Certificat energetic – Ce este, când e obligatoriu, cât costă și cum se obține

Ce este certificatul de performanță energetică (certificatul energetic)?

Certificatul energetic, denumit oficial certificat de performanță energetică a clădirii, este un document oficial care evaluează eficiența energetică a unei clădiri sau a unui apartament. El clasifică imobilul pe o scară de la clasa A+ (cea mai eficientă) până la clasa G (cea mai puțin eficientă) și oferă informații despre consumul anual specific de energie al clădirii. Cu alte cuvinte, certificatul energetic indică cât de eficientă din punct de vedere al consumului de energie este locuința, detaliind principalele ei caracteristici termice și energetice (izolația pereților, calitatea ferestrelor, sistemele de încălzire/răcire, ventilație, consum pentru apă caldă etc.). Documentul este întocmit de un auditor energetic autorizat, în urma unei analize a clădirii la fața locului și a documentației tehnice disponibile. Auditorul va examina elemente precum gradul de izolație termică, tipul ferestrelor, sistemele de încălzire și răcire, ventilația și alte instalații, pentru a determina performanța energetică și a atribui clădirii o clasă energetică corespunzătoare. În plus, certificatul include și recomandări despre ce îmbunătățiri se pot face pentru creșterea eficienței energetice a clădirii (de exemplu, izolarea mai bună a pereților, înlocuirea ferestrelor vechi, modernizarea sistemului de încălzire etc., cu estimarea potențialelor economii). Practic, certificatul energetic este ca o „etichetă energetică” pentru casa sau apartamentul dumneavoastră, similar cu etichetele de eficiență de pe electrocasnice, oferind o imagine clară a consumului de energie și a performanței termice.

De ce ai nevoie de certificatul energetic și când este obligatoriu?

Certificatul energetic este necesar atât pentru conformare legală, cât și pentru informarea corectă a cumpărătorilor și chiriașilor. În România, existența acestui certificat a devenit obligatorie prin lege pentru aproape toate tranzacțiile imobiliare. Începând cu iulie 2013, legislația (Legea 372/2005, actualizată prin Legea 159/2013 și OG 13/2016) impune ca orice clădire sau unitate de clădire ce se vinde ori se închiriază să aibă certificat energetic valabil. Astfel, la vânzarea unui imobil (apartament sau casă), proprietarul este obligat să prezinte cumpărătorului certificatul energetic în original, iar o copie trebuie depusă la notar. Lipsa certificatului energetic la vânzare poate atrage nulitatea contractului de vânzare-cumpărare sau amenzi, conform legii. De asemenea, la închirierea unei locuințe, proprietarul trebuie să pună la dispoziția noului chiriaș o copie a certificatului energetic al spațiului închiriat.

Există și câteva excepții limitate de la obligativitatea certificării energetice, prevăzute de lege: de exemplu clădirile istorice sau monumente protejate, lăcașurile de cult, clădirile rezidențiale folosite mai puțin de 4 luni pe an (de tip casă de vacanță) sau clădirile independente cu suprafața utilă mai mică de 50 m² nu necesită certificat energetic. Pentru marea majoritate a imobilelor uzuale însă (apartamente în blocuri, case unifamiliale, spații de birouri sau comerciale), certificatul de performanță energetică este obligatoriu în tranzacții.

Dincolo de cerința legală, certificatul energetic are și beneficii practice importante. Pentru cumpărători sau chiriași, acest document oferă transparență privind consumul estimat de energie al locuinței – practic îi ajută să anticipeze costurile de întreținere (încălzire, electricitate etc.) înainte de a lua o decizie. O locuință eficientă energetic (clasă A sau B) va avea facturi mai mici la utilități, ceea ce poate influența în mod pozitiv decizia de cumpărare sau închiriere. Pentru proprietari și vânzători, un certificat energetic bun poate crește atractivitatea și valoarea proprietății pe piață, fiind un argument de marketing că imobilul este bine izolat și economic de întreținut. Totodată, certificatul evidențiază posibile îmbunătățiri ce pot fi făcute – proprietarii pot folosi aceste recomandări pentru a crește eficiența casei, lucru ce pe termen lung aduce economii la facturi și potențial crește valoarea imobilului. În contextul creșterii prețurilor la energie și al preocupărilor de mediu, eficiența energetică a devenit un criteriu tot mai important: certificatul energetic încurajează investițiile în termoizolații, sisteme moderne de încălzire și energie regenerabilă, contribuind astfel și la reducerea emisiilor de CO₂ și la un mediu mai curat. În concluzie, ai nevoie de certificatul energetic nu doar pentru a respecta legea, ci și pentru a lua o decizie informată și responsabilă în domeniul imobiliar.

Cine eliberează certificatul energetic și cum se obține?

