Contract de închiriere apartament: ghid complet și modele utile

Închirierea unui apartament trebuie să fie însoțită de un contract legal încheiat într-un mod corect și transparent. Un contract de închiriere apartament nu este doar o formalitate, ci reprezintă fundamentul juridic al relației dintre proprietar și chiriaș. Conform legislației din România, contractul de închiriere (numit și contract de locațiune în Codul Civil) trebuie să prevadă drepturile și obligațiile părților și oferă protecție legală ambelor părți. Fără un astfel de contract scris, pot apărea neînțelegeri grave: de la dispute privind plata chiriei sau a garanției, până la dificultăți în evacuarea chiriașului care nu mai plătește.

Un contract în formă scrisă este esențial pentru a dovedi în mod clar înțelegerea încheiată. Descoperă în continuare ce trebuie să știi înainte să semnezi un contract de închiriere apartament, care sunt elementele sale de bază, avantajele față de o simplă înțelegere verbală și consultă trei modele practice de contract de închiriere apartament pe care le poți folosi ca punct de pornire.

La finalul acestui articol găsești 3 modele de contract de închiriat  în format Word, complet editabil, pe care îl poți descărca gratuit și adapta ușor pentru nevoile tale.

Ce este un contract de închiriere apartament și de ce este important?

Un contract de închiriere pentru un apartament este un acord legal între două părți, prin care o persoană (proprietarul, numit legal locator) oferă altei persoane (chiriașul, numit locatar) dreptul de a folosi temporar un apartament în schimbul plății unei sume de bani numită chirie. Cu alte cuvinte, proprietarul „împrumută” apartamentul spre folosință chiriașului, în condițiile stabilite de comun acord în contract.

Importanța acestui contract este majoră. În lipsa unui contract scris, atât chiriașul cât și proprietarul sunt vulnerabili. Legislația română impune forma scrisă a contractului de închiriere cel puțin într-un scop probatoriu, adică pentru a putea dovedi existența și conținutul înțelegerii. Un contract verbal (tacit) este greu de susținut în fața legii și nu oferă siguranța necesară. Prin semnarea unui contract de închiriere apartament, ambele părți știu exact care le sunt drepturile și obligațiile, evitând confuziile sau abuzurile. De asemenea, documentul scris conferă dată certă (înregistrare oficială a momentului încheierii), ceea ce contează în eventualitatea unor litigii.

Când este necesar un contract de închiriere?

Un contract de închiriere apartament este necesar de fiecare dată când un apartament este oferit spre folosință unei alte persoane în schimbul chiriei. Practic, întotdeauna când închiriezi sau dai în chirie un apartament, ar trebui să închei un contract scris. Acest lucru este valabil indiferent dacă este vorba de o închiriere pe termen scurt (câteva luni) sau pe termen lung (ani de zile). Fără un contract, înțelegerea rămâne la nivel verbal și nu oferă nicio protecție legală reală.

Există situații în care unii proprietari sau chiriași ar putea fi tentați să evite contractul scris (de exemplu, pentru a evita plata impozitelor pe chirie). Totuși, aceasta este o practică ilegală și riscantă. Proprietarul are obligația legală de a declara contractul de închiriere la ANAF (Administrația Financiară) și de a plăti impozitul aferent veniturilor din chirii. În lipsa unui contract, chiriașul nu știe sigur că proprietarul îi va respecta drepturile (de exemplu, să nu-l evacueze fără preaviz) și nici proprietarul nu a are o garanție că chiriașul va plăti la timp.

De asemenea, contractul este necesar și pentru diverse demersuri practice. Fără un contract de închiriere, chiriașul nu-și poate stabili domiciliul sau reședința la adresa respectivă („flotantul”), nu poate încheia abonamente la utilități pe numele său (energie electrică, internet, etc.) și, în general, nu are dovada că are dreptul de a locui în acel spațiu. Pentru proprietar, contractul semnat și înregistrat oferă siguranța că, în caz de neplată a chiriei sau alte probleme, se poate adresa autorităților cu un document oficial în mână.

Obligațiile proprietarului și ale chiriașului

Atât proprietarul (locatorul), cât și chiriașul (locatarul) au o serie de obligații legale și contractuale. Contractul de închiriere ar trebui să specifice clar aceste obligații, întrucât ele decurg și din Codul Civil. Iată câteva obligații principale pentru fiecare parte:

Obligațiile proprietarului (Locatorului)

• Predarea în bună stare a apartamentului: Locatorul trebuie să predea chiriașului apartamentul în stare corespunzătoare locuirii, curat și cu instalațiile funcționale. Pe durata contractului, el trebuie să asigure chiriașului folosința liniștită a locuinței, fără a-l deranja nejustificat.
• Reparații majore și întreținere structurală: Proprietarul este responsabil de reparațiile capitale sau majore (de exemplu, probleme structurale, infiltrații, reparații ale instalațiilor majore cum ar fi înlocuirea centralei termice dacă se strică din cauze neimputabile chiriașului). Chiriașul trebuie informat și deranjat cât mai puțin posibil pe perioada efectuării acestor lucrări.
• Plata impozitelor și a unor cheltuieli: Locatorul suportă impozitul pe proprietate pentru apartament și eventuale cheltuieli de administrare care în mod normal revin proprietarului (de exemplu, dacă asociația de proprietari percepe taxe speciale pentru fondul de reparații al clădirii). În general, chiriașul plătește utilitățile și cheltuielile de întreținere lunare, însă este obligația proprietarului să se asigure că aceste aspecte sunt clar convenite în contract.
• Respectarea intimității chiriașului: Proprietarul nu are voie să intre în apartament fără acordul chiriașului și fără o notificare prealabilă rezonabilă. Vizitele pentru inspectarea locuinței sau pentru citirea contoarelor ori remedierea unor probleme se fac cu acordul chiriașului, stabilind de comun acord un moment potrivit.

