Risc seismic - Ce înseamnă și cum afectează piața imobiliară

Risc seismic al clădirilor se referă la vulnerabilitatea acestora în caz de cutremur. Pe scurt, unele clădiri – în special cele vechi sau fără consolidări – pot suferi avarii majore sau chiar prăbușiri la seisme puternice. În România, după experiența tragicului cutremur din 1977 când s-au prăbușit 33 de clădiri mari în București și peste 1.400 de oameni și-au pierdut viața numai în Capitală, autoritățile au introdus sisteme de clasificare a riscului seismic. 

Ce înseamnă riscul seismic al clădirilor?

Riscul seismic al unui imobil indică gradul de siguranță al construcției în caz de cutremur. În prezent, normele din România stabilesc patru clase de risc seismic (notate RsI, RsII, RsIII, RsIV. Clasa RsI reprezintă risc maxim (aceste clădiri sunt cele marcate cu celebra „bulină roșie” pe fațadă), iar RsIV indică risc minimal (practic, nivelul de siguranță al clădirilor noi, proiectate după normele antiseismice actuale). Iată pe scurt ce înseamnă fiecare clasă de risc seismic:

• Clasa RsI – risc ridicat de prăbușire la un cutremur major. Clădirile încadrate în RsI prezintă pericol grav pentru ocupanți; multe sunt construcții vechi (antebelice sau interbelice) care nu respectă standardele moderne și pot suferi prăbușiri totale sau parțiale în caz de seism puternic. Acestea sunt imobilele cunoscute popular drept „clădiri cu bulină roșie” și sunt clădirile care necesită consolidare urgentă.
• Clasa RsII – clădiri la care probabilitatea de prăbușire este redusă, însă pot suferi avarii structurale majore la un cutremur. Pe scurt, clădirea nu ar cădea complet, dar structura ei de rezistență ar putea fi grav avariată, necesitând reparații substanțiale.
• Clasa RsIII – clădiri ce pot suferi degradări structurale moderate, fără a afecta major siguranța structurală. Elementele nestructurale (pereți de compartimentare, finisaje) ar putea suferi pagube importante, însă structura de bază ar rămâne în picioare.
• Clasa RsIV – clădiri cu siguranță ridicată, al căror comportament la cutremur este similar construcțiilor noi, conforme codurilor actuale. Practic, RsIV este nivelul de risc cel mai scăzut – aici se încadrează de obicei clădirile moderne, proiectate după 1978 și mai ales cele ridicate după anii 1990, când normativele antiseismice au fost îmbunătățite.

Dacă o clădire nu are încă o clasă de risc seismic atribuită, nu înseamnă neapărat că este 100% sigură – înseamnă doar că nu a fost încă expertizată tehnic. Multe clădiri vechi nu apar în listele oficiale tocmai fiindcă nu au fost evaluate; absența de pe listă nu garantează lipsa riscului. Așadar, fiți precauți cu astfel de imobile.

Câte clădiri cu risc seismic există în București și în restul țării?

Bucureștiul este, din păcate, orașul cu cele mai multe clădiri vulnerabile la cutremur și este considerat capitala europeană cu cel mai mare risc seismic. Conform datelor oficiale, în Capitală sunt 412 imobile încadrate în clasa I de risc seismic (RsI) – adică acele clădiri cu bulină roșie, cu pericol ridicat de prăbușire. Pe lângă acestea, alte aproximativ 1.481 de clădiri au fost încadrate în diverse categorii de urgență sau clase de risc mai mici. Realitatea din teren indică însă o situație și mai gravă: peste 2.200 de clădiri din București ar fi vulnerabile în cazul unui seism major, mult peste cifrele expertizărilor oficiale. Multe imobile pur și simplu nu au fost încă evaluate, deci nu apar în statistici.

