Dreptul de uzufruct viager - Ce este și cum funcționează

Ce este dreptul de uzufruct viager?

Conform Articolului 703 din Noul Cod Civil, dreptul de uzufruct viager este un drept real ce permite unei persoane (numită uzufructuar) să folosească bunul altei persoane și să culeagă fructele (veniturile) produse de acel bun, întocmai ca un proprietar, însă cu obligația de a-l conserva. Cu alte cuvinte, uzufructuarul are dreptul de posesie și folosință asupra bunului, dar nu și dreptul de dispoziție (nu poate înstrăina sau distruge bunul, acestea rămânând atributul exclusiv al proprietarului).

Uzufructuarul este îndreptățit să culeagă doar "fructele" (venituri, bunuri sau drepturi derivate din exploatarea sau utilizarea bunului fără a-i diminua substanța, sau cele generate natural de bun, precum chirii sau recolte anuale), în timp ce "productele" (obținute prin consumarea sau diminuarea substanței bunului, cum ar fi lemnul dintr-o pădure tăiată integral sau piatra dintr-o carieră) aparțin nudului proprietar. Această diferențiere este crucială pentru a asigura că uzufructuarul își exercită drepturile în conformitate cu obligația de a conserva substanța bunului, prevenind epuizarea capitalului deținut de nudul proprietar.

Termenul viager indică faptul că uzufructul este stabilit pe toată durata vieții beneficiarului. În cazul unei persoane fizice, uzufructul poate dura cel mult pe viața uzufructuarului, iar la decesul acestuia dreptul încetează și nu se transmite moștenitorilor. De altfel, uzufructul viager este, prin definiție, un uzufruct pe durata vieții titularului, netransmisibil după moartea sa. În schimb, dacă uzufructuarul este o persoană juridică, legea limitează durata uzufructului la maximum 30 de ani. Această reglementare, care diferențiază durata uzufructului în funcție de natura juridică a beneficiarului, reflectă o intenție legislativă de a preveni grevările perpetue sau excesiv de lungi asupra proprietății, în special în cazul entităților comerciale care pot avea o existență continuă. Dacă părțile nu precizează o durată, uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice se prezumă viager, iar pentru o persoană juridică se prezumă constituit pe 30 de ani.

Din perspectivă legală, dreptul de uzufruct este o dezmembrare al dreptului de proprietate. Constituirea unui uzufruct implică separarea atributelor proprietății: proprietarul cedează uzufructuarului folosința bunului și dreptul de a obține venituri din acesta (usus și fructus), dar păstrează nuda proprietate – adică titlul de proprietar și dreptul de a dispune de bun (abusus). Practic, după constituirea uzufructului, dreptul de proprietate asupra bunului se împarte între nuda proprietate, care rămâne la proprietar, și uzufructul propriu-zis, de care beneficiază uzufructuarul. Nuda proprietate înseamnă că proprietarul rămâne titularul bunului, însă fără drept de folosință pe durata uzufructului, în timp ce uzufructuarul deține dreptul de a utiliza bunul și de a culege beneficii din acesta pe durata vieții sale.

Obiectul dreptului de uzufruct poate fi orice bun mobil sau imobil, corporal ori incorporal, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea, conform Articolului 706 din Codul Civil. Practic, orice bun care poate fi dobândit sau înstrăinat prin acte juridice poate face obiectul uzufructului. Este important de menționat că bunurile din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale nu pot face obiectul uzufructului, deoarece proprietatea publică este inalienabilă și, prin urmare, nesusceptibilă de dezmembrare.

Nota legală: Dreptul de uzufruct (inclusiv cel viager) este reglementat în Codul Civil al României – art. 703 (definiție, constituire, drepturi și obligații) și art. 746-748 (încetarea uzufructului).

Când și de ce se recomandă constituirea uzufructului viager? (Scenarii de utilizare și avantaje)

Uzufructul viager este un instrument juridic valoros, utilizat în diverse scenarii pentru a atinge obiective specifice de planificare patrimonială și socială.