Obligațiile chiriașului (Locatarului)

• Plata la timp a chiriei: Chiriașul este obligat să plătească chiria în cuantumul și la termenele stabilite în contract (de obicei lunar, până la o dată fixă). Întârzierea sistematică sau neplata chiriei poate duce la penalități sau chiar la rezilierea contractului.
• Folosirea apartamentului în mod responsabil: Locatarul trebuie să folosească spațiul închiriat doar în scop de locuire (dacă nu s-a convenit altfel) și cu grijă, evitând degradarea acestuia. Nu are voie să facă modificări majore fără acordul proprietarului (ex. să dărâme pereți, să schimbe instalații) și trebuie să respecte regulile interne ale clădirii (cum ar fi orele de liniște, regulile asociației de proprietari).
• Întreținerea și reparațiile minore: Chiriașul răspunde de reparațiile minore și de întreținerea curentă a apartamentului pe perioada închirierii. De exemplu, el va înlocui becurile arse, va repara mici defecțiuni la uși sau robinete, va menține curățenia. Dacă provoacă daune, este responsabil de costul reparațiilor.
• Plata utilităților și a cheltuielilor de bloc: În lipsa unei alte înțelegeri, chiriașul suportă costul facturilor la utilități (gaz, curent, apă, internet, etc.) și al întreținerii (cheltuieli de bloc) pe durata închirierii. Aceste plăți se fac de obicei lunar, separat de chirie.
• Restituirea apartamentului în starea inițială: La încheierea contractului, chiriașul are obligația să elibereze apartamentul la data convenită și să-l predea înapoi proprietarului în starea în care l-a primit, cu excepția uzurii normale. Deteriorările sau lipsurile vor fi suportate de chiriaș (de exemplu, dacă a deteriorat mobilierul sau a pierdut chei, va acoperi costurile remedierii).

Elemente esențiale în contractul de închiriere

Orice contract de închiriere apartament ar trebui să conțină cel puțin elementele de bază care să clarifice condițiile înțelegerii. Iată care sunt cele mai importante clauze și informații ce nu trebuie să lipsească:

• Datele de identificare ale părților: Numele și prenumele proprietarului (în calitate de Locator) și ale chiriașului (Locatar), datele din actele de identitate (CNP, seria și numărul CI/BI sau pașaport, după caz), adresele de domiciliu, precum și alte informații de contact. Dacă una dintre părți este persoană juridică, se vor include datele firmei (denumire, CUI, sediu, reprezentant legal).
• Descrierea apartamentului închiriat: Adresa completă a imobilului (localitate, stradă, număr, bloc, etaj, apartament), suprafața acestuia, numărul de camere, eventual numărul cadastral sau alte detalii de identificare. Se poate menționa dacă apartamentul este decomandat/semidecomandat, mobilat sau nemobilat, precum și dotările incluse (electrocasnice, mobilier – aceste detalii pot fi și într-un proces-verbal de predare-primire anexat contractului).
• Destinația spațiului: Menționarea scopului închirierii, de obicei locuire. Se precizează că apartamentul va fi folosit exclusiv ca locuință, nefiind permisă schimbarea destinației (ex. să fie folosit ca sediu de firmă, birou sau altă activitate) fără acordul proprietarului în scris.
• Durata închirierii: Perioada pentru care se încheie contractul. Poate fi o durată determinată (de exemplu 1 an, de la data de ... până la data de ...) sau nedeterminată. Dacă este pe durată determinată, se poate specifica posibilitatea de prelungire prin acordul părților (eventual prin act adițional) sau reconducțiune tacită (prelungire automată pe durată nedeterminată dacă niciuna dintre părți nu solicită încetarea la scadență). Notă: Codul Civil limitează durata maximă a unei închirieri la 49 de ani, deci orice perioadă mai lungă se reduce automat la acest termen.
• Chiria și modalitatea de plată: Cuantumul chiriei lunare (sau al altor intervale convenite) și moneda în care se plătește (lei, euro echivalent etc.). Se menționează data scadentă în fiecare lună (de ex. prima zi lucrătoare sau data de 15 a fiecărei luni pentru chiria aferentă lunii următoare) și modul de plată (transfer bancar în contul proprietarului, numerar cu chitanță etc.). De asemenea, pot fi incluse clauze privind creșterea chiriei (de exemplu, chiria poate fi ajustată anual în funcție de inflație sau prin acordul părților, niciodată unilateral „peste noapte”) și penalități pentru întârzieri la plată (de ex. un procent din chirie pentru fiecare zi de întârziere, după un anumit număr de zile de neplată).
• Garanția (depozitul de siguranță): Suma depusă de chiriaș la începutul închirierii, drept garanție pentru eventuale daune sau restanțe. De regulă, garanția este echivalentul a 1 lună de chirie (poate fi și 2 luni în cazul contractelor pe termen lung sau apartamentelor mobilate complet). Contractul trebuie să prevadă cât mai clar condițiile de restituire a garanției: în ce situații proprietarul poate păstra parțial sau total garanția (ex. dacă chiriașul are chirie sau utilități restante, dacă a cauzat stricăciuni peste uzura normală) și în ce termen de la eliberarea apartamentului se returnează banii. Ideal, se precizează explicit că garanția nu poate fi folosită de chiriaș pentru a acoperi ultima lună de chirie fără acordul proprietarului, întrucât rolul acesteia este altul.
• Drepturile și obligațiile părților: O secțiune în care se detaliază responsabilitățile principale ale proprietarului și chiriașului (așa cum am prezentat mai sus). Se pot enumera obligațiile chiriașului de a plăti la timp, de a întreține locuința, de a permite accesul proprietarului pentru verificări periodice sau reparații (cu preaviz rezonabil), precum și obligațiile proprietarului de a efectua reparațiile necesare, de a nu deranja chiriașul etc. Aceste clauze asigură încadrarea relației în limitele legale și oferă și mai multă claritate în cazul unor dispute.
• Condițiile de încetare și reziliere: Contractul trebuie să stipuleze ce se întâmplă la finalul perioadei sau dacă una dintre părți dorește să încheie mai devreme acordul. Pentru contractele pe durată nedeterminată, legea prevede un preaviz minim (de exemplu, chiriașul poate denunța contractul cu un preaviz de cel puțin 15 zile sau chiar mai scurt, în funcție de cum s-a stabilit plata chiriei – conform Codului Civil preavizul trebuie să fie de cel puțin ¼ din intervalul de plată a chiriei). În practică, multe contracte prevăd un preaviz de 30 de zile pentru ambele părți în caz de reziliere unilaterală. Se va menționa modul în care poate fi reziliat contractul dacă apar încălcări: de exemplu, neplata chiriei peste un anumit termen (30-60 zile) poate duce la reziliere fără alte formalități, cu notificare scrisă prealabilă. Totodată, contractul poate preciza că rezilierea anticipată de către chiriaș (plecarea înainte de termen) necesită un preaviz și poate atrage pierderea garanției dacă nu este respectată.
• Alte clauze specifice: Aici intră orice alte prevederi negociate de părți, cum ar fi: interdicția de a subînchiria apartamentul fără acord; politica referitoare la animale de companie (dacă sunt permise sau nu); dreptul proprietarului de a vizita periodic (ex. o dată pe trimestru) locuința cu un anunț prealabil; numărul maxim de persoane care pot locui în apartament; obligativitatea chiriașului de a încheia o asigurare de răspundere civilă (rar, dar posibil într-un contract detaliat); clauze de forță majoră; competența jurisdicțională și legea aplicabilă (de regulă legea română). În final, contractul se încheie cu semnătura părților și data semnării, ideal în dublu exemplar, câte unul pentru fiecare parte.