Certificatul de performanță energetică este eliberat de către auditori energetici autorizați, specialiști atestați de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA). Doar auditorii energetici gradul I sau II, înscriși în Registrul Național al Auditorilor Energetici, au dreptul legal de a întocmi aceste certificate. În practică, un auditor energetic este de obicei un inginer (construcții, instalații sau energetică) cu studii de specialitate, care a obținut certificarea necesară din partea autorităților. Pentru a obține certificatul energetic, proprietarul trebuie să parcurgă câțiva pași simpli:

• Contactarea unui auditor energetic autorizat: Căutați un auditor în zona dumneavoastră (există liste publice cu auditori autorizați pe site-urile MDLPA sau ale asociațiilor profesionale, ori puteți apela la recomandări și agenții imobiliare). Doar specialiști autorizați pot emite certificate valide, așa că verificați ca auditorul selectat să aibă atestatul valabil.
• Pregătirea documentelor necesare: Auditorul vă va solicita o serie de acte și informații tehnice despre clădire, pentru a putea realiza analiza energetică. Actele necesare pentru certificatul energetic includ, de regulă: Extras CF (pentru a dovedi dreptul de proprietate și datele imobilului), planul sau schița locuinței (releveul apartamentului/casei – dacă există, de obicei realizat de un arhitect sau cadastrist), detalii despre construcție (materialele din care sunt realizați pereții exteriori, acoperișul și planșeul de la sol, tipul tâmplăriei exterioare – ferestre/uși, grosimea și tipul izolației termice, etc.), anul construcției clădirii, precum și informații despre sistemele de încălzire și climatizare existente (tipul centralei termice sau al sistemului de încălzire, existența aerului condiționat, sistem de ventilație șamd). De asemenea, vi se vor cere date despre scopul obținerii certificatului (dacă este pentru vânzare, închiriere sau recepție finală. Sfat: Pregătiți din timp aceste informații și documente, pentru a facilita procesul de audit energetic.
• Vizita și evaluarea la fața locului: Auditorul energetic va stabili o programare pentru inspectarea imobilului. În cadrul vizitei, el va verifica în mod direct caracteristicile clădirii (există corespondență între plan și realitate, starea izolației, tipul ferestrelor, sistemul de încălzire, calitatea execuției etc.). Această inspecție este de obicei relativ scurtă pentru un apartament (poate dura sub o oră) și ceva mai complexă pentru o casă (unde pot fi verificate podul, pereții exteriori pe toate laturile, subsolul sau fundația, instalațiile). Auditorul poate solicita și ultimele facturi de utilități sau detalii despre consumul actual, pentru a calibra calculele (acest lucru nu este întotdeauna necesar, dar poate oferi indicii practice).
• Calculul performanței energetice și emiterea certificatului: După colectarea tuturor datelor, auditorul energetic va efectua calculele conform metodologiei naționale și va întocmi certificatul de performanță energetică propriu-zis. În termen destul de scurt – de regulă 1-2 zile lucrătoare pentru o locuință obișnuită (poate mai mult, până la câteva zile, pentru clădiri mari sau cu documentație incompletă) – veți primi certificatul energetic. Certificatul se eliberează atât pe suport fizic (hârtie, cu semnătura și ștampila auditorului), cât și în format electronic, la cerere. Auditorul vă va explica pe scurt rezultatele – în ce clasă energetică se încadrează imobilul, care este consumul total specific (kWh/m²/an) și eventualele recomandări de reducere a consumului.

Cât durează și cât de complicat este procesul? Obținerea certificatului energetic este, în general, un proces rapid și simplu pentru proprietar. Tot ce trebuie să faceți este să oferiți auditorului acces la informațiile și la locuința dvs. și să achitați tariful serviciului. Auditorul se va ocupa de toate calculele tehnice și de întocmirea documentului final.

Cât costă un certificat energetic?

Prețul pentru emiterea unui certificat energetic nu este fixat prin lege, ci este stabilit de fiecare auditor sau companie care oferă acest serviciu, în funcție de tipul și mărimea imobilului. Totuși, există intervale de preț orientative pe piață. Pentru un apartament obișnuit (cu 2-3 camere, într-un oraș mare), prețul certificatului energetic pornește de la circa 250 RON. Pentru locuințe mai mari, precum case individuale cu suprafețe extinse sau clădiri cu etaj, tariful crește proporțional cu complexitatea evaluării – de exemplu poate fi în jur de 300–400 RON pentru o casă de dimensiuni medii și poate ajunge până la ~500 RON în cazul clădirilor foarte spațioase sau al celor cu destinație diferită (clădiri de birouri, hale, școli etc.). Aceste valori sunt aproximative și pot varia în funcție de regiune (de obicei în București și marile orașe prețurile pot fi ușor mai ridicate decât în zonele rurale), de urgența solicitată (un certificat energetic emis “în 24 de ore” poate costa suplimentar) și de politica fiecărui auditor.