Scenarii comune de utilizare

1. Contractul de donație cu Uzufruct Viager: Un scenariu frecvent implică părinții care își donează bunurile (de obicei imobile) copiilor, dar își rezervă dreptul de a le folosi până la deces. Această modalitate permite transferul imediat al proprietății, simplificând astfel succesiunea și evitând potențialele conflicte succesorale, deoarece bunul este deja alocat și nu mai face parte din masa succesorală la decesul donatorului. Donatorul continuă să beneficieze de folosința bunului și de veniturile generate de acesta (de exemplu, chirii). Totuși, donatarul (nudul proprietar) trebuie să fie conștient că nu va putea folosi sau dispune liber de bun până la încetarea uzufructului. Această abordare reflectă o preferință pentru o distribuție clară și pre-determinată a activelor, căutând să ocolească complexitățile și disputele potențiale inerente proceselor tradiționale de moștenire. Prin transferul nudei proprietăți în timpul vieții donatorului, activul este efectiv scos din viitoarea masă succesorală, sau distribuția sa este definită și executată înainte de deces, reducând astfel costurile legale și riscul de neînțelegeri familiale.   
2. Contractul de întreținere cu Uzufruct Viager: În acest caz, o persoană (creditorul întreținerii, adesea o persoană în vârstă) transferă nuda proprietate a unui bun (de obicei un imobil) către o altă persoană (debitorul întreținerii), în schimbul obligației acesteia de a-i oferi întreținere și îngrijire pe durata vieții. Includerea uzufructului viager asigură că persoana care primește întreținerea va continua să utilizeze și să beneficieze de bun pe toată durata vieții sale, fără a pierde controlul asupra acestuia. Această soluție legală este adesea aleasă de persoanele fără moștenitori direcți sau de cele care doresc să-și asigure o bătrânețe liniștită. Acest tip de contract funcționează ca un mecanism privat de "securitate socială" sau de îngrijire a persoanelor vârstnice, în special în situațiile în care nu există moștenitori direcți sau unde se dorește o îngrijire garantată. Aceasta subliniază o dependență de aranjamentele legale private pentru a răspunde nevoilor sociale care altfel ar putea rămâne nesatisfăcute de sistemele publice de asistență socială.   
3. Testamentul cu Uzufruct Viager: Prin testament, proprietarul unui bun poate stipula ca o anumită persoană să primească uzufructul viager asupra acestuia, în timp ce proprietatea efectivă (nuda proprietate) trece la un alt moștenitor. Această modalitate este frecventă în cazul soților fără copii, care își testează reciproc uzufructul viager pentru partea de imobil deținută, pentru a proteja soțul supraviețuitor și a-i garanta un loc de trai sau venituri constante. Moștenitorii legali vor beneficia de bun după decesul uzufructuarului.   

Avantaje generale ale uzufructului viager

• Simplificarea succesiunii și evitarea conflictelor: Prin transferul nudei proprietăți în timpul vieții, se evită procesele de succesiune complicate și potențialele dispute între moștenitori, asigurând o tranziție mai lină a patrimoniului. Această abordare proactivă în planificarea succesorală este adesea preferată pentru a asigura armonia familială și eficiența transferului de bunuri.   
• Asigurarea unei bătrâneți liniștite: Permite persoanelor vârstnice să-și asigure folosința bunurilor și, adesea, îngrijirea, fără a pierde controlul asupra locuinței sau surselor de venit.   
• Flexibilitate în planificarea patrimonială: Oferă proprietarilor o modalitate de a dispune de bunurile lor într-un mod controlat, adaptat nevoilor specifice ale familiei sau ale beneficiarilor, în funcție de circumstanțe.

