Diferența dintre suprafața utilă și suprafața construită la locuințe

Ce este suprafața utilă?

Suprafața utilă reprezintă spațiul interior efectiv locuibil al unei locuințe – cu alte cuvinte, zona pe care o poți folosi în mod direct în viața de zi cu zi. În calculul suprafeței utile a apartamentului intră toate încăperile interioare funcționale: camere de zi și dormitoare, bucătăria, băile, holurile și spațiile de depozitare (debarale, cămări etc.). Practic, suprafața utilă însumează pardoseala tuturor încăperilor în care “se poate călca, mobila și locui”.

Ce NU include suprafața utilă: Din suprafața utilă se exclud elementele care nu fac parte din spațiul de locuit propriu-zis. Conform definițiilor din Legea Locuinței 114/1996, nu se includ în calculul suprafeței utile: pereții (grosimea zidurilor interioare și exterioare), balcoanele și logiile, pragurile ușilor, nișele de calorifere și spațiile ocupate de sobe (în locuințele vechi cu încălzire pe sobe). Altfel spus, balconul deschis nu este considerat spațiu util al apartamentului, la fel nici grosimea pereților sau alte elemente structurale fixe. De exemplu, dacă un apartament are un balcon de 5 m², acea suprafață nu se adaugă la metrul pătrat util.

În concluzie, suprafața utilă indică exact spațiul interior utilizabil al locuinței, cel pe care îl vei putea amenaja și în care te vei deplasa. Acest indicator este esențial pentru a înțelege cât de încăpătoare și confortabilă va fi locuința ta.

Cum se calculează suprafața utilă?

Calculul suprafeței utile este relativ simplu: se adună suprafețele tuturor încăperilor interioare (măsurate la interior, fără grosimea pereților). De pildă, dacă într-un apartament avem un living de 20 m², un dormitor de 12 m², o bucătărie de 8 m², o baie de 5 m² și holuri și depozitare însumând 3 m², suprafața utilă totală va fi 20 + 12 + 8 + 5 + 3 = 48 m². Acești ~48 m² constituie spațiul efectiv locuibil al apartamentului. Observăm că la măsurătoare s-au folosit doar dimensiunile interioare ale camerelor; pereții dintre camere sau pereții exteriori nu se calculează la suprafața utilă.

Exemplu concret: Un apartament cu 2 camere ar putea avea în total ~45-50 m² utili, deși dezvoltatorul îl prezintă cu 60 m² construiți. În acest exemplu, suprafața utilă (spațiul interior) reprezintă aproximativ 75-80% din suprafața construită anunțată. Vom detalia în secțiunile următoare de ce apare această diferență și cum afectează ea percepția asupra prețului și spațiului util.

Suprafața utilă totală (include balcoanele?)

În anunțurile imobiliare apare adesea termenul de „suprafață utilă totală”. Deși acest concept nu este definit de lege, în practică el se referă la suprafața utilă a locuinței la care se adaugă suprafața balconului și/sau a logiei. Cu alte cuvinte, un dezvoltator poate declara că un apartament are, de exemplu, 55 m² suprafață utilă totală, dacă include în calcul cei 50 m² utili ai interiorului + 5 m² ai balconului. Este important de clarificat acest aspect, deoarece unii vânzători promovează “suprafața utilă totală” pentru a prezenta locuința ca fiind mai spațioasă, însă balconul deschis nu este spațiu locuibil interior.

În plus, mai există și noțiunea de suprafață locuibilă, uneori întâlnită în documentații. Suprafața locuibilă este o subcategorie a suprafeței utile și cuprinde doar camerele de locuit (living și dormitoare), fără bucătărie, băi, holuri sau balcon. Acest termen apare mai rar în anunțuri, fiind folosit mai mult în normative (de exemplu, legea prevede o suprafață locuibilă minimă pentru anumite tipuri de apartamente). Pentru cumpărătorul de rând, însă, suprafața utilă totală (cu sau fără balcon) și suprafața construită sunt cele care pot crea confuzie – asupra acestora ne concentrăm.

Ce înseamnă, de fapt, suprafața construită?

Atunci când te uiți la anunțurile imobiliare, vezi mereu două valori: suprafața utilă și suprafața construită. Dar ce reprezintă, de fapt, suprafața construită și de ce este ea importantă?

Suprafața construită este, ca să spunem simplu, „dimensiunea oficială” a locuinței tale, adică spațiul pe care îl ocupă apartamentul sau casa ta pe hârtie – nu doar camerele în care locuiești efectiv.

La apartamente, suprafața construită cuprinde:

• toate camerele, bucătăria, baia și holurile (adică suprafața utilă),
• grosimea pereților (da, pereții adaugă și ei la total!),
• balcoanele și logiile (chiar dacă sunt deschise sau închise),
• și o parte din spațiile comune ale blocului, cum ar fi casa scării sau camera liftului.