Pentru a obține cel mai bun preț, este perfect în regulă să contactați mai mulți auditori energetici și să cereți oferte. Asigurați-vă însă că comparați servicii similare – un preț foarte mic poate reflecta uneori un nivel de detaliu mai scăzut. În orice caz, costul certificatului energetic este relativ redus comparativ cu valoarea tranzacției imobiliare și cu beneficiile pe care le oferă. Investiția de câteva sute de lei poate scuti probleme legale (amenzi sau blocarea vânzării) și oferă informații utile despre clădire. Important de știut: certificatul energetic are doar rol informativ pentru autorități și părțile tranzacției – deocamdată în România nu există taxe sau impozite calculate în funcție de clasa energetică a locuinței. Cu alte cuvinte, dacă locuința ta este în clasa A sau dimpotrivă în clasa C, acest fapt nu îți modifică impozitul anual pe proprietate; scopul certificatului este informarea și conștientizarea, nu taxarea suplimentară. Totuși, se discută la nivel european ca în viitor clădirile foarte eficiente (clasa A/A+ și nZEB, adică nearly Zero Energy Building) să beneficieze de facilități fiscale, dar deocamdată aceste prevederi nu sunt încă aplicate.

Cât este valabil certificatul energetic?

Un certificat de performanță energetică are o valabilitate de 10 ani de la data la care a fost emis. Altfel spus, odată ce ați obținut acest document, îl puteți folosi pentru tranzacții repetate (de exemplu dacă închiriați apartamentul către mai mulți chiriași succesivi) sau dacă doriți să vindeți locuința în interiorul acestui interval de zece ani. Există însă două situații majore care pot invalida certificatul înainte de termenul de 10 ani: (1) dacă se efectuează lucrări de renovare semnificative la clădire sau apartament, care îi schimbă performanța energetică (de exemplu ați anvelopat termic blocul, ați schimbat sistemul de încălzire, ați înlocuit ferestrele vechi cu unele noi foarte performante, etc.), atunci certificatul vechi nu mai reflectă noua situație și va trebui emis un certificat nou după renovare; (2) dacă intervin schimbări majore în destinația sau modul de utilizare al clădirii (de pildă o clădire rezidențială transformată în spațiu de birouri cu alt regim de ocupare). În lipsa unor astfel de modificări, certificatul rămâne valabil 10 ani, chiar dacă între timp imobilul își schimbă proprietarul sau chiriașii.

Certificat energetic pentru apartament vs. casă – există diferențe?

Mulți proprietari se întreabă dacă procedura sau cerințele pentru un certificat energetic de apartament diferă față de cele pentru o casă. În esență, nu există diferențe de conținut și reglementare – certificatul energetic are aceeași formă și valoare legală indiferent dacă e vorba de un apartament într-un bloc sau de o casă individuală. Orice apartament scos la vânzare sau închiriere are nevoie de propriul său certificat energetic, separat de cel al întregii clădiri (deși auditorul va ține cont și de caracteristicile clădirii comune). Pentru proprietarul unui apartament, demersul este de obicei mai simplu și mai ieftin decât pentru o casă: suprafața de analizat este mai mică, iar multe date (precum materialele de construcție ale blocului) pot fi similare între apartamente. În consecință, costul certificatului energetic pentru un apartament este, de regulă, la limita inferioară a intervalului de preț – adică în jur de 250–300 lei, în funcție de oraș. Procedura de obținere este aceeași descrisă mai sus: contactați auditorul, pregătiți schița apartamentului (dacă o aveți, de la cadastru), detalii despre anul construcției blocului și eventual ultima factură de întreținere, permiteți accesul auditorului în apartament pentru măsurători și inspectarea instalațiilor, iar în una-două zile certificatul va fi gata.

În concluzie, certificatul energetic a devenit o parte integrantă a pieței imobiliare din România. Fiind obligatoriu prin lege la vânzare și închiriere, el asigură un nivel de transparență și protecție atât pentru cumpărători, cât și pentru proprietari. Din perspectiva cumpărătorului sau chiriașului, acest document oferă informații valoroase despre viitoarele costuri de întreținere și calitatea termo-energetică a locuinței. Procesul de obținere este relativ simplu și accesibil ca preț, iar valabilitatea de 10 ani face ca investiția să fie folosită multiple ocazii. În contextul actual, în care se pune accent tot mai mare pe economie de energie și sustenabilitate, certificatul de performanță energetică nu este doar o hârtie necesară la dosar, ci și un instrument de educație energetică – ne ajută pe toți să conștientizăm importanța clădirilor eficiente și să luăm decizii informate pentru un viitor mai economic și mai verde.