Beneficiile unui contract de închiriere scris vs. o înțelegere verbală

Mulți chiriași și proprietari s-au bazat pe “înțelegerea verbală”, fără să semneze un contract, considerând că „două vorbe bune” sunt suficiente. În realitate, un contract scris de închiriere oferă numeroase avantaje față de o înțelegere verbală:

• Claritate și prevenirea neînțelegerilor: Termenii și condițiile sunt scrise negru pe alb, ceea ce reduce drastic riscul de interpretări diferite. Atât chiriașul, cât și proprietarul știu exact la ce s-au angajat: cât este chiria, ce include această sumă, cine plătește utilitățile, cum și când se poate rezilia contractul etc. O înțelegere verbală poate fi “uitată” sau contestată ulterior („Nu așa am știut eu...”); în schimb, contractul scris elimină acest dubiu.
• Protecție legală sporită: În caz de dispută, un document scris și semnat are putere juridică. Instanțele vor lua în considerare clauzele semnate în contract, în timp ce simplele afirmații verbale sunt greu de probat. Cu un contract, dacă de exemplu chiriașul nu plătește chiria sau refuză să elibereze apartamentul la termen, proprietarul poate iniția mult mai ușor procedurile legale (inclusiv evacuarea), având baza contractuală. De cealaltă parte, chiriașul se poate îndrepta în justiție împotriva proprietarului dacă acesta nu respectă contractul (de exemplu, dacă intră abuziv în locuință sau nu restituie garanția).
• Stabilitate și siguranță pentru chiriaș: Un acord scris între chiriaș și proprietar încurajează un sentiment de stabilitate. Chiriașul are certitudinea că nu va fi nevoit să părăsească apartamentul fără un preaviz și că proprietarul nu poate majora chiria peste noapte sau impune condiții noi după bunul plac. Orice modificare (precum creșterea chiriei) trebuie negociată și agreată prin semnarea unui act adițional la contract, ceea ce îi dă chiriașului puterea de a accepta sau nu noile condiții.
• Garanția recuperării banilor și bunurilor: Clauzele scrise privind garanția și starea apartamentului la predare/primire împiedică abuzurile. De exemplu, dacă totul este consemnat în procesul-verbal de predare (contorizări, obiecte, stare), chiriașul se asigură că va primi garanția înapoi la final, în condițiile stabilite. Fără contract, proprietarul ar putea reține nejustificat garanția, sau invers, chiriașul ar putea pretinde că a plătit anumite sume pe care proprietarul să le nege.
• Respectarea legii și evitarea amenzilor: Un contract scris încurajează conformarea cu obligațiile legale. Proprietarul care înregistrează contractul la autorități și declară venitul din chirii nu riscă penalități sau amenzi. În plus, un contract înregistrat fiscal primește o dată certă, conferind și mai multă greutate în fața instanțelor în caz de litigiu.
• Facilitează accesul la servicii: Cu contractul semnat, chiriașul poate să încheie contracte pe numele său pentru utilități (energie, cablu TV, internet) și să își stabilească domiciliul flotant la acea adresă. Fără contract, majoritatea furnizorilor de utilități nu vor permite deschiderea unui abonament nou, iar chiriașul nu se poate înregistra legal la primărie că locuiește acolo.

Exemple practice și situații frecvente

Pentru a înțelege mai bine importanța contractului, iată câteva situații des întâlnite în practică la închirierea unui apartament:

