Totul despre uzucapiune - Cum poți deveni proprietar prin posesie îndelungată

Uzucapiunea (sau prescripția achizitivă) este un concept juridic prin care o persoană care a posedat un bun imobil (precum un teren sau o casă) pentru o perioadă lungă de timp, în anumite condiții legale, poate deveni proprietarul de drept al acelui bun, chiar dacă nu are un act de proprietate. Pe scurt, uzucapiunea este modul de a dobândi proprietatea prin simpla posesie neîntreruptă, atunci când posesia îndeplinește cerințele legii. În cele ce urmează, vom explica pe înțelesul tuturor ce presupune uzucapiunea în România, în ce condiții se aplică și vom răspunde la cele mai frecvente întrebări legate de acest subiect: de la diferența dintre uzucapiunea de 10 ani și cea de 30 de ani, la actele necesare, reglementările din noul Cod Civil, durata procesului, intabularea proprietății, joncțiunea posesiilor, rolul plății impozitelor și importanța unui avocat. Articolul include exemple practice și este structurat pe subteme pentru a facilita parcurgerea informației.

Ce este uzucapiunea și în ce condiții se aplică

Uzucapiunea este felul prin care poți ajunge proprietar pe o casă sau un teren, chiar dacă nu ai acte, doar pentru că ai locuit sau ai folosit acel loc mulți ani la rând. Legea te recunoaște ca stăpân dacă, ani la rând, te-ai purtat ca și cum ai fi fost tu proprietarul: ai îngrijit, ai investit, ai folosit bunul ca pe al tău și nimeni nu te-a deranjat sau dat afară în tot acest timp. Pentru ca posesia să ducă la dobândirea proprietății, ea trebuie să fie ceea ce legea numește posesie utilă, adică să fie simultan:

• Continuă – Posesia trebuie exercitată neîntrerupt, în mod constant, fără întreruperi anormale. Cu alte cuvinte, posesorul stăpânește bunul în permanență pe toată perioada cerută de lege.
• Netulburată (pașnică) – Posesia nu trebuie obținută sau menținută prin violență sau forță și nici posesorul să nu fie distras de altcineva prin acțiuni judiciare pe parcursul termenului. Dacă apar litigii ori conflicte majore legate de bun în timpul posesiei, uzucapiunea nu va opera.
• Publică – Posesia trebuie să fie vizibilă, cunoscută, nu ascunsă. Posesorul se comportă deschis ca un proprietar, astfel încât proprietarul adevărat (dacă există și e cunoscut) ar putea afla că altcineva îi folosește bunul. Posesia pe ascuns (clandestină) nu poate conduce la uzucapiune.
• Exercitată sub nume de proprietar – Foarte important, posesorul trebuie să se comporte ca și cum ar fi el proprietarul, nu ca un simplu chiriaș, comodatar sau mandatar. Dacă folosești bunul recunoscând dreptul altuia (de exemplu, plătind chirie sau având un contract de împrumut de folosință- comodat ), atunci nu posezi în nume propriu, iar acea posesie nu poate duce la uzucapiune. Posesorul trebuie să acționeze în fapt ca stăpân exclusiv al bunului, asumându-și rolul de proprietar.

Pe lângă aceste condiții generale, esențial este și timpul cât durează posesia. Legea stabilește un termen minim de posesie neîntreruptă după împlinirea căruia uzucapiunea poate fi invocată. În funcție de situație, termenul cerut de lege poate fi mai lung sau mai scurt, după cum vom detalia imediat. De regulă, vorbim fie de uzucapiune de 30 de ani (cazul posesiei foarte îndelungate, fără acte), fie de uzucapiune de 10-20 de ani (cazul posesiei de durată mai scurtă, dar începute cu un titlu și cu bună-credință). Indiferent de termen, trebuie subliniat că uzucapiunea nu operează automat la împlinirea anilor de posesie – persoana care invocă uzucapiunea trebuie să parcurgă o procedură legală (în instanță) pentru a i se recunoaște dreptul de proprietate asupra bunului și pentru a-l înscrie oficial pe numele său.

Exemplu practic: Să presupunem că o familie locuiește și îngrijește o casă timp de decenii, deși nu are acte de proprietate pe casă (poate pentru că vechiul proprietar a plecat sau a decedat fără moștenitori). Dacă familia a posedat casa pașnic, continuu și ca un veritabil proprietar timp de suficient de mulți ani, atunci legea îi oferă posibilitatea să devină proprietar legal al casei prin uzucapiune. Acest lucru se face printr-o hotărâre judecătorească ce recunoaște că, datorită posesiei îndelungate și necontestate, dreptul de proprietate s-a dobândit de către posesor.

În continuare vom detalia tipurile de uzucapiune (în funcție de durata posesiei și de prevederile Codului Civil), documentele necesare pentru a demara o acțiune de uzucapiune, modul în care decurge procesul și alte aspecte importante.

Uzucapiune de 30 de ani (posesie îndelungată, fără titlu)

Uzucapiunea de 30 de ani este forma clasică și de lungă durată a uzucapiunii, aplicabilă mai ales atunci când persoana care posedă bunul nu are niciun act de proprietate (titlu) asupra acelui bun. Aceasta era termenul prevăzut de vechiul Cod Civil (din 1864) pentru uzucapiunea lungă și se aplica indiferent dacă posesorul era de bună-credință sau de rea-credință. Practic, dacă o persoană stăpânea un imobil timp de 30 de ani neîntrerupți, comportându-se ca un proprietar (fără să recunoască dreptul altuia și fără obligația legală de a-l restitui), putea cere instanței să constate că a dobândit proprietatea prin uzucapiune. Nu conta că nu avea niciun document – timpul îndelungat și posesia utilă erau suficiente.

