Noile taxe din 2026 pentru închirierea în regim hotelier (Airbnb) în România

Persoanele fizice din România care își închiriază locuințele în regim hotelier (prin platforme precum Airbnb, Booking ș.a.) vor avea, de la 1 ianuarie 2026, un regim fiscal modificat substanțial. Guvernul a pregătit un proiect de lege care unifică modul de impozitare a acestor venituri, introduc obligații noi și extind sfera contribuțiilor sociale datorate de proprietari. Mai jos explicăm pe larg noile taxe și reguli, comparativ cu situația din 2025, evidențiind diferențele la impozitul pe venit, contribuțiile sociale, TVA și alte reglementări fiscale ori administrative aplicabile.

Regimul fiscal al închirierilor turistice în 2025

Până la finalul anului 2025, persoanele fizice care obțineau venituri din închirierea în scop turistic a apartamentelor sau camerelor aveau posibilitatea de a alege între două metode de impozitare a veniturilor:

• Impozitare pe bază de normă de venit, disponibilă dacă erau închiriate 1–5 camere (indiferent de numărul de locuințe). Fiscul stabilea anual o normă fixă de venit per cameră (de exemplu, ~11.000 lei pe an/cameră în București în 2024) în funcție de localitate și zonă. Impozitul de 10% se aplica apoi asupra acestui venit din grilă, nu asupra încasărilor reale. Existau și ajustări posibile ale normelor: de pildă, normele puteau fi reduse cu până la 30% în anumite situații (zone rurale, lipsa utilităților sau alte criterii). Astfel, baza impozabilă efectivă era adesea semnificativ mai mică decât venitul brut încasat de proprietar.
• Impozitare în sistem real, obligatorie dacă erau închiriate peste 5 camere sau opțională la cererea contribuabilului. În acest regim, proprietarul își determina venitul net scăzând din încasările brute cheltuielile deductibile efectiv suportate (utilități, curățenie, consumabile etc.), similar modului de impunere a PFA-urilor. Și în acest caz impozitul pe venit era 10%, aplicat însă la venitul net obținut din evidența contabilă reală.

Indiferent de metoda aleasă, cota unică de impozit pe venit era 10%, iar obligația declarativă se realiza prin Declarația Unică depusă anual la ANAF. Impozitul era final, calculat și plătit de contribuabil până la termenul legal (25 mai anul următor) pe baza veniturilor din anul anterior.

Contribuțiile sociale în 2025: În regimul din 2025, veniturile din chirii (inclusiv cele din regim hotelier) erau supuse contribuției de asigurări de sănătate (CASS) de 10% dacă totalul acestor venituri depășea un anumit plafon anual (echivalentul a de ~6 ori salariul minim brut pe economie). Practic, dacă o persoană încasa peste ~30.600 lei în 2025 din astfel de chirii (pragul corespunzător a 6 salarii minime pe an), trebuia să plătească CASS în cotă fixă, în timp ce la venituri sub acest plafon nu era obligată să achite contribuția de sănătate. Contribuția de asigurări sociale (CAS) – destinată pensiei publice, 25% – nu era datorată pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor (chirii) obținute de persoane fizice, conform legislației în vigoare în 2025. Așadar, un proprietar persoană fizică ce încasa venituri din Airbnb plătea impozit pe venit 10% și, eventual, CASS 10% dacă veniturile erau suficient de mari, însă nu plătea CAS la aceste sume.

În plus, proprietarii persoane fizice nu erau obligați să dețină case de marcat sau să emită bon fiscal. Veniturile erau declarate direct prin Declarația Unică, fără emiterea de facturi sau bonuri către turiști în cazul persoanelor fizice obișnuite (această obligație revenea doar firmelor care operau în regim hotelier). Totodată, pentru a desfășura legal această activitate, proprietarii trebuiau să obțină un certificat de clasificare turistică de la Ministerul Turismului pentru apartamentul sau camera oferită spre cazare, document eliberat gratuit conform Ordinului 510/2022 și 1552/2023. Certificatul de clasificare încadra locuința ca unitate de cazare tip “camere de închiriat” sau “apartament de închiriat” (maximum 7 camere sau 14 locuri cumulat per proprietar) și necesita acordul vecinilor (asociației de proprietari) la momentul obținerii. În practică însă, până în 2025 controlul acestor cerințe de autorizare era limitat, iar multe locuințe în regim Airbnb operau fără clasificare, aspect care a generat plângeri de concurență neloială din partea industriei hoteliere.