• Închiriere fără contract și consecințe nedorite: Să presupunem că un proprietar închiriază verbal apartamentul, fără niciun act semnat, pentru a evita “bătaia de cap” a hârtiilor. La început totul merge bine, dar ulterior chiriașul începe să întârzie cu plata chiriei. Fără contract, proprietarul nu are un instrument legal imediat pentru a-l obliga să plătească sau să evacueze locuința. Orice demers legal va fi anevoios, pentru că în lipsa unui document scris va trebui să aducă martori sau alte probe ale înțelegerii. În plus, dacă se ajunge la evacuare, chiriașul poate contesta multe aspecte („nu mi s-a dat preaviz”, „nu am știut că...”) tocmai pentru că nimic nu a fost scris. Astfel, proprietarul ajunge să piardă timp și bani, de multe ori permițând chiriașului să stea gratis mai multe luni până la finalizarea unui proces.
• Dispute privind returnarea garanției: Un chiriaș a locuit un an în apartament, având o garanție de o lună de chirie depusă. La plecare, proprietarul refuză să înapoieze întreaga sumă a garanției, invocând diverse stricăciuni și facturi neplătite. Dacă a existat un contract scris, care a prevăzut exact condițiile de restituire a garanției și dacă s-a făcut un proces-verbal de predare la intrarea în spațiu (notând starea obiectelor), atunci situația este clară: chiriașul și-a respectat obligațiile, iar proprietarul trebuie să returneze garanția. Fără contract, chiriașul va avea dificultăți să dovedească că are dreptul la garanție – totul rămânând la bunăvoința proprietarului.
• Majorarea unilaterală a chiriei: Situație frecventă în lipsa unui contract: după câteva luni, proprietarul decide să crească chiria cu, să zicem, 20%, fără să existe vreo discuție prealabilă. Fără un acord scris, chiriașul are puține opțiuni: fie acceptă noile condiții (pentru că nu are un document care să-l protejeze), fie caută altceva în scurt timp. Dacă întrerupe relația, poate pierde și garanția sau chiria plătită anticipată. În schimb, cu un contract ferm, proprietarul nu poate modifica chiria unilateral și peste noapte, ci doar după negocierea cu chiriașul și semnarea unui act adițional. Astfel, chiriașul e protejat de asemenea surprize neplăcute.
• Reziliere și evacuare fără probleme legale: În cazul în care există un contract încheiat legal și chiriașul încalcă grav obligațiile (de exemplu, nu a plătit chiria de două luni sau distruge bunuri în casă), proprietarul poate demara procedura de reziliere și evacuare conform clauzelor stabilite. Dacă contractul prevede un preaviz de 15 zile pentru neplata chiriei, proprietarul va transmite o notificare scrisă, iar după expirarea termenului poate apela la instanță sau executor judecătoresc pentru evacuare, având deja un temei contractual solid. Fără contract, orice evacuare devine mult mai dificilă și poate fi contestată de chiriaș invocând chiria plătită (fără chitanță) sau alte scuze.

Modele de contract de închiriere apartament

Pentru a veni în ajutorul celor care doresc să încheie un contract de închiriere, prezentăm mai jos trei modele de contract de închiriere apartament, redactate ca drafturi. Aceste modele pot fi folosite ca punct de pornire și adaptate nevoilor specifice:

• Model scurt (simplificat, ~1 pagină) – potrivit pentru situații informale sau închirieri pe termen scurt, unde se dorește un contract minimalist, care să acopere doar aspectele esențiale.
• Model standard (mediu) – contract uzual ce acoperă majoritatea clauzelor necesare închirierii unei locuințe; este adecvat pentru marea parte a tranzacțiilor de închiriere.
• Model detaliat (extins) – un contract mai complex, recomandat pentru închirieri pe termen lung sau pentru situații în care se doresc clauze suplimentare și o protecție juridică sporită. Acesta include prevederi detaliate despre obligațiile părților, situații neprevăzute, etc.

Notă: Modelele de mai jos sunt orientative. Este important să fie completate cu datele reale și adaptate în funcție de context. Pentru siguranță juridică maximă, puteți consulta un avocat sau consilier juridic care să revizuiască contractul înainte de semnare.

Acest model sumar conține elementele de bază ale unui contract de închiriere. Completați datele și adaptați-l situației dvs.:

Acest model se poate downloada de aici - Download Model de contract de închiriere nr. 1– varianta scurtă (simplificată, 1 pagină)

CONTRACT DE ÎNCHIRIERE nr 1

Încheiat în data de _______________, în localitatea _______________, între:

• Locator (Proprietar): ________________, cu domiciliat în ___________________ __________________________________, legitimat cu CI seria ___ nr. __________, CNP ___________________, telefon_______________
• Locatar (Chiriaș): ________________, cu domiciliat în ___________________ __________________________________, legitimat cu CI seria ___ nr. __________, CNP ___________________, telefon_______________

Obiectul închirierii: Locatorul dă în chirie Locatarului apartamentul situat în ___________________________________________, compus din ____ camere și dependințe, aflat într-o stare bună de folosință. Apartamentul este mobilat / nemobilat.

Durata contractului: Închirierea începe la data de __/__/____. Perioada contractului este de ____ luni. La expirarea perioadei părțile pot prelungi contractul prin acord scris (act adițional).

Chiria și plata: Chiria este stabilită la suma de __________ /lună. Plata chiriei se va face lunar, până la data de ____ a fiecărei luni pentru luna în curs / următoare, în numerar  / prin transfer bancar în contul proprietarului (IBAN ________________________________ deschis la banca ____________).

Garanția: La semnarea contractului, Locatarul a achitat o garanție de __________ (echivalent cu ____ luni de chirie). Garanția va fi restituită Locatarului la încheierea contractului, în cel mult ____ zile, după ce se verifică eventualele daune sau restanțe la utilități. Garanția poate fi folosită de Locator pentru a acoperi daunele provocate de Locatar sau sumele restante la chirie/utilități, cu prezentarea dovezilor.

Obligațiile părților: Locatarul se obligă să folosească apartamentul în mod civilizat și conform destinației de locuință, să plătească la timp chiria și cheltuielile de întreținere, să nu deterioreze bunurile din apartament. Locatorul se obligă să asigure folosința apartamentului și să nu deranjeze Locatarul, precum și să efectueze reparațiile majore dacă apar defecțiuni care nu sunt cauzate de Locatar.

Încetarea contractului: Contractul încetează la expirarea perioadei menționate sau prin acordul părților. În caz de nerespectare a obligațiilor, partea lezată poate rezilia contractul cu un preaviz de ___ zile notificat în scris celeilalte părți. Contractul se poate denunța unilateral cu un preaviz de ___ zile, transmis în scris.

Prezentul contract a fost încheiat în 2 (două) exemplare originale, câte unul pentru fiecare parte.

Locator                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Locatar
(Proprietar)                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              (Chiriaș)
__________                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        ________

Acest model se poate downloada de aici -  Download Model de contract de închiriere  nr. 2 – varianta standard (uzuală)

Acest model include clauze obișnuite pentru închirierea unui apartament. Completați datele specifice și modificați clauzele după necesități.