Condiția-cheie la uzucapiunea de 30 de ani este deci durata posesiei. Această formă de uzucapiune protejează situațiile în care, de pildă, un teren sau o casă a fost părăsită de proprietarul de drept, iar altcineva a preluat posesia și a menținut-o timp de multe decenii. Nu este necesar niciun titlu, nici buna-credință – chiar și un posesor care știa că bunul nu este al lui inițial, tot poate dobândi dreptul după 30 de ani, dacă proprietarul de drept nu l-a deranjat în tot acest timp. Firește, posesorul trebuie să fi posedat ca un adevărat proprietar (nu ca arendaș, chiriaș etc.), altfel nu se consideră posesie utilă.

Exemplu practic: Ion s-a mutat pe un teren viran în anul 1990, și-a construit o casă modestă și a cultivat pământul, fără să aibă vreun titlu de proprietate, deoarece fostul proprietar plecase și nimeni nu a revendicat terenul. În 2022, după peste 32 de ani de posesie neîntreruptă, Ion poate cere în instanță uzucapiunea. Dacă se dovedește că a stăpânit public, pașnic și ca un proprietar, instanța va recunoaște că Ion a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin uzucapiune de 30 de ani. Astfel, Ion își va putea intabula terenul pe numele său.

De reținut că uzucapiunea de 30 de ani rămâne relevantă și astăzi pentru situații începute în trecut. Potrivit legii, dacă posesia a început înainte de intrarea în vigoare a noului Cod Civil (1 octombrie 2011), atunci se aplică regulile vechi (30 de ani sau 10-20 de ani) pentru uzucapiune. Așadar, cine poate dovedi o posesie care a început în anii '80 sau '90, de exemplu, va invoca uzucapiunea de 30 de ani conform vechiului Cod Civil, chiar dacă procesul are loc după 2011. În schimb, pentru posesii începute sub noul Cod, se aplică noile termene și condiții (prezentate mai jos).

Notă: Uzucapiunea se aplică doar pentru bunuri care nu fac parte din domeniul public. Proprietățile care aparțin statului sau unităților administrativ-teritoriale și sunt declarate prin lege ca fiind domeniu public (de ex. drumuri publice, parcuri naționale etc.) nu pot fi uzucapate. Legea interzice dobândirea prin uzucapiune a bunurilor din domeniul public, indiferent de cât timp ar fi posedate, deoarece acestea sunt inalienabile. În schimb, bunurile din domeniul privat al statului/unităților administrativ-teritoriale sau bunurile proprietate privată a persoanelor fizice/juridice pot face obiectul uzucapiunii dacă îndeplinesc condițiile.

Uzucapiunea de 10 ani (sau 20 de ani) – posesia de scurtă durată cu titlu și bună-credință

Pe lângă termenul general de 30 de ani, vechiul Cod Civil prevedea și o uzucapiune mai scurtă, în anumite condiții. Cunoscută uneori ca uzucapiunea de 10-20 de ani, aceasta se aplica atunci când posesorul avea un “just titlu” și era de bună-credință la începutul posesiei. Un just titlu înseamnă un act aparent valid de dobândire a bunului – de exemplu, un contract de vânzare-cumpărare, un contract de donație sau alt înscris – chiar dacă ulterior se dovedește că actul respectiv era defectuos (de pildă, vânzătorul nu era adevăratul proprietar). Bună-credință înseamnă că posesorul a crezut sincer, la momentul dobândirii, că actul prin care a primit bunul este valabil și că el devine proprietar. Dacă aceste două condiții erau îndeplinite la începutul posesiei, termenul necesar pentru uzucapiune scădea la 10 sau 20 de ani, în loc de 30.

Diferența dintre 10 ani și 20 de ani depindea, conform vechii reglementări, de situația proprietarului de drept al imobilului. Legislația prevedea că:

• 10 ani de posesie erau suficienți dacă adevăratul proprietar al bunului avea domiciliul în același județ (în circumscripția aceluiași tribunal) în care se găsește imobilul; adică proprietarul nu era “absent” departe de bun. Ideea era că, fiind relativ aproape, dacă în 10 ani nu și-a revendicat proprietatea, se prezumă că a renunțat tacit sau nu a fost diligent.
• 20 de ani de posesie erau necesari dacă proprietarul era domiciliat în altă parte (în altă circumscripție teritorială) sau era necunoscut/inexistent. Practic, legea acorda un termen mai lung când proprietarul de drept nu se afla prin preajmă, pentru a-i da șansa să afle că îi este posedat bunul.

În ambele cazuri, posesorul trebuia, repetăm, să aibă un act în baza căruia a intrat în posesie și să nu știe că acel act este invalid (de exemplu, a cumpărat terenul crezând că vânzătorul era proprietar, dar, dacă vânzătorul nu avea dreptul să vândă, posesorul poate totuși deveni proprietar după 10 sau 20 de ani, fiind protejată încrederea lui).

Exemplu practic: Maria a cumpărat în 2005 o casă la țară de la o persoană care pretindea că e proprietarul, pe baza unui simplu înscris sub semnătură privată. Maria s-a mutat și a locuit acolo permanent, cu bună-credință, fără să știe că vânzătorul nu avusese, de fapt, actele în regulă. Proprietarul real (să zicem că era stabilit în alt județ) nu a apărut timp de 20 de ani. În 2025, Maria poate cere uzucapiunea: ea are un just titlu (contractul de vanzare - cumpărare) și a fost de bună-credință, așa că termenul aplicabil este de 20 de ani (pentru că adevăratul proprietar nu era din același județ). Dacă proprietarul real ar fi fost domiciliat în același județ, Mariei i-ar fi fost suficient un termen de 10 ani pentru uzucapiune. În ambele situații, instanța va verifica dacă posesia Mariei a fost continuă, pașnică, publică și sub nume de proprietar pe toată perioada. Dacă da, Maria va obține hotărârea de uzucapiune și își va intabula casa pe numele ei.