În restul țării, situația riscului seismic variază. Zonele cele mai expuse sunt cele apropiate de sursa de cutremure Vrancea – Focșani, Buzău, Ploiești, Iași. Bucureștiul rămâne cel mai periculos din prisma numărului de clădiri vechi și înalte, însă nu este singurul oraș cu probleme. De pildă, Focșani foarte aproape de epicentrul Vrancea nu are oficial nicio clădire listată în clasa I de risc seismic, dar specialiștii locali avertizează că multe clădiri acolo ar putea fi totuși foarte vulnerabile la un cutremur major. Situația aceasta, în care orașe întregi par “sigure” doar pentru că nu s-au făcut expertize ample, arată că problema riscului seismic este una națională, nu doar a Capitalei.

Un alt aspect important este faptul că majoritatea clădirilor cu risc seismic ridicat au fost construite înainte de 1940 sau înainte de introducerea codurilor moderne de proiectare. De exemplu, în București, cele mai multe imobile încadrate în clasele RsI și RsII au fost ridicate înainte de 1940 perioadă fără cod antiseismic obligatoriu sau între 1940-1963 perioadă în care primul cod parțial era în vigoare, tot insuficient după standardele de azi. După marile cutremure din 1940 și 1977, normele de construcție au devenit tot mai stricte, astfel că blocurile construite după 1977, dar mai ales după 1990, sunt mult mai sigure în general. Cu toate acestea, chiar și unele clădiri post-1977 pot prezenta risc dacă au fost prost construite sau modificate necorespunzător ulterior (de exemplu, îndepărtarea ilegală a pereților de rezistență într-un apartament poate crește vulnerabilitatea structurii).

Achiziția unei locuințe cu risc seismic - Ce trebuie să știi?

Dacă ești cumpărător pe piața imobiliară și îți dorești un apartament într-un bloc vechi, subiectul riscului seismic nu poate fi ignorat. Iată câteva lucruri importante și noutăți legislative care te privesc direct:

• Clasa de risc seismic va fi trecută în cartea funciară. O schimbare recentă (adoptată de Guvern în decembrie 2025) obligă Agenția Națională de Cadastru să înscrie clasa de risc seismic a clădirii în extrasul de carte funciară al imobilului conform HotNews.ro. Cu alte cuvinte, atunci când vei solicita un extras de carte funciară pentru un apartament, un pas standard la cumpărare, vei vedea clar dacă blocul este încadrat sau nu într-o clasă de risc seismic ridicat. Această măsură asigură transparență – nu vei mai putea fi păcălit să cumperi o locuință cu „bulină roșie” fără să știi, deoarece informația va fi la vedere în acte. În trecut, se întâmpla ca unele clădiri să aibă bulina roșie scoasă de pe fațadă pentru a nu speria cumpărătorii și a nu scădea valoarea proprietăților. Acum, odată cu înscrierea în documentele oficiale, acel risc nu mai poate fi ascuns.
• Consultă listele oficiale de clădiri cu risc seismic. În paralel cu extrasul de carte funciară, e bine să verifici și listele publice întocmite de primării cu clădirile expertizate. De exemplu, pentru București există o listă actualizată a imobilelor cu risc seismic (clasa I și II, plus categorii de urgență) disponibilă online. Dacă locuința dorită apare pe o astfel de listă oficială ca RsI sau RsII, trebuie să știi exact în ce te bagi. Nu presupune că o clădire neînscrisă pe listă este automat sigură – cum am menționat, poate fi doar neexpertizată. În astfel de cazuri, întreabă vânzătorul dacă s-a efectuat vreo expertiză tehnică privată sau dacă imobilul are vreo certificare de siguranță.
• Atenție la creditele ipotecare pentru clădiri cu risc. Majoritatea băncilor refuză să acorde credite ipotecare pentru apartamente aflate în clădiri cu risc seismic ridicat. Concret, imobilele încadrate în RsI sau RsII (sau vechile categorii U1, U2) nu sunt acceptate ca garanție de cele mai multe bănci. Chiar și la clasa RsIII unele instituții pot avea rezerve. Există bănci care fac excepții doar dacă imobilul este asigurat la o firmă agreată de bancă, dar asta poate fi complicat deoarece și asiguratorii pot ezita să asigure astfel de clădiri. Practic, dacă intenționezi să cumperi cu credit, verifică din start situația riscului seismic! Dacă abia la evaluarea bancară se descoperă că blocul are risc seismic, dosarul de credit va respins, iar tu vei pierde timp și eventual avansul plătit. Multe experiențe neplăcute apar exact din această cauză – clienți grăbiți care omit să se intereseze, apoi află de la evaluator că imobilul e pe lista neagră și nu mai pot obține finanțare.
• Prețuri mai mici, dar costuri și riscuri ascunse. E adevărat că apartamentele din clădiri cu bulină roșie se vând de obicei la prețuri mai mici decât locuințe similare din clădiri sigure. Unii investitori au fost tentați de aceste “chilipiruri” mizând pe randamente mari la închiriere sau pe o viitoare consolidare plătită de stat. Însă aici intervine un principiu simplu: prețul mic reflectă riscul mare. După noile modificări legislative, socoteala de acasă nu se mai potrivește cu cea din târg – mulți proprietari care au cumpărat ieftin astfel de locuințe văd acum cum investiția le este blocată: nu mai pot închiria, vânzarea este dificilă și doar la prețuri foarte scăzute, iar consolidarea poate dura ani. Dacă totuși iei în calcul achiziția unui apartament într-o clădire cu risc seismic, fă-o numai dacă prețul este cu mult sub media pieței și ești dispus să nu poți folosi proprietatea o perioadă lungă. 