CONTRACT DE ÎNCHIRIERE NR 2

Încheiat în data de _______________, în localitatea _______________

Art. 1. Părțile contractante
1.1. Domnul/Doamna  ________________, cu domiciliat în ___________________ __________________________________, legitimat cu CI seria ___ nr. __________, CNP ___________________, telefon_______________denumit în continuare Locator(proprietar).
1.2. Domnul/Doamna  ________________, cu domiciliat în ___________________ __________________________________, legitimat cu CI seria ___ nr. __________, CNP ___________________, telefon_______________denumit în continuare Locatar(chiriaș).

Art. 2. Obiectul contractului
2.1. Locatorul închiriază Locatarului imobilul  situat în _____________________________ _________________________, compus din ____ camere + dependințe, în suprafață de ______ mp. Apartamentul este proprietatea Locatorului conform CF nr. __________ și se află în stare bună de folosință.
2.2. Apartamentul se predă  mobilat / parțial mobilat / nemobilat conform inventarului anexat.

Art. 3. Destinația și folosința spațiului
3.1. Locatarul va folosi imobilul exclusiv ca locuință. Nu este permisă schimbarea destinației (utilizarea în scop comercial, sediu de firmă, activități de producție etc.) fără acordul prealabil și scris al Locatorului.
3.2. Locatarul se obligă să respecte normele de conviețuire socială și regulamentul de ordine interioară al imobilului (inclusiv respectarea orelor de liniște, numărul de persoane ce locuiesc etc.).

Art. 4. Durata închirierii
4.1. Prezentul contract se încheie pe o perioadă determinată de ______ luni, începând cu data de __/__/____ și până la data de  __/__/____, cu posibilitatea prelungirii prin acordul scris al părților.
4.2. Până la expirarea termenului, părțile pot conveni prelungirea contractului prin semnarea unui act adițional. 
4.3. Dacă părțile doresc încheierea pe perioadă nedeterminată de la bun început, se va menționa această durată nedeterminată și condițiile de denunțare unilaterală (vezi Art. 9).

Art. 5. Chiria și modalități de plată
5.1. Chiria lunară este de ________, sumă ce va fi plătită de Locatar către Locator până la data de ____ a fiecărei luni pentru luna în curs.
5.2. Plata se va efectua în numerar sau transfer bancar în contul RO__ __________________ deschis la ________ pe numele Locatorului.
5.3. Întârzierea la plată a chiriei pentru o perioadă mai mare de _____ zile de la scadență atrage obligația de a plăti penalități de ____% pe zi întârziere.

5.4. Chiria poate fi modificată pe durata contractului doar prin acordul părților, consemnat în scris (act adițional). Locatorul nu poate majora chiria în mod unilateral în perioada contractuală inițială.
5.5. În chirie nu sunt incluse costurile utilităților și ale cheltuielilor de întreținere, care cad în sarcina Locatarului.

Art. 6. Garanția
6.1. La semnarea prezentului contract, Locatarul a achitat către Locator o garanție de ______
6.2. Garanția este depusă drept asigurare pentru eventuale daune cauzate apartamentului și bunurilor acestuia, precum și pentru acoperirea unor restanțe la chirie sau utilități la încetarea contractului, în cazul în care Locatarul nu și-a achitat toate obligațiile.
6.3. Restituirea garanției către Locatar se va face în termen de ___ zile de la eliberarea apartamentului de către Locatar și predarea cheilor, cu condiția ca Locatarul să fi predat apartamentul în starea în care l-a primit, mai puțin uzura normală, și să fi achitat la zi toate obligațiile de plată.
6.4. Locatorul are dreptul să rețină din garanție sumele necesare acoperirii eventualelor stricăciuni constatate și neimputabile uzurii normale, precum și a utilităților restante sau chiriei restante. Dacă aceste sume depășesc valoarea garanției, Locatarul se obligă să achite diferența în cel mult ___ zile de la solicitarea scrisă a Locatorului.
6.5. Garanția nu se va folosi de către Locatar pentru a acoperi ultima chirie din contract decât cu acordul scris al Locatorului.

Art. 7. Obligațiile și drepturile Locatorului
7.1. Locatorul se obligă să predea apartamentul în stare bună, curat și liber de orice sarcini.
7.2. Locatorul va efectua, pe cheltuiala sa, toate reparațiile necesare menținerii apartamentului în stare de folosire normală, cu excepția celor ce cad în sarcina Locatarului. Locatorul se va ocupa de remedierea lor într-un termen rezonabil, suportând costurile.
7.3. Locatorul garantează că este proprietarul legal al apartamentului și că are dreptul de a-l închiria. De asemenea, se obligă să nu deranjeze Locatarul pe durata contractului. Vizitele de inspectare a apartamentului de către Locator (sau reprezentanții săi) vor fi programate cu un anunț prealabil de minim 24 ore și cu acordul Locatarului, într-un interval orar rezonabil.
7.4. Locatorul are dreptul să primească chiria la termenele stabilite și să fie despăgubit pentru eventualele stricăciuni cauzate de Locatar peste uzura normală.

Art. 8. Obligațiile și drepturile Locatarului
8.1. Locatarul va folosi apartamentul închiriat în mod diligent și exclusiv pentru destinația de locuință. Nu va schimba sub nicio formă destinația imobilului și nu va desfășura activități comerciale sau ilegale în acesta.
8.2. Locatarul se obligă să plătească chiria la termenele și în condițiile stipulate în Art. 5. De asemenea, va plăti facturile de utilități (energie electrică, gaze, apă, salubritate etc.) și cheltuielile de întreținere (după caz, cota de întreținere la asociația de proprietari) la termenele scadente, pentru perioada în care folosește apartamentul.
8.3. Locatarul va întreține starea bună a apartamentului și a bunurilor aferente. Este responsabil pentru remedierea sau costul reparațiilor defecțiunilor cauzate din vina sa (ex: geam spart, mobilier rupt, aparate electrocasnice deteriorate din culpă proprie). Reparațiile minore și de întreținere curentă (ex: înlocuirea becurilor, siguranțe arse, remedieri minore la robineți care picură, ungerea balamalelor) cad în sarcina Locatarului.
8.4. Fără acordul scris al Locatorului, Locatarul nu va efectua modificări structurale și nu va aduce îmbunătățiri majore apartamentului. Modificările minore (ex: zugrăvit, montare corpuri de iluminat, mobilier fixat în perete) se pot realiza pe cheltuiala Locatarului, cu informarea prealabilă a Locatorului, în condiția ca la plecare, la cererea Locatorului, locuința să fie readusă la starea inițială.
8.5. Locatarul nu poate subînchiria sau ceda drepturile și obligațiile prezentului contract unei terțe părți fără acordul prealabil și scris al Locatorului.
8.6. În caz de urgență (ex: o avarie gravă, incendiu, inundație), Locatarul va informa de îndată Locatorul și autoritățile competente și va permite accesul în locuință pentru remedierea problemei.
8.7. La încetarea contractului, Locatarul va elibera apartamentul la data stabilită, predându-l în starea inițială în care l-a primit (conform inventarului semnat la început), cu excepția uzurii normale. Cheile vor fi predate Locatorului și se va semna un proces-verbal de predare-finală.