Ce se schimbă din 2026: noul regim fiscal unificat

Începând cu veniturile anului 2026, se aplică un regim fiscal unificat pentru închirierile în scop turistic realizate de persoane fizice, conform unui proiect de lege adoptat de Guvern și confirmat de Ministerul Finanțelor. Modificările vizează simplificarea bazei de impozitare, dar și impunerea unor obligații suplimentare de transparență fiscală. Iată principalele schimbări:

Impozit pe venit cu deducere forfetară de 30%

Cea mai importantă modificare este eliminarea sistemului cu norme de venit și a opțiunii pentru sistem real în cazul persoanelor fizice care își închiriază locuințele în regim hotelier. Din 2026, venitul impozabil nu va mai fi stabilit forfetar pe cameră sau pe baza evidenței contabile, ci prin aplicarea unei cote forfetare de cheltuieli de 30% asupra venitului brut anual încasat din închirierea pe termen scurt. Cu alte cuvinte, proprietarul beneficiază automat de o deducere de 30% din totalul sumelor brute încasate din cazare, restul de 70% fiind considerat venit net impozabil. Impozitul pe venit rămâne 10% și se aplică asupra acestui venit net calculat simplificat. Impozitul astfel calculat este final, urmând să fie declarat prin Declarația Unică și achitat până la 25 mai a anului următor (25 mai 2027 pentru veniturile din 2026).

Noua metodă unificată înlocuiește atât vechile norme anuale (care variau între ~8.500 și 25.500 lei pe cameră, în funcție de localitate, stațiune turistică etc.), cât și sistemul real cu deducerea cheltuielilor efective. Practic, dispar avantajele fiscale ale normelor de venit – care adesea reduceau baza impozabilă cu mai mult de 30% față de încasările reale – însă în schimb proprietarii vor scăpa de corvoada evidenței contabile complete. Contribuabilii vor completa doar Registrul de evidență fiscală (partea referitoare la venituri), fără obligația de a ține contabilitate în partidă simplă pentru aceste închirieri. Calculul impozitului devine așadar mai transparent pentru Fisc, dar și mai previzibil pentru contribuabil: acesta va ști de la bun început că datorează 10% din 70% din încasări (echivalent 7% din venitul brut) indiferent de cheltuielile realizate. Dacă înainte un proprietar cu puține cheltuieli putea fi avantajat de norma mică, iar altul cu cheltuieli mari era dezavantajat, acum toți beneficiază uniform de deducerea standard de 30%.

Notă: Noua regulă se aplică doar persoanelor fizice (cu 1–7 camere închiriate cumulat). Persoanele juridice (societăți SRL, PFA, întreprinderi individuale) nu intră sub incidența acestor schimbări – ele vor continua să fie impozitate ca până acum (impozit pe profit sau pe veniturile microîntreprinderii, cu contabilitate în partidă dublă, fără deducerea forfetară de 30%). De asemenea, dacă o persoană fizică obține și alte tipuri de venituri (de exemplu, venituri din activități independente, PFA, sau chirii clasice pe termen lung), acele venituri rămân impuse separat, conform regulilor proprii (normă de venit sau real, după caz), și se declară distinct în Declarația Unică.

Introducerea casei de marcat și a bonului fiscal

O schimbare majoră de conformare fiscală din 2026 este obligația proprietarilor de a utiliza aparate de marcat electronice fiscale (case de marcat) și de a emite bon fiscal pentru fiecare încasare de la turiști. Până acum, această obligație nu exista pentru persoanele fizice, însă din 2026 toți cei care închiriază pe termen scurt (orice perioadă de până la 30 de zile consecutive către aceeași persoană, conform definiției legale a închirierii turistice) vor trebui să înregistreze tranzacțiile prin casa de marcat și să înmâneze bonul fiscal oaspeților. Măsura urmărește fiscalizarea integrală a acestor venituri și alinierea la practicile din industria hotelieră.

Implementarea casei de marcat implică și costuri administrative pentru proprietari. Estimativ, o casă de marcat electronică are un cost de achiziție între ~1.500 și 3.000 lei. Aceste costuri vor trebui avute în vedere de cei care închiriază în regim hotelier, prețurile practicate urmând probabil să crească ușor pentru a acoperi noile cheltuieli. Emiterea bonului fiscal devine obligatorie – ceea ce înseamnă că, la finalul fiecărei plăți, proprietarul trebuie să furnizeze turistului bonul emis de aparatul fiscal. Nerespectarea acestei obligații atrage aceleași sancțiuni ca în orice alt domeniu (amenzi și chiar confiscarea sumelor nefiscalizate, în caz de control ANAF).

