobiliară în formare, mai ales în anumite orașe. De exemplu, Cluj-Napoca a depășit de câțiva ani Bucureștiul la prețurile pe mp, deși are o economie și o populație mult mai mici. În medie, în Cluj un apartament costă cu ~50% mai mult pe metru pătrat decât în capitală, ceea ce mulți experți consideră că nu este justificat de indicatorii economici locali. Acolo, raportul preț/salariu este cel mai defavorabil din țară – circa 2,3 salarii medii locale pentru 1 mp, adică pentru un apartament de 50 mp sunt necesari aproape 10 ani de muncă (fără a cheltui nimic), similar cu nivelul din marile orașe din Vest. Această situație a stârnit îngrijorări că piața din Cluj ar putea fi într-o ”minibulă” regională, alimentată de speculații și de cererea venită din partea industriei IT și a investitorilor imobiliari.

La nivel național însă, datele agregate sugerează o poziție mai echilibrată. Un indicator interesant prezentat în studiul The Concept citat de Profit.ro este raportul dintre prețul mediu pe mp și PIB-ul pe locuitor (o măsură a sustenabilității economice a pieței imobiliare). În România, acest raport este de doar 8,6%, în timp ce în țări ca Franța este ~22%, în Marea Britanie ~21%, în Cehia ~18%, chiar și în Bulgaria ~10,7%. Cu cât procentul e mai mic, cu atât prețurile caselor sunt mai aproape de puterea de cumpărare și de producție a economiei locale. Prin acest standard, piața românească pare încă subevaluată relativ la economia națională, comparativ cu multe țări vestice sau centrale. Acesta este și motivul pentru care analiștii internaționali plasează adesea România printre piețele „emergente” cu prețuri încă accesibile și potențial de creștere moderată, nu neapărat într-o bulă periculoasă.

Totuși, trebuie să fim vigilenți. Stocul de credite ipotecare a crescut și el foarte rapid în ultimul deceniu (de la ~20 miliarde lei în 2008 la peste 110 miliarde lei în 2024), ceea ce arată o expansiune a îndatorării populației – chiar dacă pornim de jos, ritmul de creștere e semnificativ. Iar așteptările cumpărătorilor joacă un rol: dacă românii sunt convinși că “prețurile vor continua să crească” (discurs promovat adesea de agenții imobiliari), ei vor continua să se împrumute la limită pentru a cumpăra acum, alimentând astfel creșterea în continuare a prețurilor. Este un cerc care poate duce la supraevaluare. Banca Națională a României și autoritățile monitorizează acești indicatori – de exemplu, gradul de îndatorare al debitorilor, dinamica creditului ipotecar, raportul preț/venit – pentru a identifica din timp semnele de supraîncălzire.

Față de țările vest-europene care resimt deja efectele unor bule imobiliare, România are o situație ceva mai echilibrată, cu prețuri încă relativ accesibile în raport cu veniturile interne și cu fundamentale economice mai sănătoase. Totuși, există zone (atât geografice, cât și segmente de piață – ex. locuințe premium în marile orașe) unde prețurile par să fi luat-o înaintea fundamentelor, necesitând prudență. Pentru publicul general, mesajul este unul de echilibru și informare: este important să înțelegem mecanismele pieței imobiliare și riscurile implicate. O casă nu ar trebui cumpărată din panică sau presiune socială, ci în urma unei analize lucide a posibilităților financiare proprii și a contextului economic. Bulele imobiliare pot aduce câștiguri rapide unora, dar pot provoca pierderi dureroase multora – de aceea, recunoașterea semnelor unei bule și evitarea deciziilor pripite constituie cea mai bună protecție a finanțelor personale pe termen lung.