Constituirea dreptului de uzufruct viager

Cum se constituie (se înființează) un uzufruct viager? De regulă, uzufructul se dobândește în baza unui act juridic încheiat în formă autentică notarială. Cele mai frecvente modalități sunt:

• Contract la notar: Părțile pot încheia un contract de vânzare cu rezerva dreptului de uzufruct viager sau un contract de donație cu rezerva uzufructului. În asemenea situații, proprietarul (vânzătorul sau donatorul) transmite nuda proprietate către cealaltă parte, dar își rezervă pentru sine uzufructul viager asupra bunului. De exemplu, un părinte poate dona fiului său un imobil, păstrându-și dreptul de uzufruct pe viață (adică dreptul de a locui și de a obține venituri din acel imobil toată viața sa). Similar, printr-un contract de vânzare cu uzufruct, o persoană își poate vinde casa către o altă persoană, dar cu clauza că vânzătorul va rămâne uzufructuar pe durata vieții (va putea locui în continuare acolo). Astfel, cumpărătorul devine proprietar (nudul proprietar) și va deține automat casa în întregime după încetarea uzufructului, iar vânzătorul își asigură folosința pe viață a imobilului. Un avantaj în aceste cazuri este că taxele notariale sunt mai mici decât la o vânzare obișnuită, deoarece se transferă doar nuda proprietate (uzufructul valorând aproximativ 20% din valoarea bunului).
• Contract de constituire a uzufructului: Proprietarul poate constitui direct un drept de uzufruct viager în favoarea altei persoane, fără transferul nudei proprietăți. De pildă, cineva poate acorda bunicii sale uzufruct viager asupra unui apartament (rămânând el proprietar), pentru ca bunica să locuiască acolo pe viață. Și acest act se încheie tot la notar, mai ales pentru imobile (care se vor înscrie în Cartea Funciară).
• Testament: Uzufructul viager poate fi dobândit și prin moștenire. Un testator poate lăsa, prin testament, nuda proprietate asupra unui bun către un moștenitor, iar dreptul de uzufruct asupra aceluiași bun către un alt moștenitor. Un exemplu practic: o persoană își redactează testamentul astfel încât soția supraviețuitoare să primească uzufructul viager asupra locuinței (pentru a putea locui acolo toată viața), iar copiii să primească nuda proprietate (devenind proprietari deplini ai casei după decesul soției). Astfel, testamentul asigură soțului supraviețuitor o locuință pe viață, iar copiilor, proprietatea depline după încetarea uzufructului.
• Uzucapiune (prescripție achizitivă): În mod excepțional, uzufructul se poate dobândi și prin uzucapiune (posedare îndelungată a bunului), însă astfel de cazuri sunt foarte rare în practică.
• Alte cazuri prevăzute de lege: Legislația prevede situații speciale când se poate constitui un uzufruct viager ope legis. Un exemplu este în cazul divorțului: dacă un divorț se pronunță din culpa exclusivă a soțului pârât, iar căsătoria a durat cel puțin 20 de ani, instanța poate acorda soțului reclamant o compensație sub forma unui drept de uzufruct viager asupra unui bun al fostului soț Astfel de situații sunt însă particulare și presupun o hotărâre judecătorească.

Notă: Indiferent de modul de constituire, dacă uzufructul vizează un bun imobil, actul trebuie autentificat notarial și înscris în Cartea Funciară, pentru a fi opozabil terților (publicitate imobiliară). În practică, rezervarea uzufructului viager în contractele de vânzare sau donație este frecvent utilizată ca instrument de planificare patrimonială – de exemplu, părinții își asigură traiul pe viață în casa pe care o transmit copiilor.

Constituirea dreptului de uzufruct viager asupra bunurilor imobile necesită forma autentică, adică încheierea actului în fața unui notar public. Notarul public are un rol crucial în acest proces, asigurând legalitatea actului, verificând identitatea și capacitatea părților, informându-le cu privire la drepturile și obligațiile lor și autentificând documentele pentru a le conferi forță probantă și opozabilitate. Această implicare obligatorie a notarului, împreună cu cerința formei autentice și a înregistrării în cartea funciară, subliniază un cadru de reglementare riguros. Acest cadru este conceput pentru a asigura certitudinea juridică, a preveni frauda și a proteja toate părțile implicate în tranzacțiile cu proprietăți care implică uzufruct. Complexitatea, deși poate părea oneroasă, servește ca o garanție împotriva disputelor viitoare și asigură validitatea și aplicabilitatea acordului.