Art. 9. Încetarea și rezilierea contractului
9.1. Prezentul contract încetează de drept la expirarea perioadei stabilite la Art. 4, dacă părțile nu cad de acord asupra prelungirii și dacă Locatarul eliberează apartamentul. La încheiere, se va întocmi un proces-verbal de predare-primire, constatând starea locuinței și a bunurilor, și se va restitui garanția conform art. 6.
9.2. Prin acordul scris al ambelor părți, contractul poate înceta oricând înainte de termenul stabilit, fără nicio penalitate pentru părți.
9.3. Rezilierea de către Locator (proprietar): În cazul în care Locatarul nu își respectă obligațiile esențiale (neplata chiriei pe o perioadă mai mare de ___ luni, încălcarea gravă a regulilor de conviețuire, deteriorarea intenționată a imobilului etc.), Locatorul are dreptul să rezilieze contractul anticipat. Rezilierea se va face cu o notificare scrisă și un preaviz de ___ zile, după care Locatorul poate solicita evacuarea de drept a Locatarului, conform legii.
9.4. Rezilierea de către Locatar (chiriaș): Locatarul poate rezilia contractul înainte de termen dacă proprietarul nu și-a respectat obligațiile contractuale (ex: neexecutarea reparațiilor majore necesare, încălcarea dreptului la liniște și intimitate etc.), după notificarea prealabilă și acordarea unui termen rezonabil de remediere. De asemenea, Locatarul poate denunța unilateral contractul (fără culpă din partea Locatorului) cu un preaviz de ___ zile, dar în acest caz poate pierde total sau parțial garanția.
9.5. Dacă contractul este pe durată nedeterminată, atunci oricare parte poate denunța contractul în mod unilateral, cu un preaviz de ___ zile care începe să curgă de la data notificării scrise între părți.

Art. 10. Clauze finale
10.1. Orice modificare a prezentului contract se va face numai în scris, prin act adițional semnat de către ambele părți.
10.2. În caz de litigiu izvorât din prezentul contract, părțile vor depune eforturi pentru soluționarea pe cale amiabilă. În măsura în care nu este posibilă rezolvarea amiabilă, litigiul va fi dedus spre soluționare instanțelor judecătorești competente din circumscripția în care se află imobilul.
10.3. Prezentul contract este guvernat de legea română. În completarea prevederilor sale se aplică dispozițiile Codului Civil referitoare la contractul de locațiune (închirierii).
10.4. Contractul s-a încheiat astăzi,__/__/____ în două exemplare originale, câte unul pentru fiecare parte.

Locator                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Locatar
(Proprietar)                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              (Chiriaș)
__________                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       ________

Acest model se poate downloada de aici  Download Model de contract de închiriere nr. 3 – varianta detaliată (extinsă)

Acest model cuprinde clauze detaliate, potrivite pentru închirieri pe termen lung sau cazuri în care se doresc acoperite cât mai multe aspecte. Se recomandă ajustarea lui în funcție de situație.

CONTRACT DE ÎNCHIRIERE NR 3

Încheiat în data de _______________, în localitatea _______________

Art. 1. Părțile contractante
1.1. Domnul/Doamna  ________________, cu domiciliat în ___________________ __________________________________, legitimat cu CI seria ___ nr. __________, CNP ___________________, telefon_______________denumit în continuare Locator(proprietar).
1.2. Domnul/Doamna  ________________, cu domiciliat în ___________________ __________________________________, legitimat cu CI seria ___ nr. __________, CNP ___________________, telefon_______________denumit în continuare Locatar(chiriaș).

Părțile declară că au capacitatea legală de a încheia prezentul contract și convin următoarele:

II. Obiectul contractului
2.1. Obiectul prezentului contract îl constituie închirierea de către Locator către Locatar a apartamentului situat în ____________________________, compus din ____ camere, bucătărie, ____ băi, ______ balcon/ în suprafață utilă de ______ mp, aflat la etajul ____ al imobilului.
2.2. Apartamentul este dotat cu următoarele utilități: energie electrică, gaz, apă curentă, canalizare, încălzire (centrală proprie / sistem centralizat / alt sistem), conexiune internet etc.
2.3. Starea și dotările apartamentului la momentul predării către Locatar sunt consemnate în Anexa 1 – Proces-verbal de predare-primire și Inventar, care face parte integrantă din prezentul contract.
2.4. Locatorul garantează că deține drept de proprietate asupra imobilului și că acesta nu este grevat de sarcini care să împiedice folosința.

III. Durata și începerea închirierii
3.1. Contractul se încheie pe o perioadă de ______ luni, începând cu data de __/__/____  și până la data de__/__/____
3.2. Dacă Locatarul continuă să folosească imobilul și după expirarea duratei inițiale, cu acordul implicit al Locatorului, contractul se consideră prelungit pe durată nedeterminată, toate celelalte clauze rămânând în vigoare.