Rezumat: Uzucapiunea de scurtă durată (10/20 ani) se bazează pe existența unui act și pe buna-credință a posesorului la intrarea în posesie, permițând dobândirea mai rapidă a proprietății față de termenul general de 30 de ani. Aceasta a fost reglementarea din vechiul Cod Civil. În prezent, după 2011, Codul Civil a schimbat un pic abordarea privind termenele de uzucapiune – introducând conceptele de uzucapiune tabulară și extratabulară, despre care vom vorbi imediat.

Uzucapiunea în Noul Cod Civil (după 2011): uzucapiune extratabulară (10 ani) și uzucapiune tabulară (5 ani)

Noul Cod Civil al României, intrat în vigoare la 1 octombrie 2011, a adus modificări importante în materia uzucapiunii. S-au redefinit termenele și condițiile, în special corelându-le cu sistemul Cartii Funciare (registrul de publicitate imobiliară). Astfel, vechile termene de 30 de ani și 10-20 de ani au fost înlocuite, pentru posesii începute după 2011, cu două forme de uzucapiune imobiliară

Uzucapiunea extratabulară – termen 10 ani

Prevăzută de art. 930 din noul Cod Civil, aceasta se aplică pentru imobile neînscrise în Cartea Funciară sau în cazurile în care imobilul a fost înscris, dar proprietarul înscris a decedat ori și-a încetat existența (dacă era persoană juridică) saua fost notată în Cartea Funciară o declarație de renunțare la proprietate. Cu alte cuvinte, uzucapiunea extratabulară acoperă situațiile în care bunul fie nu are un proprietar activ în evidențele oficiale, fie proprietarul a dispărut (murit) sau și-a abandonat dreptul. În aceste ipoteze, dacă un posesor stăpânește bunul în timp de 10 ani și nimeni cu un titlu legal nu revendică bunul în acest interval, atunci posesorul poate cere înscrierea dreptului de proprietate pe numele său în Cartea Funciară. Important: dreptul de proprietate se va dobândi efectiv doar de la momentul intabulării uzucapiunii în Cartea Funciară, în baza hotărârii judecătorești, și numai dacă între timp nu a apărut un terț care să-și fi înscris deja un drept propriu asupra imobilului. Legea protejează, de exemplu, moștenitorul adevăratului proprietar: dacă acesta își înregistrează dreptul înainte ca uzucapantul să fi obținut intabularea, uzucapiunea nu mai poate produce efecte. De asemenea, cei 10 ani se calculează de la momentul când imobilul a rămas fără stăpân legal – adică de la data decesului proprietarului sau a renunțării la proprietate, chiar dacă posesorul ocupase bunul și anterior acelor evenimente. (Dacă bunul nu a fost niciodată înscris în Cartea Funciară, termenul curge de la începutul posesiei, desigur, posesia fiind singura evidență.) Uzucapiunea extratabulară este, în practică, cea mai frecvent întâlnită în mediul rural, pentru terenuri sau case “fără acte”, și a preluat rolul vechii uzucapiuni de 30 de ani, scurtând însă perioada la 10 ani când proprietarul lipsă este decedat sau bunul era neînregistrat oficial.

Uzucapiunea tabulară – termen 5 ani

Aceasta este o noutate a noului Cod Civil (art. 931) și se referă la situația în care bunul este înscris în Cartea Funciară pe numele cuiva, iar un posesor de bună-credință intră în posesie crezând că a dobândit dreptul de proprietate, dar în baza unui titlu nevalabil. Un exemplu tipic: o persoană cumpără un imobil și se înscrie ca proprietar în Cartea Funciară, pentru ca ulterior actul de vânzare să fie anulat (vânzătorul nu era proprietar sau contractul avea un viciu). În mod normal, înscrierea sa în Cartea Funciară ar fi vulnerabilă. Uzucapiunea tabulară oferă o protecție unui astfel de posesor: dacă nimeni nu contestă dreptul său înscris timp de 5 ani de la data înregistrării cererii de intabulare, atunci posesorul devine proprietar legitim necontestabil al bunului. Cu alte cuvinte, trecutul său cu “titlu nevalabil” este acoperit de trecerea timpului, iar după 5 ani nimeni nu îi mai poate răsturna dreptul. Condiția esențială este ca posesorul să fi fost de bună-credință atât când a intrat în posesie, cât și la momentul înscrierii inițiale în Cartea Funciară (adică să nu fi știut că actul său are probleme). Această uzucapiune de foarte scurtă durată (5 ani) echivalează în mare măsură cu vechea “uzucapiune de 10-20 ani”, adaptată la sistemul de Carte Funciară: practic, a fost redus termenul la 5 ani pentru posesorii cu titlu nevalabil, cu condiția înscrierii și a bunei-credințe.

Important: Noile termene (10 ani extratabular, 5 ani tabular) se aplică doar posesiei începute după intrarea în vigoare a noului Cod Civil (2011). Dacă posesia a început înainte, atunci, cum precizam, instanțele vor aplica dispozițiile corespunzătoare din vechiul Cod Civil sau din legile speciale anterioare (de exemplu, Decretul-lege nr. 115/1938 aplicabil în Transilvania pentru posesiunile începute înainte de 2011 în sistemul de Carte Funciară). În concluzie, astăzi există acest dublu sistem: pentru posesiuni vechi – uzucapiune de 30 sau 10/20 ani, pentru posesiuni noi – uzucapiune de 10 ani extratabulară sau 5 ani tabulară. În ambele situații, însă, mecanismul general rămâne același: posesorul trebuie să dovedească în instanță posesia utilă pe termenul cerut, apoi își va putea intabula dreptul.

