Exemplu calcul impozit pe clădiri - persoane fizice

Impozitul pe clădiri este un impozit local anual, datorat de orice persoană care deține o clădire în România. Modul de calcul diferă în funcție de destinația clădirii (rezidențială sau nerezidențială) și de calitatea proprietarului (persoană fizică sau juridică). În acest articol vom explica cum se calculează impozitul pe clădirile rezidențiale deținute de persoane fizice, vom oferi exemple practice de calcul, vom evidenția diferențele față de impozitul plătit de firme pentru clădiri similare și vom discuta situații particulare.

Calculul impozitului pe clădiri rezidențiale (persoane fizice)

Baza de calcul

 Impozitul pe o clădire rezidențială deținută de o persoană fizică se calculează prin aplicarea unei cote de impozitare (stabilită de consiliul local, de obicei între 0,08% și 0,2%) asupra valorii impozabile a clădirii. Cu alte cuvinte, impozitul anual = valoarea impozabilă a clădirii × cota de impozit (procent). Cota exactă este hotărâtă de fiecare primărie în această marjă prevăzută de Codul Fiscal.

Determinarea valorii impozabile

Valoarea impozabilă a clădirii nu este valoarea de piață, ci se calculează conform unor formule din Codul Fiscal. Pentru persoanele fizice, valoarea impozabilă se determină în principal pe baza suprafeței construite și a unui cost standard pe metru pătrat stabilit prin lege, ajustat cu anumiți coeficienți. Mai exact, suprafața construită desfășurată (în metri pătrați, adică suprafața tuturor nivelurilor clădirii) se înmulțește cu valoarea impozabilă unitară (lei/m²) corespunzătoare tipului de construcție. Există în Codul fiscal (art. 457) un tabel cu valori de bază pe m², iar primăriile indexează anual aceste valori (art. 491) și publică valorile actualizate prin hotărâri de consiliu local (HCL). Pentru 2025, multe HCL-uri afișează orientativ:

• clădire din beton/cărămidă cu utilități: ~1.490 lei/m²; fără utilități: ~890 lei/m²;
• clădire cu pereți din lemn / materiale nesupuse tratamentelor termice cu utilități: ~447 lei/m²; fără utilități: ~299 lei/m²;
• clădiri-anexă din beton/cărămidă cu utilități: ~299 lei/m².

Notă: Valorile pot varia ușor între localități (în funcție de indexare, rangul localității și modul de rotunjire). Pentru suma exactă aplicabilă, verifică HCL și anexa cu „valorile impozabile pe m²” publicate de primăria ta.

Coeficient de corecție (zona și rangul localității)

Valoarea calculată mai sus se ajustează apoi în funcție de rangul localității (municipiu de rang I, oraș de rang II, comună etc.) și de zona în care se află clădirea (A, B, C sau D - de la ultracentral la periferie). Acestor categorii le corespund coeficienți de corecție >1 în orașele mari, care maresc baza impozabilă pentru zonele centrale. Spre exemplu, într-un municipiu rang I, zona A, coeficientul poate fi 2,5 (adică valoarea impozabilă se înmulțește cu 2,5), pe când într-o comună mică coeficientul poate fi 1 sau sub 1. Astfel, o casă similară va avea o valoare impozabilă mai mare dacă este situată într-un centru urban important față de una într-o zonă rurală.

Reduceri pentru vechimea clădirii

După aplicarea coeficienților de mai sus, valoarea impozabilă se reduce dacă imobilul este vechi. Codul Fiscal prevede reduceri în funcție de anul construirii clădirii, astfel:

• 50% reducere pentru clădiri mai vechi de 100 de ani (la 1 ianuarie a anului fiscal de referință).
• 30% reducere pentru clădiri cu vechime între 50 și 100 de ani.
• 10% reducere pentru clădiri cu vechime între 30 și 50 de ani.
  (Clădirile mai noi de 30 de ani nu beneficiază de nicio reducere.)

După ce se determină valoarea impozabilă finală (după toți pașii de mai sus), aceasta se înmulțește cu cota de impozit local decisă de autoritatea locală. Rezultatul este impozitul anual datorat.