Drepturile și obligațiile părților în cadrul uzufructului

Prin însăși natura sa, uzufructul implică existența a două părți cu roluri diferite: uzufructuarul (titularul dreptului de uzufruct, cel care folosește bunul) și nudul proprietar (proprietarul de drept, care rămâne cu nuda proprietate a bunului). Legea stabilește atât drepturile, cât și obligațiile fiecărei părți, pentru a asigura un echilibru. Iată aspectele esențiale:

Drepturile și obligațiile uzufructuarului

• Dreptul de folosință și de a culege fructele: Uzufructuarul poate folosi bunul ca un proprietar și are dreptul să obțină fructele acestuia – de exemplu, să încaseze chiria dacă bunul este închiriat sau să culeagă recoltele de pe un teren agricol. Practic, pe durata uzufructului, uzufructuarul beneficiază de folosința exclusivă a bunului. El se poate bucura personal de bun (de ex., locuiește în imobil) sau îl poate da în folosință altora în schimbul unor venituri.
• Dreptul de a închiria sau ceda dreptul: Dacă nu se stipulează altfel în contract, uzufructuarul are voie să închirieze, să arendeze bunul sau chiar să cedeze dreptul de uzufruct altei persoane, fără a avea nevoie de consimțământul proprietarului. De pildă, uzufructuarul unei case o poate da în chirie unui terț și poate încasa chiria, cu condiția să respecte destinația bunului. De asemenea, Codul Civil actual permite uzufructuarului să își cedeze dreptul (să vândă sau doneze dreptul de uzufruct) fără acordul nudului proprietar, cu obligația de a-l notifica pe acesta din urmă despre cesiune. (În vechiul Cod Civil, uzufructul nu putea fi înstrăinat fără acordul proprietarului, însă noua reglementare oferă această libertate.)
• Dreptul de apărare a uzufructului: Uzufructuarul își poate apăra dreptul în fața oricui l-ar încălca. De exemplu, dacă nudul proprietar refuză să îi permită uzufructuarului folosința bunului, acesta din urmă poate cere în instanță respectarea dreptului său (prin acțiune confesorie de uzufruct).
• Obligația de a conserva bunul (ca un “bun proprietar”): Uzufructuarul trebuie să folosească bunul cu grijă, menținându-i substanța și destinația. El are datoria să nu deterioreze sau distrugă bunul și să îl exploateze în mod responsabil, ca un bun proprietar diligent. La încetarea uzufructului, uzufructuarul este obligat să restituie bunul în starea în care l-a primit, ținând cont de uzura normală, și poate fi ținut să despăgubească proprietarul dacă din vina sa bunul a suferit deteriorări.
• Întreținerea și reparațiile curente: Cheltuielile legate de întreținerea zilnică și reparațiile minore ale bunului revin uzufructuarului. De exemplu, uzufructuarul trebuie să plătească facturile de utilități (apă, energie, gaze), să efectueze reparațiile curente (înlocuirea unui bec, repararea unui robinet etc.) și orice lucrări necesare pentru a menține bunul în stare bună de folosință. Reparațiile mari și extraordinare (cum ar fi consolidarea structurii clădirii, refacerea acoperișului, reparația instalației electrice sau a structurii de rezistență) cad, de regulă, în sarcina nudului proprietar. Totuși, dacă reparațiile capitale devin necesare din cauză că uzufructuarul nu și-a îndeplinit obligația de întreținere la timp, atunci și aceste reparații pot cădea în sarcina lui. Părțile pot ajusta prin contract modul de împărțire a cheltuielilor, însă în lipsa unei clauze exprese legea face această distincție între reparații de întreținere (obligația uzufructuarului) și reparații majore (obligația proprietarului).
• Respectarea destinației bunului: Uzufructuarul trebuie să folosească bunul potrivit destinației sale inițiale (de exemplu, dacă bunul este o locuință, nu o poate transforma în spațiu comercial fără acordul proprietarului). Există două excepții când uzufructuarul poate schimba destinația stabilită de proprietar: (1) dacă noua întrebuințare crește valoarea bunului sau (2) dacă schimbarea nu prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului. În absența acestor situații speciale, uzufructuarul nu poate, de exemplu, să convertească un teren arabil în teren pentru construcții sau o locuință în spațiu de afaceri, dacă prin aceasta s-ar diminua valoarea proprietății sau s-ar încălca voința proprietarului.
• Inventarierea bunurilor și garanția de bună folosință: La preluarea bunului, uzufructuarul are obligația să întocmească, împreună cu proprietarul (sau după notificarea acestuia), un inventar detaliat pentru bunurile mobile și un proces-verbal de constatare a stării bunului imobil. Acest document va descrie starea, uzura și calitatea bunului la începutul uzufructului, pentru a putea compara la final. De asemenea, dacă părțile nu convin altfel, uzufructuarul poate fi obligat să depună o garanție (reală sau personală) pentru îndeplinirea obligațiilor sale. În practică, însă, garanția nu este cerută uzufructuarului atunci când uzufructul este rezervat de fostul proprietar pentru sine (ex: vânzătorul sau donatorul care își rezervă uzufructul) – legea îi scutește pe aceștia de garanție, presupunând că își vor îngriji bunul propriu. Proprietarul are oricum posibilitatea să renunțe la cerința de garanție.