În esență, din 2026 statul tratează închirierea în scop turistic ca pe o activitate economică transparentă, similară operării unei pensiuni, chiar dacă este făcută de un particular. Autoritățile fiscale au anunțat că vor avea o vizibilitate sporită asupra acestor activități și vor intensifica inspecțiile pentru combaterea evaziunii în domeniu. Astfel, proprietarii trebuie să se pregătească din timp cu echipamente fiscale și să se asigure că toate încasările lor sunt declarate și acoperite de bonuri fiscale.

Contribuții sociale datorate din 2026

Un element de noutate important este includerea acestor venituri în sfera contribuțiilor sociale obligatorii. Potrivit noilor prevederi, veniturile obținute de persoanele fizice din serviciile de cazare pe termen scurt vor fi tratate similar cu veniturile din activități independente în ceea ce privește contribuțiile la sănătate. Concret, proprietarii vor datora:

• Contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS – 10%) pentru veniturile din chirii turistice, dacă acestea depășesc plafonul a 6 salarii minime brute pe economie pe an. Plafonul exact se stabilește anual (de exemplu, pentru 2024 este 18.000 lei, echivalentul a 6 × 3.000 lei salariul minim pe lună). Dacă venitul net anual (după deducerea forfetară) din chirii depășește acest prag, persoana fizică devine contribuabil la sistemul de sănătate și va plăti CASS 10% calculat fie proporțional pe venitul net realizat (conform reglementărilor fiscal-bugetare actuale)alfasign.ro, fie cel puțin la nivelul unui plafon minim (echivalent cu 6 salarii minime). (Notă: Începând cu 2023-2024, legislația CASS prevede calculul contribuției ca 10% din venitul efectiv obținut, plafonat la maxim 10% din 60 de salarii minime, adică CASS maxim ~24.300 lei pe annn.rocontapp.ro. Astfel, la venituri medii, CASS se percepe integral 10%.)
• Important: Nu se datorează CAS (25% – pensie) pentru veniturile din închirierea în scop turistic de până la 7 camere. Codul Fiscal prevede explicit că persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor nu au obligația legală de a plăti CAS. Această regulă rămâne valabilă și în 2026 pentru gazdele care închiriază maximum 7 camere în regim hotelier, nefiind impus un regim de contribuții sociale de pensie diferit sau suplimentar față de cel de până acum conform contapp.ro. Cu alte cuvinte, dacă aveți unul sau câteva apartamente listate pe Airbnb (totalizând cel mult 7 camere de închiriat), nu veți datora CAS de 25% pentru veniturile astfel obținute în 2026, ci doar impozitul de 10% și, eventual, CASS (10%) dacă veniturile depășesc plafonul anual prevăzut de lege pentru sănătate

TVA și plafonul de 300.000 lei

Dacă ești persoană fizică și închiriezi în regim hotelier (Airbnb/Booking etc.) în mod independent și cu caracter de continuitate, ești „persoană impozabilă” în sensul TVA. Până la 395.000 lei încasări pe an (plafon valabil din 1 septembrie 2025) poți aplica regimul special de scutire și nu te înregistrezi la TVA. Imediat ce depășești plafonul, trebuie să soliciți înregistrarea în scopuri de TVA (art. 316), iar regimul normal de taxare se aplică de la data depășirii plafonului; pentru depășiri din august 2025 a existat regula specială cu data de 10 septembrie 2025. După înregistrare: dacă deții certificat de clasificare ca structură de primire turistică (apartament/garsonieră clasificate, pensiune, vilă etc.), serviciile de cazare se facturează cu cota redusă de 11%; fără clasificare nu poți aplica 11%, astfel că se va aplica cota standard 21%. Atenție: închirierea pentru locuire (pe termen lung, ca locuință) este scutită de TVA fără drept de deducere și nu se confundă cu cazarea turistică pe termen scurt

TVA pentru facturile Airbnb/Booking primite de neplătitori de TVA (taxare inversă)

Da, o persoană fizică sau o firmă neînregistrată în scopuri de TVA are obligația să plătească TVA în România pentru serviciile achiziționate de la platforme precum Airbnb sau Booking, dacă primește factura fără TVA. Platformele din UE (de exemplu, Booking – Olanda, Airbnb – Irlanda) pot emite către gazde facturi fără TVA, cu mențiunea “taxare inversă”, în cazul în care consideră gazda drept persoană impozabilă. Statul român impune ca beneficiarul din România i să plătească TVA local prin mecanismul de taxare inversă – adică beneficiarul calculează și achită TVA direct către bugetul de stat, în loc să fie încasat de furnizor.