Exemplu practic de calcul al impozitului (persoană fizică, rezidențial)

Să luăm exemplul concret al unei case de locuit deținută de o persoană fizică:

• Descriere imobil: casă construită din cărămidă, cu toate utilitățile, suprafață construită desfășurată de 120 m² (parter + etaj), situată într-un oraș de rang II, zona B. Construcția a fost finalizată în anul 1970 (deci are peste 50 de ani vechime, dar sub 100).
• Valoare de bază: Conform tabelului legal, valoarea impozabilă unitară pentru clădiri din cărămidă cu utilități este ~1490 lei/m². Pentru 120 m², rezultă o valoare de bază de 178.800 lei (1490 × 120).
• Coeficient de zonă: Oraș rang II, zonă B are un coeficient de aproximativ 2,3. Aplicând acest coeficient: 178.800 lei × 2,3 = 411.240 lei.
• Reducere de vechime: Casa are ~53 de ani vechime, deci se aplică o reducere de 30%. Valoarea impozabilă după reducere devine 288.000 lei (411.240 × 70%).
• Cota de impozit: Presupunem că în localitatea respectivă consiliul local a stabilit cota pentru clădiri rezidențiale la 0,1% (în marja permisă de lege).
• Calcul impozit: 288.000 lei × 0,1% = 288 lei impozit pe clădire pentru un an.

Acesta ar fi impozitul anual aproximativ pentru casa din exemplu. Dacă aceeași casă ar fi fost nou construită (fără reducere de vechime) și într-o zonă periferică (coeficient mai mic), impozitul ar fi fost mai mic. Pe de altă parte, dacă cota de impozit locală ar fi mai mare (unele orașe pot stabili 0,15% sau chiar până la 0,2%), impozitul crește proporțional. De pildă, la o cotă de 0,15%, impozitul pentru exemplul de mai sus ar fi 288.000 × 0,15% = 432 lei pe an.

Exemplu 2: Considerăm un apartament de 60 m² într-un bloc construit în 2015 (fără reducere de vechime), cu pereți din beton și utilități, situat în București (rang 0), zona C. Valoarea unitară ~1492 lei/m²; pentru 60 m² => ~89.520 lei. Coeficient zonă (București zona C)  x 2,2 - deci baza devine ~196.944 lei. Fără reducere de vechime (clădire nouă). La o cotă de 0,1%, impozitul ar fi ~197 lei anual. Dacă apartamentul era într-un oraș mai mic, coeficientul ar fi fost mai mic și impozitul poate coborî sub 150 lei. Observăm astfel că impozitul pe clădiri pentru persoanele fizice în cazul locuințelor obișnuite nu este foarte împovărător (de ordinul câtorva sute de lei pe an), datorită cotelor relativ mici și valorilor impozabile stabilite sub valorile de piață.

Diferențe între impozitul plătit de persoane fizice și juridice

Legislația fiscală din România distinge modul de impozitare a clădirilor în funcție de tipul proprietarului, însă nivelul cotei este stabilit local, în limitele prevăzute de Codul fiscal. În plus, baza de calcul diferă între persoane fizice (PF) și persoane juridice (PJ).

• Clădiri rezidențiale (locuințe): Atât PF, cât și PJ sunt impozitate în marja 0,08%–0,2%, cota exactă fiind stabilită prin hotărârea consiliului local. Nu există o regulă națională ca PJ să plătească „implicit” mai mult (ex. 0,2%) decât PF; totul depinde de cota aprobată în localitatea respectivă.
• Clădiri nerezidențiale (birouri, spații comerciale etc.):
– Pentru PF, cota este în intervalul 0,2%–1,3%, în funcție de valoarea determinată conform legii (raport de evaluare/act de achiziție/valoarea lucrărilor). Dacă valoarea nu poate fi stabilită conform regulilor, se aplică 2%.
– Pentru PJ, cota este în intervalul 0,2%–1,3%. Dacă valoarea impozabilă nu a fost actualizată în ultimii 5 ani, cota devine 5% (penalitate severă).
• Baza de impozitare diferă: La PF, valoarea impozabilă pornește din tabelul standard pe m² (art. 457) și se ajustează cu coeficienți (rang/zona) și reduceri de vechime; la PJ, baza este valoarea contabilă/evaluată la 31 decembrie anul anterior (sau valorile prevăzute de art. 460). Această diferență de bază, plus penalitatea de 5% pentru neevaluare la PJ, face ca în practică impozitele PJ să fie adesea mai mari.

Exemplu comparativ: Să presupunem un spațiu comercial (nerezidențial) evaluat la 500.000 lei. Un proprietar PF (cu evaluare la zi) ar putea plăti, de pildă, 0,2% = 1.000 lei/an. O firmă care deține același spațiu, dacă localitatea stabilește 1,3%, ar plăti 6.500 lei/an (~6,5× mai mult). Iar dacă firma nu reevaluase imobilul în ultimii 5 ani, impozitul ar urca la 5% = 25.000 lei (≈25× varianta PF din exemplul optimist). Desigur, este un exemplu extrem, dar ilustrează impactul diferențelor de reguli și baze de calcul.