Drepturile și obligațiile nudului proprietar

• Dreptul de dispoziție (vânzare, donație, ipotecare): Nudul proprietar păstrează prerogativa de a dispune de bun. El poate vinde, dona sau ipoteca bunul în timpul existenței uzufructului, însă numai nuda proprietate, adică fără a afecta dreptul de uzufruct al uzufructuarului. Cu alte cuvinte, proprietarul nu poate oferi mai mult decât deține efectiv – dacă vinde bunul, cumpărătorul va prelua bunul cu tot cu sarcina uzufructului, fiind obligat să o respecte până la stingerea acesteia. De aceea, orice înstrăinare sau grevare a bunului de către nudul proprietar trebuie făcută în așa fel încât să nu aducă atingere exercițiului dreptului de uzufruct Proprietarul nu are voie, de exemplu, să intre în imobilul dat în uzufruct fără permisiunea uzufructuarului ori să împiedice folosința bunului – orice astfel de ingerință ar reprezenta o încălcare a dreptului real al uzufructuarului, protejat de lege.
• Dreptul la apărarea proprietății: Chiar dacă nu are posesia bunului, nudul proprietar își poate apăra dreptul de proprietate împotriva oricăror tulburări venite de la terți. El poate formula acțiune în revendicare dacă o terță persoană ocupă sau pretinde bunul ce îi aparține (pentru a-și recupera posesia prin instanță). De asemenea, poate iniția acțiuni posesorii împotriva unor terți care îi tulbură posesia teoretică (de exemplu, dacă cineva ocupă abuziv imobilul), însă nu împotriva uzufructuarului (deoarece uzufructuarul are drept legitim de posesie pe durata uzufructului).
• Dreptul de a realiza lucrări și de a percepe “productele” bunului: Proprietarul poate, cu respectarea dreptului uzufructuarului, să facă anumite lucrări asupra bunului, atâta timp cât nu diminuează dreptul de folosință al uzufructuarului. De exemplu, poate adăuga o construcție pe terenul său alăturat casei folosite de uzufructuar, sau poate extinde clădirea, fără a modifica partea ce face obiectul uzufructului astfel încât să îl stânjenească. În ceea ce privește productele bunului (resurse care se obțin prin consumarea substanței bunului, cum ar fi tăierea lemnului dintr-o pădure, extragerea mineralelor dintr-o carieră etc.), legea prevede că acestea revin proprietarului, uzufructuarul având dreptul doar la “fructele” bunului (care se reproduc periodic fără epuizarea substanței). Așadar, dacă bunul generează venituri cu consumarea sa, proprietarul este îndreptățit la acele beneficii (exemplu: dacă pe teren există zăcăminte de piatră și se exploatează, piatra extrasă aparține proprietarului, întrucât exploatarea îi diminuează substanța proprietății).
• Obligația de a suporta sarcinile și cheltuielile proprietății: Nudul proprietar rămâne responsabil de sarcinile propriu-zise ale proprietății, precum impozitele și taxele aferente bunului, asigurarea acestuia (dacă există), precum și orice alte sarcini care grevează proprietatea (ex: rate de credit, dacă imobilul e ipotecat, sau servituți). Dacă uzufructuarul plătește el aceste sarcini sau impozite (pentru a evita penalități), proprietarul este obligat să i le ramburseze ulterior. Legea permite însă părților să convină altfel – de exemplu, prin contract se poate stipula că impozitul pe clădire va fi plătit de uzufructuar pe durata vieții sale. În absența unei clauze, regula generală este că taxele proprietății cad în sarcina proprietarului.
• Obligația de a efectua reparațiile capitale: Așa cum uzufructuarul suportă reparațiile de întreținere, proprietarul este obligat să efectueze (și să suporte costul) reparațiilor majore ale bunului. Sunt considerate reparații mari acele lucrări ce privesc o parte importantă a bunului și presupun cheltuieli excepționale – de pildă, consolidarea structurii de rezistență a unei clădiri, refacerea acoperișului, reabilitarea instalațiilor electrice/termice sanitare ale casei, înlocuirea motorului sau caroseriei unui automobil etc. Dacă astfel de reparații devin necesare, proprietarul trebuie să le suporte pentru a conserva bunul. Totuși, părțile pot conveni și aici altă distribuție a obligațiilor (de exemplu, să împartă costurile sau chiar uzufructuarul să preia unele reparații mari), dar în lipsa unei înțelegeri contrare, sarcina acestor reparații revine proprietarului.