Obligațiile și procedura declarării TVA prin taxare inversă: Dacă nu sunteți plătitor de TVA dar desfășurați activitate de închiriere turistică și primiți facturi fără TVA de la platformele online, trebuie urmați pașii de mai jos:

1. Înregistrare specială în scop de TVA intracomunitar: se obține un cod special de TVA (format RO+CNP sau RO+CUI) prin depunerea formularului 020 (pentru persoane fizice) sau 091 (pentru persoane juridice neplătitoare) la ANAF. Acest cod NU vă face plătitor de TVA pentru operațiunile interne, ci doar vă înregistrează în scopuri de TVA pentru tranzacții intracomunitare.
2. Furnizarea codului către platformă: Odată obținut, codul de TVA intracomunitar se introduce în contul de Airbnb/Booking. Astfel, platforma nu va mai adăuga TVA din țara ei pe comision și vă va emite facturile fără TVA, cu mențiunea “reverse charge/taxare inversă”
3. Calcularea TVA-ului datorat în România: La primirea fiecărei facturi de comision fără TVA, trebuie calculat TVA-ul datorat în România la cota standard aplicabilă ( în prezent 21% din valoarea comisionului, întrucât comisionul platformelor este un serviciu supus cotei standard).
4. Declararea și plata TVA-ului către ANAF: Se declară suma de TVA calculată prin depunerea Declarației 301 (Decont special de TVA) până la data de 25 a lunii următoare celei în care ați primit factura. De asemenea, se depune și Declarația 390 VIES, în care se raportează achiziția intracomunitară de servicii. În Declarația 301 veți trece TVA de plată (fără a avea și drept de deducere, deoarece sunteți neplătitor în regim normal), iar apoi veți plăti efectiv acea sumă de TVA la bugetul de stat (tot până la data de 25 a lunii următoare)

Prin aceste proceduri, practic TVA-ul pe care nu l-ați plătit în factura către Airbnb/Booking se achită o singură dată, în România. Important de reținut că nu veți plăti TVA de două ori: fie plătiți TVA în țara de origine a platformei (dacă nu aveți cod intracomunitar), fie plătiți TVA în România (dacă v-ați înregistrat pentru taxare inversă), dar nu în ambele locuri.

Limitarea la 7 camere și recalificarea activității

Noul cadru fiscal din 2026 se aplică doar pentru închirierea unui număr de până la 7 camere (cumulate pe toate proprietățile deținute de persoana fizică). Aceasta este de altfel și limita prevăzută de normele de turism pentru clasificarea persoanelor fizice. Pentru cazurile în care un proprietar depășește 7 camere închiriate în regim hotelier (situație rară, dar posibilă pentru cei cu multiple apartamente), veniturile realizate vor fi încadrate ca venituri din activități independente obișnuite, nu mai beneficiază de regimul forfetar de mai sus. Asta înseamnă că, din momentul în care se depășește acest prag, proprietarul va trebui fie să își înființeze un PFA ori SRL pentru a continua legal activitatea, fie să se aștepte ca Fiscul să îi recalculeze obligațiile în sistem real. Practic, legiuitorul transmite că peste un anumit nivel (7 camere) activitatea de închiriere devine una de tip comercial și trebuie tratată ca atare (cu contabilitate și impozitare diferită, fără deducerea de 30%).

Pentru majoritatea gazdelor individuale (care închiriază 1-2 apartamente), această limitare nu va fi o problemă. Însă, există și persoane fizice care au investit masiv în proprietăți pentru Airbnb – de exemplu, dețin 4–5 apartamente cu câte 2 camere fiecare, totalizând 8-10 camere de închiriat. Acestea vor trebui să își regândească forma de organizare în 2026, posibil prin trecerea la o microîntreprindere, pentru a se conforma noilor reguli fiscale.