Spațiu rezidențial folosit în scop comercial (sediu firmă acasă)

O situație frecvent întâlnită este aceea în care proprietarul unei locuințe (apartament sau casă) își folosește adresa de domiciliu ca sediu social al unei firme (sau desfășoară o mică activitate economică acolo). Legal, o astfel de proprietate capătă destinație mixtă (atât rezidențială, cât și nerezidențială) și impozitul se calculează corespunzător pentru cele două porțiuni. Conform Codului Fiscal, la clădirile cu destinație mixtă deținute de persoane fizice, impozitul se împarte: se calculează impozit rezidențial pentru suprafața folosită în scop de locuit și impozit nerezidențial pentru suprafața folosită în scop de afacere. Important: Dacă la adresa respectivă este înregistrat doar sediul social fără activitate economică efectivă, atunci impozitul rămâne cel pentru clădire rezidențială, nefiind majorat. Practic, legea permite ca simpla existență a unui sediu social “de formă” la adresa locuinței să nu atragă impozitare ca spațiu comercial.

Pe de altă parte, dacă în locuință se desfășoară activitate economică (birou, cabinet etc.) ori proprietarul deduce cheltuieli ale firmei pentru acea locuință (utilități, chirie), atunci trebuie declarată la fisc suprafața utilizată în scop comercial. În acest caz, impozitul pe clădire va fi mai mare, pentru că acea parte din imobil va fi impozitată la cota pentru nerezidențial (de obicei 0,2%-1,3%, în funcție de evaluare și de decizia locală). Dacă proprietarul declară corect suprafața folosită în scop nerezidențial, autoritatea fiscală poate calcula impozitul mixt (partea rezidențială la cotă mică, partea nerezidențială la cotă mai mare). În schimb, dacă proprietarul nu declară la fisc că folosește o parte din casă pentru activitate economică (în încercarea de a evita impozitul majorat), legea prevede o măsură punitivă: se aplică o cotă forfetară de 0,3% asupra întregii valori a clădirii. Această cotă de 0,3% (în prezent) este peste nivelul obișnuit pentru o clădire de locuit, deci proprietarul ar ajunge să plătească mai mult decât dacă ar fi declarat și ar fi impozitat doar parțial la cotă majorată. În concluzie, nu este recomandat să omiteți declararea destinației mixte, deoarece autoritățile pot recalcula impozitul în dezavantajul dvs. și oricum, începând cu 2016, există obligația depunerii unei declarații speciale pentru clădirile cu destinație mixtă sau nerezidențială deținute de persoane fizice.

Exemplu: Ion are un apartament de 80 m² unde locuiește, dar și-a înregistrat firma (sediu social) în 20 m² din apartament, unde are biroul. Dacă Ion nu deduce cheltuieli pe firmă și declară că nu are activitate acolo, tot apartamentul este considerat rezidențial și impozitul rămâne, să zicem, 200 lei pe an (ca locuință). Dacă însă Ion închiriază firmei acei 20 m² sau plătește utilitățile pe firmă, atunci ar trebui să declare 20 m² ca nerezidențial. Presupunând o valoare impozabilă de 5.000 lei pentru acea porțiune, la o cotă locală de 1% ar însemna +50 lei anual pentru partea de birou. Impozitul total ar deveni 250 lei (200 lei pentru 60 m² rezidențial + 50 lei pentru 20 m² nerezidențial). Dacă Ion nu declară și autoritățile află, i-ar putea aplica cota de 0,3% pe toți 80 m²; dacă valoarea impozabilă a întregului apartament e de 20.000 lei, 0,3% înseamnă 60 lei. Pare mai mic la prima vedere (260 lei vs 250 lei), dar în realitate aceste cote și valori depind de fiecare caz particular. Ideea principală este că legislația încearcă să descurajeze folosirea ascunsă a locuințelor în scop comercial, impunând fie declararea și impozitarea corectă pe părți, fie o cotă unică mai mare.

Atenție: De la 1 ianuarie 2026 vor intra în vigoare modificări legislative care vor elimina conceptul de clădire cu destinație mixtă așa cum e acum. În viitor, dacă o clădire are utilizare mixtă, impozitul nu se va mai împărți pe suprafețe, ci se va stabili în funcție de destinația predominantă (>50% din suprafață). Cu alte cuvinte, dacă peste jumătate din clădire este folosită ca locuință, întreaga clădire va fi impozitată la cota rezidențială; dacă mai mult de jumătate este folosită comercial, tot imobilul va fi taxat ca nerezidențial. În plus, cotele minime propuse de lege cresc: minimum 0,1% pentru rezidențial și 0,5% pentru nerezidențial (față de 0,08% și 0,2% cât erau înainte). Iar dacă proprietarul nu declară cum se folosește clădirea, atunci se va aplica direct cota pentru nerezidențial (care va fi considerabil mai mare pe viitor) pentru întreaga proprietate. Aceste schimbări au rolul de a înăspri disciplina fiscală și de a preveni evitarea impozitului majorat prin artificii birocratice.