IV. Chiria și alte cheltuieli
4.1. Chiria lunară stabilită de părți este de ________ lei, sumă fixă ce nu include cheltuielile de utilități și întreținere. Chiria va fi plătită în lei (sau echivalentul în euro la cursul BNR din ziua plății), până la data de ____ a lunii pentru luna în curs.
4.2. Plata chiriei se va efectua în numerar sau prin transfer bancar în contul IBAN ____________________, deschis la _________, titular cont__________________
4.3. Neplata chiriei la termenul stabilit atrage penalități de întârziere de ____% pe zi calculate la suma datorată, începând cu prima zi după scadență. Dacă întârzierea depășește ____ zile, Locatorul are dreptul să considere că Locatarul a încălcat grav contractul, putând trece la procedura de reziliere prevăzută la capitolul “Încetarea contractului”.
4.4. Orice modificare a cuantumului chiriei în perioada contractuală se poate face numai prin acordul scris al ambelor părți. Locatorul va notifica intenția de modificare a chiriei cu cel puțin ____ zile în avans, iar Locatarul are dreptul de a accepta sau refuza această propunere. În caz de refuz, contractul continuă în condițiile inițiale până la termen, sau părțile pot conveni închiderea contractului la o dată agreată.
4.5. Cheltuielile cu utilitățile (apă, gaz, energie electrică, canalizare, salubritate, internet, televiziune etc.) și cheltuielile de întreținere ale imobilului (cota de întreținere la asociație, cheltuieli comune) vor fi suportate de Locatar, proporțional cu perioada de folosință. Locatarul se obligă să achite aceste facturi la termenele lor de scadență.
4.6. Locatorul este responsabil de plata impozitelor pe proprietate și a eventualelor prime de asigurare a locuinței (dacă există asigurare facultativă), acestea nefiind transferabile în sarcina Locatarului.

V. Garanția locativă
5.1. La semnarea contractului, Locatarul a constituit o garanție în valoare de ________ lei, reprezentând o măsură de asigurare pentru buna executare a obligațiilor asumate. Locatorul recunoaște primirea acestei sume.
5.2. Garanția va fi păstrată de Locator pe toată durata închirierii, fără a se calcula dobândă pentru aceasta în favoarea Locatarului.
5.3. Returnarea garanției către Locatar se va face în termen de ___ zile de la data încheierii contractului (eliberarea apartamentului de către Locatar), după verificarea de către ambele părți a stării apartamentului și a achitării la zi a tuturor obligațiilor pecuniare ale Locatarului. Verificarea finală se consemnează în Procesul-verbal de predare-finală.
5.4. Locatorul are dreptul de a reține parțial sau total garanția în următoarele situații:
a) Locatarul nu a plătit integral chiria, utilitățile sau alte sume datorate până la data plecării din apartament; sumele datorate se compensează din garanție.
b) Locatarul a provocat daune imobilului sau bunurilor aferente, daune constatate la plecare și pentru care este responsabil; costul reparațiilor/remedierilor se acoperă din garanție (pe baza devizelor sau facturilor, care se vor prezenta Locatarului).
c) Locatarul părăsește locuința fără preavizul convenit, înainte de termenul stabilit în contract, cauzând prejudicii Locatorului (venituri nerealizate); părțile pot conveni reținerea totală sau parțială a garanției ca despăgubire.
5.5. Dacă garanția a fost utilizată parțial pe parcursul închirierii (de exemplu, pentru a acoperi o pagubă produsă de Locatar și neremediată altfel), Locatarul se obligă să o reîntregească la valoarea inițială în termen de ___ zile de la notificarea din partea Locatorului.
5.6. Garanția nu poate fi considerată de Locatar drept plata ultimei luni de chirie decât dacă părțile convin explicit acest lucru în scris la finalul contractului.

VI. Drepturile și obligațiile Locatorului
6.1. Locatorul are următoarele obligații principale:

• să predea Locatarului apartamentul în starea stipulată și la termenul stabilit;
• să asigure pe toată durata contractului folosința nestânjenită a apartamentului de către Locatar;
• să efectueze, când este cazul, reparațiile majore ce cad în sarcina sa, într-un interval de timp rezonabil de la momentul în care a fost notificat de către Locatar (ex: reparații la instalații sanitare sau electrice majore, înlocuirea unor echipamente casnice furnizate de Locator care s-au defectat din cauze neimputabile Locatarului, remedieri într-un timp util ale oricăror defecțiuni care fac apartamentul impropriu folosinței normale);
• să plătească la timp impozitele și taxele aferente proprietății și să întrețină polita de asigurare obligatorie (PAD) valabilă pentru apartament pe toată durata închirierii;
• să nu modifice condițiile contractuale în mod unilateral și să nu încerce să evacueze Locatarul decât în condițiile prevăzute de prezentul contract și de lege;
• în caz de vânzare a apartamentului către un terț, să asigure preluarea contractului de închiriere de către noul proprietar sau, după caz, să acorde Locatarului un preaviz conform legii și contractului, dacă noul proprietar nu dorește menținerea închirierii (respectând dreptul Locatarului la preaviz și eventuale despăgubiri conform legii).
• să primească chiria la termenele stabilite și în cuantumul agreat;
• să verifice periodic starea apartamentului, cu respectarea condițiilor de notificare și programare stabilite la pct. 6.3 de mai jos;
• să fie despăgubit pentru eventualele daune provocate de Locatar și să rețină contravaloarea acestor daune din garanție, conform clauzelor din capitolul V;
• să primească apartamentul înapoi la încheierea contractului în starea în care l-a închiriat (mai puțin uzura normală inerentă).

6.2. Locatorul are următoarele drepturi:

6.3. Vizite și inspecții: Locatorul (sau un reprezentant al său desemnat) poate inspecta apartamentul pe durata închirierii, cu condiția notificării prealabile a Locatarului cu cel puțin 2 zile înainte și stabilirii de comun acord a unei ore convenabile. Inspecțiile vor fi rare și justificate (ex: verificarea stării generale, necesitatea unor reparații, prezentarea apartamentului unor potențiali cumpărători în caz de intenție de vânzare etc.). În caz de urgență (avarii), se aplică prevederile de la pct. 8.6 (Locatarul va permite accesul imediat).