Exemplu practic (uzucapiune extratabulară): Vasile descoperă în 2012 un teren nelucrat la marginea satului; află că proprietarul din acte murise cu ani în urmă și nimeni nu a revendicat moștenirea. Vasile începe să cultive terenul, îl îngrădește și îl posedă ca pe proprietatea sa. În 2024, după 12 ani de posesie neîntreruptă, poate iniția acțiunea de uzucapiune extratabulară. Dacă instanța confirmă că terenul nu avea un proprietar în evidențe (fostul era decedat, succesiunea nevalorificată) și nimeni nu a contestat posesia lui Vasile în acești ani, se va admite uzucapiunea de 10 ani. Vasile va obține o hotărâre și își va intabula terenul pe numele său, devenind proprietar legal.

Exemplu practic (uzucapiune tabulară): Ana a cumpărat în 2018 o casă și a fost înscrisă ca proprietar în Cartea Funciară. După un an, află că vânzătorul nu era adevăratul proprietar (actul de vânzare fiind contestat în instanță). Situația ei juridică e incertă. Totuși, nimeni nu a evacuat-o și procesul durează. În 2024, trecând 5 ani de la intabulare, dacă nimeni nu a reușit să-i anuleze dreptul în cartea funciară, Ana poate invoca uzucapiunea tabulară de 5 ani. Astfel, chiar dacă vânzarea inițială a fost nevalidă, dreptul Anei devine irevocabil datorită posesiei îndelungate și bunei sale credințe. Uzucapiunea tabulară o transformă pe Ana în proprietar de necontestat al casei.

Acte necesare pentru uzucapiune (documente și dovezi)

Pentru a iniția un proces de uzucapiune, simpla trecere a anilor nu este suficientă – va trebui să pregătiți o serie de acte și dovezi care să susțină faptul că îndepliniți condițiile legale. Iată principalele documente și demersuri necesare într-un dosar de uzucapiune:

• Acte de identitate și stare civilă: Cartea de identitate a reclamantului (persoana care invocă uzucapiunea) și, eventual, documente care atestă calitatea de moștenitor dacă posesorul actual a preluat posesia de la altcineva (de exemplu, certificat de moștenitor în caz că fiul continuă posesia începută de tatăl decedat).
• Documente despre situația juridică a bunului: Un extras de Carte Funciară actualizat pentru imobilul în cauză (ca să se vadă cine este înscris ca proprietar sau dacă e liber de sarcini), precum și un certificat de la Primărie care să ateste că imobilul nu face parte din domeniul public al statului sau al unității administrativ-teritoriale. Acest certificat e important deoarece, cum am menționat, bunurile publice nu pot fi uzucapate.
• Dovezi despre absența proprietarului de drept: Dacă în Cartea Funciară figurează un proprietar (sau mai mulți) care însă a decedat, va fi necesar certificatul de deces al acestuia. De asemenea, se va solicita de la Camera Notarilor Publici un certificat de moștenire din care să reiasă dacă s-a dezbătut sau nu succesiunea după acel proprietar. Practic, reclamantul trebuie să arate instanței că proprietarul înscris nu mai este în viață și că succesorii fie nu există, fie nu și-au valorificat drepturile. Dacă proprietarul era o firmă care s-a desființat, se va aduce dovada radierii acelei persoane juridice. Iar dacă a fost înregistrată o renunțare la proprietate în Cartea Funciară, se anexează extrasul CF cu acea notare.
• Documentația tehnică a imobilului: Planul de amplasament și delimitare (cadastru) al terenului sau imobilului, întocmit de un expert autorizat. Fără documentație cadastrală, instanța nu poate dispune intabularea dreptului. Această documentație identifică exact parcela sau proprietatea supusă uzucapiunii (suprafața, vecinătăți etc.).
• “Titlul” posesorului (dacă există): Dacă posesorul a intrat inițial pe bun în baza unui act (chiar neautentic) – de exemplu, un contract de vânzare sub semnătură privată, o donație între rude neatestată notarial sau orice înscris semnat de părți – acel document trebuie prezentat ca dovadă. El arată temeiul inițial al posesiei și poate susține buna-credință (în cazul uzucapiunii de scurtă durată). Dacă nu există niciun astfel de act (cazul multor uzucapiuni extratabulare), evident nu veți avea acest document, dar nu e o problemă dacă sunt suficiente alte dovezi de posesie.
• Martori care confirmă posesia: Este aproape absolut necesar să aveți martori – de obicei vecini, rude sau alte persoane – care cunosc situația terenului/imobilului și pot declara că reclamantul a posedat în mod real bunul, de la o anumită dată, continuu și fără opoziție. În cererea de chemare în judecată se trec numele și adresele martorilor propuși. De regulă, instanța va audia cel puțin 2 martori pentru a confirma perioada și condițiile posesiei.
• Cererea de chemare în judecată (acțiunea de uzucapiune): Acesta este actul formal prin care inițiați procesul la judecătorie. În cerere trebuie precizat de când posedați bunul “sub nume de proprietar”, în baza cărui fapt a început posesia (de exemplu “am cumpărat de la X în anul Y” sau “am preluat terenul părăsit în anul Z”), faptul că imobilul este/sau nu este înscris în Cartea Funciară și pe numele cui, cine a fost proprietarul anterior cunoscut, că a decedat (dacă e cazul) etc. De asemenea, se indică temeiul legal – adică dacă invocați uzucapiunea de 30 de ani, sau uzucapiunea extratabulară de 10 ani, de exemplu, în funcție de situație – și se solicită instanței să pronunțe o hotărâre care să constate dreptul de proprietate al reclamantului asupra bunului prin efectul uzucapiunii. La cerere se anexează toate actele menționate mai sus, în copie, și se plătește o taxă de timbru (taxa judiciară – al cărei cuantum nu îl detaliem aici, dar este relativ modic, în funcție de valoarea imobilului).