Închirierea locuințelor cu risc seismic (bulina roșie) - Ce permite legea?

Dacă ești proprietar al unui apartament într-o clădire cu risc seismic sau dacă obișnuiai să stai cu chirie într-un astfel de imobil, trebuie să știi că regulile s-au înăsprit semnificativ. Începând din 2024, este interzis prin lege să închiriezi apartamente aflate în clădiri cu risc seismic I (bulină roșie). Acestă restricție se aplică atât pentru închirieri pe termen lung (contracte de închiriere clasice), cât și pentru închirieri în regim hotelier (de tip Airbnb, Booking – practic cedarea în folosință temporară a apartamentului). Legea nr. 426/2023 prevede explicit: „Se interzice închirierea sau cedarea în comodat/folosință a spațiilor cu destinația de locuință din clădirile încadrate [...] în clasa de risc seismic RsI”, până la consolidarea clădirii. Așadar, cât timp blocul are bulină roșie, proprietarii nu au voie să-l închirieze nimănui, nici măcar să permită cuiva să stea cu titlu gratuit (contract de comodat). Orice astfel de contract devine nul și a încetat de drept la 5 februarie 2024 pentru cei care aveau deja chiriași la momentul intrării în vigoare a legii. Încălcarea interdicției se sancționează cu amenzi între 5.000 și 10.000 lei pentru proprietari.

Măsura aceasta fără precedent – gândită pentru siguranța publică – a avut un impact imediat în piața chiriilor, mai ales în București. Toate contractele de închiriere pentru locuințele din buline roșii ar fi trebuit să înceteze, iar chiriașii s-ar fi relocat până la începutul lui februarie 2024. În București vorbim de câteva sute de blocuri afectate, multe situate ultracentral. Teoretic, proprietarii acestora s-au trezit brusc fără venituri din chirii, cu investițiile blocate: ar avea doar opțiunea fie să vândă dar la prețuri foarte scăzute, fie să aștepte până când blocul va fi consolidat pentru a putea relua închirierea. 

Regimul hotelier (Airbnb) a fost și el afectat puternic. Multe apartamente din clădiri cu risc seismic I erau folosite în scop turistic, datorită poziției excelente (centrul vechi și alte zone centrale). Odată interzise, proprietarii acestor mini-afaceri au rămas fără câștiguri peste noapte

Un aspect interesant este modul în care autoritățile vor verifica respectarea interdicției de închiriere. În cazul închirierilor pe termen lung, puține contracte erau oricum înregistrate oficial la ANAF, deci identificarea chiriașilor ilegali e dificilă. În schimb, pentru apartamentele închiriate în regim hotelier, anunțurile de pe platforme ar putea fi monitorizate pentru a depista apartamente în clădiri cu risc, acestea fiind adesea cunoscute public. Cert este că legea este în vigoare și proprietarii riscă amenzi mari dacă o ignoră. Dincolo de asta, responsabilitatea morală e clară: e periculos și iresponsabil să primești oameni în găzduire într-o clădire despre care știi că se poate prăbuși la un cutremur! De aceea, această măsură dură are rostul de a proteja vieți și de a grăbi consolidarea clădirilor respective.