Posibile creșteri ale impozitelor pe clădiri din 2026

Autoritățile centrale au planificat o schimbare semnificativă a modului de calcul al impozitelor pe proprietate începând cu 1 ianuarie 2026, ca parte a reformelor fiscale asumate prin PNRR (Planul Național de Redresare și Reziliență). Scopul declarat este ca impozitele locale pe clădiri să reflecte mai fidel valoarea de piață a proprietăților, ceea ce în practică va conduce la creșterea sumelor de plată în multe cazuri. Iată câteva aspecte și informații recente pe această temă:

• Impozitare pe baza valorii de piață: În locul sistemului actual (valoare stabilită prin formule fixe pentru PF și valori contabile/evaluate pentru PJ), se dorește un sistem unificat în care impozitul se calculează în funcție de suprafața, zona și rangul localității, după grile apropiate de valorile notariale sau de piață. Premierul (la momentul redactării, Ilie Bolojan) a explicat că noile grile vor ține cont de amplasament (un apartament în centrul Capitalei va avea impozit mai mare decât unul similar într-un oraș mic sau comună) și de alte caracteristici, astfel încât impozitele să reflecte cât mai exact valoarea reală a bunurilor imobile.
• Creșteri substanțiale ale cotelor: Așa cum am menționat, cotele minime vor fi ridicate (0,1% rezidențial, 0,5% nerezidențial), iar consiliile locale ar putea stabili cote și mai mari. S-a vehiculat chiar o majorare medie de ~70% a impozitelor pe clădiri comparativ cu nivelul actual, conform discuțiilor dintre guvern și reprezentanții municipalităților. Această cifră nu este încă certă pentru toate localitățile, dar indică tendinția: ne putem aștepta ca, din 2026, proprietarii să plătească semnificativ mai mult pentru impozitul pe proprietate.
• Impozit "pe lux": O consecință a majorării impozitelor locale este și creșterea impozitului special pe clădiri de mare valoare (cunoscut ca taxa pe lux pentru imobile). În prezent, există o supra-impozitare pentru clădirile a căror valoare depășește un anumit prag (de exemplu, locuințe de peste 500.000 euro echivalent). Dacă baza de impozitare crește și cotele cresc, și această taxă suplimentară va fi mai mare, atrag atenția specialiștii. Practic, proprietarii de imobile scumpe vor resimți dublu schimbările: atât prin cota majorată, cât și printr-o eventuală taxă de lux recalculată la noile valori.
• Calendar și implementare: Modificarea modului de calcul a fost inițial programată pentru 2025, însă considerente practice și electorale au dus la amânarea aplicării până la 1 ianuarie 2026. Până la 1 septembrie 2025 ar urma să fie stabilite noile grile de valori și regulamentul concret, astfel încât primăriile să aibă timp să pregătească noile evaluări și să informeze contribuabilii. Este important de urmărit comunicările autorităților locale la sfârșitul lui 2025, pentru a ști exact cât va fi impozitul pe clădiri în 2026 pentru proprietatea dumneavoastră.

Impozitul pe clădiri pentru persoane fizice, în special la clădirile rezidențiale, a fost până acum relativ redus datorită valorilor impozabile standard și cotelor mici. Totuși, diferențele față de impozitul plătit de firme sunt notabile, iar legislația evoluează către o abordare mai uniformă și orientată spre valoarea reală. Proprietarii ar trebui să se familiarizeze cu noile reguli ce vor intra în vigoare din 2026, să își actualizeze declarațiile de impunere dacă au sedii de firme acasă și să se aștepte la creșterea obligațiilor fiscale privind proprietățile imobiliare. Prin planificare financiară din timp și informare corectă, impactul acestor schimbări poate fi gestionat mai ușor. În orice caz, transparența în utilizarea proprietății (rezidențial vs comercial) și respectarea obligațiilor declarative vă vor feri de penalități sau suprataxări neprevăzute.

În speranța că aceste explicații și exemple vă ajută să înțelegeți mai bine calculul impozitului pe clădiri pentru persoane fizice, vă recomandăm să verificați întotdeauna hotărârile locale ale consiliului din localitatea dvs. (pentru cota exactă și eventuale facilități) și să consultați un specialist sau ghidul ANAF dacă aveți o situație particulară. Impozitele locale pot părea complicate, dar cunoscând regulile de bază, veți putea estima corect sumele datorate și evita surprizele neplăcute la început de an fiscal.