Acestea fiind principalele acte, rețineți că fiecare caz de uzucapiune poate avea particularități. Uneori pot fi necesare și alte dovezi: de exemplu, chitanțe vechi de utilități sau dovada plății impozitelor locale pentru bun (dacă a fost posibil), fotografii aeriene sau hărți care arată folosirea terenului, înscrisuri vechi (schițe, procese-verbale) etc. Tot ce poate proba continuitatea posesiei și notorietatea ei este util. Instanța va analiza întreg probatoriul pentru a stabili dacă reclamantul a posedat în condițiile cerute de lege.

Atenție: Dacă există coproprietari sau co-moștenitori asupra bunului, aceștia vor trebui chemați în judecată. La fel, dacă imobilul are înscris un proprietar (sau moștenitori cunoscuți ai acestuia), toți aceștia vor figura ca pârâți în acțiune. Chiar dacă pârâtul (proprietarul din acte) e decedat, se vor indica moștenitorii săi cunoscuți sau se poate chema în judecată “moștenirea nedeschisă a lui...” etc. De regulă, și unitatea administrativ-teritorială (Primăria sau Consiliul Local) se citează ca pârât, deoarece are interes în a semnala dacă imobilul face parte din domeniul public sau dacă există vreo opunere. Aceste detalii procedurale pot părea complicate, de aceea ajutorul unui avocat este binevenit.

Cum decurge și cât durează procesul de uzucapiune

Procedura uzucapiunii presupune apelarea la instanța judecătorească (judecătoria în raza căreia se află imobilul). Notarii publici nu au competența să finalizeze uzucapiunea – mulți oameni întreabă dacă se poate “face uzucapiune la notar”, însă răspunsul este negativ. Doar o instanță poate constata uzucapiunea, prin hotărâre judecătorească, după administrarea probelor necesare. Așadar, primul pas concret este depunerea cererii de chemare în judecată (după pregătirea documentelor de care am vorbit).

În proces, instanța va verifica actele, va dispune citarea tuturor părților interesate și, de obicei, va administra proba cu martori (audiați în ședință pentru a confirma posesia). De asemenea, în multe cazuri, instanța numește un expert topograf sau solicită un raport de expertiză, mai ales dacă există neclarități privind identificarea imobilului sau întinderea lui. Expertul poate efectua măsurători la fața locului și va întocmi un raport care să arate, de exemplu, limitele terenului, suprapuneri cu vecini, existența unor construcții etc. Această etapă tehnică e importantă pentru ca hotărârea judecătorească să fie clară și intabulabilă.

Dacă totul este în regulă și nimeni nu contestă (uneori nu apar pârâți sau, dacă apar, nu au obiecții solide), procesul se poate soluționa relativ rapid – în câteva termene de judecată. Pot exista situații când se țin 2-3 înfățișări și dacă probele sunt complete, instanța rămâne în pronunțare. Cu toate acestea, durata totală a procesului de uzucapiune poate varia mult în funcție de complexitate. Pot apărea amânări pentru căutarea moștenitorilor, pentru efectuarea expertizei sau din aglomerarea instanței. De asemenea, dacă cineva contestă vehement (de exemplu, apare un pretins moștenitor târziu și se opune), litigiul se poate prelungi și complică.

În practică, se estimează că un proces de uzucapiune durează în medie între câteva luni și circa 1-2 ani. Dacă totul merge perfect și fără opoziție, ar putea fi gata în sub un an. Dacă însă apar probleme juridice sau procesuale (viciile posesiei, conflict cu alt revendicator al proprietății, necesitatea identificării unor pârâți necunoscuți etc.), atunci se poate depăși 1 an, uneori ajungând la 2 ani sau chiar mai mult în cazuri complexe. După sentința inițială, trebuie avut în vedere și posibilitatea apelului: dacă cineva declară apel împotriva hotărârii, procedura continuă la instanța superioară, ceea ce adaugă și mai mult timp (încă 6-12 luni de exemplu). În schimb, dacă nimeni nu atacă hotărârea în termenul legal, aceasta rămâne definitivă.

Hotărârea judecătorească de uzucapiune va conține, în esență, descrierea imobilului (conform expertizei cadastrale) și constatarea că reclamantul a dobândit dreptul de proprietate prin uzucapiune asupra acelui imobil, cu indicarea temeiului legal (de ex: art. 930 NCC pentru uzucapiunea de 10 ani, sau art. 928 vechiul CC pentru 30 ani etc.). Cu această hotărâre definitivă, următorul pas este intabularea noului proprietar în Cartea Funciară.

Intabularea proprietății dobândite prin uzucapiune

Intabularea este înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară, adică înregistrarea oficială a noului proprietar. Practic, deși uzucapiunea se câștigă prin efectul posesiei, ea trebuie formalizată printr-o hotărâre judecătorească și prin înscrierea acelui drept în registrul de publicitate imobiliară. Fără intabulare, dreptul obținut nu este opozabil terților, deci este esențial ca după ce aveți hotărârea definitivă, să o transpuneți în Cartea Funciară.

Procedura este relativ simplă: hotărârea judecătorească de uzucapiune, certificată definitivă, se depune la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) competent, împreună cu o cerere de înscriere. OCPI va efectua intabularea noului proprietar pe baza acelei hotărâri, actualizând astfel Cartea Funciară a imobilului. Din acel moment, reclamantul devine oficial proprietar tabular (adică figurează în evidențe ca atare), având posibilitatea să dispună de bun (să-l vândă, să-l ipotecheze etc.) ca orice proprietar legal.