VII. Drepturile și obligațiile Locatarului
7.1. Locatarul are următoarele obligații principale:

• să plătească chiria integral și la timp, conform capitolului IV;
• să achite la termen toate utilitățile și cheltuielile de întreținere aferente apartamentului, pe durata însă a folosinței sale;
• să folosească apartamentul și echipamentele aferente cu grijă și responsabilitate, evitând să provoace daune;
• să nu modifice și să nu deterioreze spațiul și bunurile fără acordul Locatorului (conform detaliilor de la art. 8.4 din contractul standard, dacă includem elemente similare);
• să permită accesul Locatorului sau al delegaților săi în apartament pentru verificări și reparații, în condițiile de notificare stabilite;
• să informeze imediat Locatorul despre orice problemă majoră apărută în apartament care necesită intervenție (ex: defecțiuni, avarii, infiltrații de apă etc.), pentru a permite intervenția promptă și limitarea pagubelor;
• să nu deranjeze vecinii și să respecte regulile de bună conviețuire în imobil (evitarea zgomotelor puternice în intervalele de liniște, gestionarea deșeurilor, accesul în spațiile comune etc.);
• la încheierea contractului, să elibereze apartamentul la termenul convenit și să-l predea în condițiile menționate, predând cheile și semnând procesul-verbal de predare-finală.
• să nu închirieze sau să cedeze drepturile și obligațiile prezentului contract unei terțe părți fără acordul prealabil și scris al Locatorului.
• să folosească în mod pașnic și exclusiv apartamentul închiriat, fără interferențe nejustificate din partea Locatorului sau a terților;
• să fie notificat în timp util cu privire la orice intenție a Locatorului de a vizita sau de a face reparații în apartament;
• să solicite Locatorului efectuarea reparațiilor ce cad în sarcina acestuia, atunci când astfel de reparații devin necesare;
• dacă imobilul devine necorespunzător pentru folosință din cauze neimputabile lui (ex: avarii majore neglijate de Locator), să solicite reducerea proporțională a chiriei sau rezilierea contractului fără penalități;
• să fie respectat în drepturile sale de chiriaș conform legii.

7.2. Locatarul are următoarele drepturi:

VIII. Încetarea contractului
8.1. Prezentul contract încetează la expirarea duratei stipulate la cap. III, cu condiția ca Locatarul să elibereze apartamentul la acea dată și să se întocmească procesul-verbal de predare-finală.
8.2. Părțile pot decide de comun acord încetarea anticipată a contractului, în condițiile agreate în scris.
8.3. Rezilierea pentru neîndeplinirea obligațiilor: În caz de încălcare gravă de către una dintre părți a obligațiilor contractuale, cealaltă parte poate notifica în scris intenția de reziliere. Dacă în termen de ___ zile de la notificare problema nu este remediată, contractul se consideră reziliat de drept la expirarea acestui termen, fără alte formalități.
Cazuri de reziliere de către Locator: neplata chiriei pentru o perioadă de peste ___ zile, comportament care cauzează daune serioase locuinței sau clădirii, subînchirierea neautorizată a apartamentului, încălcarea repetată a regulilor de conviețuire etc.
Cazuri de reziliere de către Locatar: lipsa reparațiilor esențiale din partea Locatorului, violarea dreptului la folosință pașnică (ex: intrări neautorizate în apartament), orice altă încălcare care face imposibilă continuarea închirierii în condiții rezonabile.
8.4. Denunțare unilaterală: Oricare dintre părți poate să ceară încetarea contractului prin denunțare unilaterală, cu un preaviz de ___ zile transmis în scris celeilalte părți. Preavizul curge de la data comunicării și, la expirarea lui, contractul încetează de plin drept.
8.5. La încetarea contractului, indiferent de motiv, Locatarul se obligă să restituie apartamentul în starea în care l-a primit (conform inventarului), iar Locatorul se obligă să restituie garanția cu respectarea prevederilor de la cap. V.

IX. Forță majoră
9.1. Părțile sunt exonerate de răspundere pentru neexecutarea parțială sau totală, temporară, a obligațiilor din prezentul contract, dacă aceasta este cauzată de forță majoră, așa cum este definită de lege.
9.2. Partea care invocă forță majoră este obligată să notifice cealaltă parte în scris în maximum ___ zile de la apariția evenimentului de forță majoră și să ia toate măsurile rezonabile pentru limitarea consecințelor. Dacă evenimentul de forță majoră se prelungește peste ___ luni, părțile vor renegocia condițiile contractului sau vor conveni încetarea acestuia.

X. Dispoziții finale
10.1. Notificările între părți cu privire la prezentul contract se vor face în scris, la adresele menționate în preambul (sau prin e-mail la adresele indicate, dacă părțile au convenit acest mod de comunicare).
10.2. Prezentul contract reprezintă voința părților și înlocuiește orice altă înțelegere anterioară, verbală sau scrisă, referitoare la închirierea acestui apartament.
10.3. Dacă o clauză a contractului se dovedește nulă sau inaplicabilă, această nulitate nu va afecta valabilitatea celorlalte clauze, care vor continua să producă efecte. Părțile vor depune eforturi pentru a înlocui clauza afectată cu o prevedere validă care să reflecte pe cât posibil intenția inițială.
10.4. Prezentul contract s-a încheiat astazi __/__/____ în ___ exemplare originale, câte unul pentru fiecare parte contractantă.

Locator                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         Locatar
(Proprietar)                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 (Chiriaș)
__________                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           ________

Aceste modele de contract sunt oferite ca reper. Adaptarea lor în funcție de situație este esențială. Un contract de închiriere apartament bine redactat, clar și complet, va proteja atât proprietarul, cât și chiriașul, asigurând o colaborare fără probleme pe toată durata închirierii. Nu uita să citești cu atenție și să înțelegi fiecare clauză înainte de semnare și, la nevoie, consultă un specialist pentru lămuriri. Procedând astfel, vei avea liniștea că ai “totul pus în regulă” și te vei putea bucura de noua locuință fără griji.