Ce soluții există? - Consolidarea și viitorul clădirilor cu risc

În fața riscului seismic ridicat, singura soluție reală pe termen lung este consolidarea clădirilor vulnerabile sau demolarea lor acolo unde consolidarea nu este fezabilă și reconstruirea după norme moderne. Statul român a demarat mai multe programe de finanțare și facilitare a consolidărilor, însă procesul este de durată. Vestea bună este că există un Program național de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat, actualizat prin Legea 212/2022 și modificările ulterioare, prin care statul suportă costurile lucrărilor de consolidare pentru clădirile RsI. Proprietarii din astfel de imobile pot aplica, iar dacă imobilul este eligibil, se vor realiza lucrări pe banii statului, proprietarii nefiind obligați să contribuie financiar. Totuși, există condiția ca după consolidare proprietarii să nu vândă timp de un anumit număr de ani sau să ramburseze cheltuielile dacă doresc să vândă mai devreme. Scopul este ca aceste investiții publice să asigure siguranța pe termen lung, nu să îmbogățească pe cineva.

Guvernul a luat recent și alte măsuri menite să accelereze consolidările și să sporească siguranța publică: clasa de risc seismic înscrisă în cartea funciară, despre care am vorbit mai sus, interzicerea activităților publice cu aglomerări de persoane în clădiri RsI (de exemplu, nu mai pot funcționa restaurante, cinematografe, săli de evenimente într-o clădire cu bulină, până nu e consolidată.

Până la sfârșitul anului 2025, se încheiaseră 343 de contracte de finanțare pentru consolidarea clădirilor la nivel național, în valoare totală de ~5 miliarde lei (25 dintre clădirile incluse în aceste proiecte fiind în București).

Pentru proprietarii individuali și asociațiile de proprietari, mesajul este clar: nu amânați inevitabilul. Dacă locuiți într-o clădire cu risc seismic, organizați-vă și căutați soluții de consolidare fie prin programele guvernamentale, fie pe cont propriu. Siguranța familiei și a locatarilor trebuie pusă pe primul loc. De asemenea, informarea corectă este esențială: știind exact riscul, oamenii pot lua decizii mai bune. Măsura înscrierii riscului seismic în actele imobilului tocmai asta urmărește – să nu mai existe cumpărători luați prin surprindere de o bulină roșie ascunsă. Transparența va pune, probabil, presiune și pe proprietarii de astfel de clădiri să ia atitudine, deoarece va fi tot mai greu să vândă sau să folosească economic acele imobile în stare neconsolidată.

Riscul seismic a devenit un factor de primă importanță pe piața imobiliară din România. Indiferent că ești cumpărător, vânzător, chiriaș sau investitor, trebuie să te informezi despre acest aspect al clădirii care te interesează. Un apartament ieftin într-un bloc cu risc seismic poate părea tentant, dar vine la pachet cu probleme mari: nu poți obține ușor finanțare, nu-l poți închiria legal (dacă e RsI) și, cel mai grav, îți pune viața în pericol. Pe de altă parte, măsurile recente – de la bulina roșie notată în cartea funciară, până la programele de consolidare finanțate de stat – arată că există voință pentru rezolvarea problemei. Până când mii de clădiri vor fi aduse la standarde de siguranță, cea mai bună protecție este vigilența fiecăruia dintre noi: informarea, evitarea situațiilor de risc și alegerea responsabilă a locuinței. În definitiv, ”acasă” trebuie să însemne siguranță.