În concluzie, intabularea prin uzucapiune înseamnă înscrierea hotărârii de uzucapiune în Cartea Funciară. Abia după această înscriere, procesul uzucapiunii se poate considera încheiat, iar numele noului proprietar apare oficial legat de imobil.

Joncțiunea posesiilor (adunarea perioadelor de posesie succesivă)

Un concept util în materia uzucapiunii este joncțiunea posesiilor. Acest termen desemnează operațiunea juridică de adăugare (unire) a posesiei actualului posesor cu posesia exercitată anterior de autorul său (predecesorul în posesie). Cu alte cuvinte, dacă bunul a fost posedat de mai multe persoane succesiv, legea permite posesorului care invocă uzucapiunea să cumuleze duratele posesiilor anterioare cu a sa, în anumite condiții, pentru a atinge termenul cerut de lege pentru uzucapiune.

Condiția principală pentru joncțiunea posesiilor este ca între posesorul anterior și cel actual să existe o legătură juridică de succesiune – adică posesorul actual să fie succesorul în drepturi al posesorului anterior. Aceasta înseamnă, în practică, că posesorul actual a preluat posesia bunului de la predecesorul său cu voia acestuia, nu în mod clandestin sau forțat. Situații tipice de joncțiune: moștenirea (când fiul continuă posesia tatălui decedat asupra unui teren), vânzarea sau donația bunului (când cumpărătorul preia posesia de la vânzător) sau orice transmitere voluntară a detenției de fapt a bunului. În schimb, joncțiunea nu este permisă dacă posesia a fost preluată prin înlăturarea cu forța a posesorului anterior sau fără acordul lui (de exemplu, nu poți cumula posesia ta cu a celui pe care l-ai “uzurpat” prin ocupare abuzivă – ai porni de la zero, ca o nouă posesie).

 Efectul joncțiunii este că posesorul actual beneficiază de timpul cât a posedat predecesorul său, putând atinge mai repede termenul cerut pentru uzucapiune. Joncțiunea este facultativă: posesorul poate alege fie să o invoce (și atunci trebuie să “preia” și eventualele vicii ale posesiei anterioare – de pildă, dacă predecesorul nu poseda de bună-credință, nici succesorul nu se poate prevala de buna-credință pe acea perioadă), fie poate alege să înceapă o posesie nouă în persoana sa. În practică, însă, de cele mai multe ori este în interesul posesorului să invoce joncțiunea pentru a avea un număr de ani cât mai mare.

Exemplu: Un bunic a posedat un teren timp de 15 ani, apoi i l-a lăsat nepotului (prin moștenire sau pur și simplu nepotul a continuat să îl folosească după decesul bunicului). Nepotul îl mai posedă încă 10 ani. Separat, niciunul nu ar îndeplini termenul de 30 de ani. Dar nepotul poate apela la joncțiunea posesiilor – adică adaugă cei 15 ani ai bunicului la cei 10 ai săi și invocă faptul că, în total, terenul a fost posedat în mod util 25 de ani în aceeași continuitate. Dacă mai trec 5 ani (în exemplul nostru), nepotul ajunge la 30 de ani cumulați și poate cere uzucapiunea. Fără joncțiune, ar fi trebuit să aștepte 30 de ani doar ai lui.

În concluzie, joncțiunea posesiilor este un instrument legal ce permite actualului posesor să folosească “vechimea” posesorilor anteriori pentru a îndeplini condiția de timp. Este des întâlnită în cazuri de moștenire sau vânzări neperfectate legal, unde mai mulți succesori au posedat pe rând același imobil. Joncțiunea nu schimbă celelalte condiții – posesia cumulată tot trebuie să fie continuă, pașnică și sub nume de proprietar. Dar face diferența în a atinge pragul de 10, 20 sau 30 de ani necesar.

Uzucapiunea și plata impozitelor (este necesar să fi plătit impozitul pe teren?)

O întrebare frecventă legată de uzucapiune este dacă posesorul trebuie să fi plătit impozitele și taxele pentru imobil în perioada în care l-a stăpânit, pentru a putea invoca uzucapiunea. Mulți consideră că plata impozitului ar fi un indiciu al exercitării dreptului de proprietate, iar neplata impozitului ar împiedica uzucapiunea – mai ales când e vorba de uzucapiunea de 30 de ani în cazul în care posesorul nu a achitat niciodată impozit pe acel bun. În realitate, legea nu cere plata impozitelor ca o condiție pentru uzucapiune, iar neplata impozitului nu este un impediment legal în calea dobândirii proprietății prin uzucapiune.

Explicația ține de statutul juridic al posesorului: impozitele pe proprietate sunt datorate de titularul din acte al dreptului de proprietate, nu de simplul posesor de fapt. În evidențele fiscale ale primăriei, ca să poți plăti impozitul pe un imobil, trebuie să fii înregistrat ca proprietar (să ai un titlu de proprietate recunoscut oficial și un rol fiscal deschis pe numele tău). Un uzucapant nu are acest statut, pentru că, prin definiție, nu are (încă) un titlu legal – el deține bunul în fapt, nu în drept. De aceea, primăria nici nu i-ar permite, în principiu, să plătească impozitul pe numele altuia, din motive ce țin de procedurile fiscale și de confidențialitate. Numai proprietarul oficial sau succesorii săi pot plăti impozitele, eventual un mandatar al lor, dar un terț (uzucapantul) nu poate deschide un rol fiscal pe un bun care nu e (încă) al lui.

Prin urmare, faptul că posesorul nu a plătit impozitul nu îi este imputabil și nici nu dovedește că n-ar acționa ca un proprietar – dimpotrivă, în multe cazuri uzucapantul ar fi plătit dacă ar fi putut, însă legal nu a avut cum. Instanțele au statuat că neplata impozitelor nu echivalează cu lipsa intenției de a poseda ca proprietar. Dacă toate celelalte condiții (posesia utilă și termenul) sunt îndeplinite, uzucapiunea poate fi admisă chiar dacă reclamantul nu a achitat impozitele pe perioada respectivă.