Tot acest calcul nu trebuie să-l faci tu – la notar și în documentele cadastrale, suprafața construită apare deja calculată, în metri pătrați. Uneori, vei vedea și o „cotă indiviză”, exprimată în procente, care arată cât de mult deții din spațiile comune ale blocului, dar asta nu se adaugă separat la suprafață.

La case, lucrurile sunt puțin diferite:

• Suprafața construită la sol este exact amprenta casei pe teren – practic, cât ocupă casa privită de sus, cu tot cu grosimea pereților exteriori.
• Suprafața construită desfășurată se obține adunând suprafețele tuturor etajelor. Dacă ai etaje retrase sau balcoane care nu sunt deasupra parterului, fiecare nivel contribuie doar cu ceea ce ocupă efectiv.

Pe scurt: suprafața construită va fi mereu mai mare decât cea utilă, pentru că include și pereții, balcoanele și o parte din spațiile comune ale blocului. Este importantă pentru taxe, impozite și calcule notariale, dar pentru confortul tău de zi cu zi contează suprafața utilă, adică spațiul în care trăiești efectiv.

Cum se ajunge la această suprafață?

Să luăm un exemplu simplu:

Să zicem că ai un apartament de 48 m² utili (adică spațiul în care efectiv locuiești). La această suprafață se adaugă grosimea pereților (să zicem încă 9 m²) și un balcon (cam 3 m²). Când se face calculul, se mai adaugă automat și o parte din spațiile comune ale blocului. Toate acestea puse cap la cap dau, de exemplu, o suprafață construită de 60 m².

Asta explică de ce un apartament vândut ca având „60 m² construiți” oferă în realitate cam 48 m² utili locuibili. Proporția dintre suprafața utilă și cea construită diferă în funcție de clădire, dar de regulă, suprafața construită este cu 15-20% mai mare. Uneori, dacă blocul are multe spații comune sau pereți groși, diferența poate ajunge și la 25-30%.

La ce să fii atent când compari două apartamente?

Cunoașterea diferenței dintre suprafața utilă și cea construită te ajută să iei decizii mai informate atunci când cauți o locuință. Două apartamente cu aceeași suprafață construită pot avea suprafețe utile diferite și, astfel, pot oferi senzații de spațiu diferite. Iată câteva aspecte importante de care să ții cont:

• Verifică ce tip de suprafață este menționat în anunț. Un truc de marketing folosit uneori: promovarea apartamentului folosind cifra pentru suprafața mai mare (de regulă cea construită). Astfel, un apartament poate fi trecut în titlul anunțului ca având "60 m²", deși în descriere se precizează că are 48 m² utili. Dacă vezi o ofertă cu preț pe metru pătrat suspect de mic, verifică dacă prețul se raportează la mp construiți sau utili. De exemplu, un apartament de 90.000 € cu 60 m² construiți are aparent ~1.500 €/m², dar dacă are doar 45 m² utili, în realitate costul este 2.000 €/m² utili – o diferență semnificativă. Așadar, asigură-te că compari merele cu mere: prețul/mp util cu preț/mp util, nu cu preț/mp construit.
• Întreabă explicit ce include suprafața utilă afișată. După cum am menționat, unii vânzători folosesc sintagma „suprafață utilă totală” care include balcoanele. Alții pot trece chiar balconul la util, contrar definiției legale. Aceste practici fac ca prețul pe metru pătrat să pară mai mic decât este în realitate, adică oferta să pară mai atractivă la prima vedere. Nu ezita să ceri lămuriri agentului sau proprietarului: „Cei X m² utili includ balconul sau nu?”; „Care este suprafața utilă interioară conform actelor?”. Ideal, verifică schița cadastrală (releveu) sau extrasul de carte funciară, unde suprafața utilă a încăperilor este trecută neechivoc.
• Evaluează compartimentarea, nu doar metrul pătrat. Două apartamente cu aceeași suprafață utilă pot fi foarte diferite ca senzație de spațiu, în funcție de cum sunt compartimentate. De exemplu, un apartament cu 48 m² utili și o dispunere eficientă (fără spații irosite pe holuri prea largi, de exemplu) poate părea mai spațios decât unul de 55 m² utili cu o configurație nefuncțională. Așadar, când compari oferte, uită-te pe plan: suprafața utilă contează, dar modul în care e folosită acea suprafață contează la fel de mult.

Când analizezi oferte imobiliare, uită-te în primul rând la suprafața utilă a apartamentului, pentru că aceasta reflectă spațiul în care vei locui. Apoi, verifică și suprafața construită – ea îți dă contextul general și te asigură că oferta este prezentată transparent. Întotdeauna cere detalii despre ce include fiecare suprafață și, dacă e posibil, compară prețurile raportându-le la suprafața utilă reală. Astfel vei evita eventualele capcane imobiliare și vei putea face o comparație corectă între locuințe, dincolo de cifrele brute afișate.

Înarmat cu aceste informații, vei putea interpreta corect anunțurile de pe site-urile de imobiliare și vei ști exact care este diferența dintre suprafața utilă și suprafața construită – un detaliu tehnic care are însă un impact practic major în alegerea viitoarei tale case.