Desigur, dacă posesorul a reușit totuși să plătească impozitul pe numele proprietarului de drept (uneori se întâmplă, de exemplu soția continuă să plătească impozitul pe numele soțului decedat și neîntabulat, ea fiind posesoare), acest lucru poate fi folosit ca o dovadă în plus a posesiei – nu e un titlu legal, dar arată că posesorul s-a comportat în concret ca un proprietar, asumându-și și sarcinile fiscale. Însă repetăm, nu este o cerință obligatorie. Instanța va aprecia situația per ansamblu. În multe cazuri, neplata impozitului poate chiar avantaja uzucapantul în argumentație: deoarece confirmă că proprietarul din acte și-a abandonat bunul (nu a mai plătit nimeni impozitul pentru el), iar posesorul nu avea cum să-l plătească nefiind recunoscut oficial.

Pe scurt, uzucapiunea de 30 de ani fără plata impozitului este posibilă și este chiar regula, nu excepția. Plata taxelor locale nu constituie o condiție legală pentru uzucapiune. Ceea ce contează este posesia în sine, nu obligațiile fiscale (care țin de un raport juridic distinct, acela de impunere fiscală, unde uzucapantul nu figurează). Așadar, dacă auziți mitul “nu poți lua terenul dacă n-ai plătit impozitul pe el”, să știți că este fals din punct de vedere juridic.

(Notă: Evident, după ce veți deveni proprietar cu acte în regulă în urma uzucapiunii, va trebui să vă înregistrați la Primărie ca proprietar și din acel moment să plătiți impozitele aferente, ca orice proprietar.)

Ce este uzucapiunea tabulară?

Expresia “uzucapiune tabulară” se referă, după cum am explicat în secțiunea despre noul Cod Civil, la uzucapiunea cu termen redus la 5 ani, aplicabilă imobilelor înscrise în Cartea Funciară atunci când posesorul a intrat în posesie cu un titlu nevalabil, dar înscris și a fost de bună-credință. Termenul tabular vine de la tabula (registru), indicând că totul se desfășoară pe carte funciară. Practic, legea oferă o “consolidare” a dreptului celui înscris ca proprietar în CF, chiar dacă înscrierea sa inițială avea un defect, cu condiția să treacă 5 ani fără ca cineva să-l conteste.

Pentru claritate, să recapitulăm condițiile uzucapiunii tabulare (art. 931 NCC):

• Imobilul trebuie să fie înscris în Cartea Funciară pe numele posesorului (sau să fi fost depusă cererea de înscriere). Deci posesorul are deja o aparență de drept, figurând ca proprietar tabular, însă există un viciu în cauza sa de dobândire.
• Posesorul a fost de bună-credință la dobândire și la înscriere – adică nu știa că actul în baza căruia s-a înscris era nul sau că vânzătorul (de exemplu) nu avea dreptul de a-i transmite proprietatea.
• Nimeni nu introduce o acțiune în contestarea dreptului în decurs de 5 ani de la înscriere. Dacă, să zicem, fostul proprietar adevărat pornește un proces de anulare a titlului în acești 5 ani, uzucapiunea tabulară nu se va împlini până nu se clarifică litigiul (suspendarea termenului). Însă dacă 5 ani trec și nimeni nu a obținut vreo hotărâre contrară, dreptul posesorului devine inatacabil.
• Posesia posesorului trebuie și ea să fie utilă și neîntreruptă în acești 5 ani (să nu fi pierdut controlul bunului, să nu-l fi evacuat cineva etc.).

Efectul uzucapiunii tabulare este că dreptul de proprietate al posesorului se consolidează retroactiv de la momentul înscrierii inițiale în CF și nu mai poate fi contestat de nimeni ulterior. Astfel, se asigură siguranța circuitului civil și încrederea în evidențele de carte funciară: cine figurează acolo ca proprietar și posedă bunul ca atare, după o perioadă devine proprietar incontestabil chiar dacă la origine a existat un viciu.

Uzucapiunea tabulară se întâlnește, spre exemplu, în tranzacții imobiliare în care apar probleme de titlu (vânzătorul nu era unic proprietar, sau un act din lanțul de proprietate a fost desființat etc.). În practică, dacă nimeni nu contestă în timp util, cumpărătorul înscris nu va mai putea fi tulburat după 5 ani. Este o instituție menită să ofere stabilitate și să evite situațiile în care, la mulți ani după o vânzare, cineva vine și revendică imobilul – uzucapiunea tabulară taie dreptul de a contesta, în favoarea posesorului de bună-credință.

Pentru a nu confunda: uzucapiunea tabulară este diferită de cea extratabulară, care se aplică atunci când imobilul nu era înscris sau proprietarul a dispărut, și care are termen de 10 ani (cum am detaliat anterior). Termenul “tabulară” vs “extratabulară” evidențiază dacă imobilul era înscris în registru (tabular) sau nu (extratabular) înainte de uzucapiune. Însă ambele sunt forme de uzucapiune prevăzute de actualul Cod Civil.

Când este necesar un avocat pentru uzucapiune și cum te poate ajuta 

Legislația nu impune obligativitatea asistenței juridice într-un process civil, așa cum este cel  de uzucapiune – teoretic, persoana interesată își poate susține singură acțiunea. Totuși, așa cum reiese din cele de mai sus, cazurile de uzucapiune pot fi destul de complexe din punct de vedere probator și procedural. De aceea, apelarea la un avocat cu experiență în astfel de cauze este foarte utilă și poate crește considerabil șansele de succes.

Iată cum poate ajuta un avocat într-un demers de uzucapiune:

• Analiza șanselor și pregătirea inițială: Un avocat va verifica situația de fapt și de acte a imobilului, identificând ce tip de uzucapiune se potrivește (30 ani, 10 ani extratabular etc.) și dacă sunt îndeplinite condițiile legale. De exemplu, va evalua dacă posesia clientului a fost într-adevăr continuă și publică, dacă nu există litigii anterioare, dacă există un titlu și bună-credință (când e cazul) ș.a. Această evaluare inițială te poate scuti de un proces inutil, dacă, să zicem, posesia ta are vicii insurmontabile. Tot avocatul te va sfătui ce dovezi îți trebuie și ce documente să obții înainte de a merge mai departe.
• Adunarea probelor și întocmirea actelor: Avocatul cunoaște exact ce documente trebuie atașate și de unde să le obții – de la extrase CF și certificate de deces, până la documentație cadastrală și declarații de martori. Te va ajuta să formulezi coerent declarațiile martorilor și să aduni eventuale înscrisuri utile (chitanțe, fotografii etc.). Cererea de chemare în judecată va fi redactată de avocat într-o formă juridică clară, invocând temeiurile legale corecte și incluzând toate informațiile necesare. O cerere bine întocmită previne amânări sau corecturi ulterioare.
• Reprezentarea în instanță: La termenele de judecată, un avocat pledează cauza ta, punând în valoare argumentele legale și faptele favorabile. El știe să contracareze apărările pârâților (de exemplu, dacă Primăria susține că neplata impozitelor ar fi un impediment, avocatul tău va cita jurisprudență și argumente legale care arată contrariul). De asemenea, avocatul se asigură că procedurile sunt respectate – de la citarea corectă a părților, la efectuarea expertizei. Dacă expertiza tehnică are erori sau omisiuni, avocatul formulează obiecțiuni. Dacă trebuie numit curator pentru pârâți necunoscuți, avocatul cere asta. Rolul său este să navigheze formalitățile în locul tău.
• Economisirea timpului și evitarea greșelilor: Un specialist știe unde apar de obicei blocaje. De pildă, dacă un pârât e decedat, avocatul va solicita din start instanței numirea unui curator succesoral sau citarea moștenitorilor cunoscuți, astfel încât procesul să nu se împotmolească. Fără avocat, un reclamant neavizat poate uita să cheme pe cineva în judecată sau să depună un act esențial, ceea ce duce la amânări repetate sau chiar la respingerea acțiunii. Uzucapiunea implică subtilități legale, iar un avocat te ajută să eviți pașii greșiți.
• Asistență la intabulare și după proces: După obținerea hotărârii, avocatul te poate ajuta să o pui în executare, adică să pregătești dosarul de intabulare la OCPI, asigurându-se că înscrierea dreptului decurge fără probleme. Dacă apar contestații sau apeluri, desigur tot el le gestionează. În plus, un avocat cu experiență poate oferi și sfaturi conexe.

Este evident că nu în toate cazurile e neapărat nevoie de avocat – dacă, de exemplu, nimeni nu contestă, documentele sunt clare și posesorul se descurcă singur cu birocrația, ar putea obține uzucapiunea și pe cont propriu. Însă dat fiind caracterul complicat al multor situații (mai ales când sunt mulți moștenitori, lipsă acte, necesare expertize etc.), asistența juridică este recomandată. De altfel, chiar și sfaturile inițiale ale unui avocat pot face diferența între a intenta o acțiune sortită eșecului sau a urma calea corectă. Să nu uităm că odată ajuns în fața judecătorului, uzucapiunea este o chestiune de drept civil destul de tehnică, iar un avocat va ști să argumenteze juridic îndeplinirea condițiilor (citând articole de lege, doctrine, practică judiciară) într-un mod în care un profan poate nu reușește.

În plus, unele firme de avocatură s-au specializat pe astfel de cazuri de proprietăți fără acte, terenuri moștenite neîntabulate etc., existând chiar și noțiunea colocvială de “avocat uzucapiune” pentru cei cu experiență bogată în domeniu. Alegerea unui avocat care a gestionat multe uzucapiuni poate fi benefică, deoarece este familiarizat cu capcanele și trucurile posibile (de ex., știe cum să demonstreze posesia, știe că trebuie să ceară sondaj martorilor asupra intervalului exact, cunoaște atitudinea instanțelor locale față de anumite dovezi etc.).

Deși nu este obligatoriu, sprijinul unui avocat în procesul de uzucapiune este aproape întotdeauna de dorit, mai ales când miza este dobândirea unui bun valoros (o casă, un teren) pe care altfel nu îl puteți intabula. Un avocat vă ghidează de la început până la final, asigurându-se că dreptul dumneavoastră de proprietate este recunoscut și protejat corespunzător.

În loc de încheiere, merită subliniat că uzucapiunea este un mecanism legal echitabil, creat pentru a regla situațiile de fapt care au durat mult timp în absența unei reacții din partea proprietarului inițial. Ea conferă stabilitate și recunoaștere unor relații de posesie îndelungate: oamenii care și-au investit munca și viața în gospodării “fără acte” pot, prin uzucapiune, să obțină recunoașterea oficială a drepturilor lor. Ca orice procedură juridică, necesită însă răbdare și rigurozitate în probarea celor afirmate. Sperăm că prin explicațiile și exemplele de mai sus am reușit să facem mai accesibil acest subiect complex. Dacă vă regăsiți într-o situație similară sau cunoașteți pe cineva care posedă un imobil fără titlu, informațiile din acest articol vă pot ghida în demersurile necesare pentru a deveni, în cele din urmă, proprietar cu acte în regulă.