În plus, nudul proprietar are obligația să nu îl tulbure pe uzufructuar în exercițiul drepturilor sale. Deși legea nu o menționează expres ca obligație (ci rezultă implicit din natura dreptului), proprietarul nu poate face acte care să împiedice folosința bunului de către uzufructuar pe durata uzufructului. Astfel, nu poate evacua uzufructuarul, nu poate intra peste el în locuință decât cu acordul său și, în general, trebuie să îi respecte dreptul de folosință până la stingerea uzufructului.

Cum încetează dreptul de uzufruct viager?

Fiind un drept esențialmente temporar, uzufructul viager se va stinge (înceta) în anumite situații prevăzute de lege sau convenite de părți. Principalele cazuri de încetare a uzufructului sunt următoarele.

• Prin decesul uzufructuarului. În mod natural, un uzufruct viager ia sfârșit odată cu moartea titularului său. Dreptul având caracter viager, el nu se transmite prin moștenire – așadar moștenitorii uzufructuarului nu vor moșteni și uzufructul, acesta stingându-se la deces. Dacă uzufructul a fost constituit în favoarea unei persoane juridice (durata maximă 30 ani), el încetează la data expirării termenului stabilit sau la încetarea persoanei juridice (dizolvare, lichidare), chiar dacă termenul nu a expirat.
• La expirarea termenului stabilit – dacă uzufructul nu este viager, ci a fost constituit pentru o perioadă determinată de timp (de exemplu, uzufruct pentru 10 ani), el încetează automat la împlinirea termenului respectiv. (În cazul uzufructului viager, durata este viața uzufructuarului, deci acest caz nu se aplică decât dacă s-a stabilit expres un termen sau dacă uzufructuarul este o persoană juridică cu termen maxim legal).
• Consolidare (confuziune). Uzufructul se stinge dacă se reunește în aceeași persoană calitatea de uzufructuar și de nud proprietar. De exemplu, dacă proprietarul moare și uzufructuarul ajunge să moștenească și nuda proprietate a bunului, atunci uzufructul dispare, deoarece persoana respectivă dobândește proprietatea deplină asupra bunului (nu mai are sens dezmembrarea). Similar, dacă uzufructuarul cumpără de la nudul proprietar bunul cu totul, dreptul de uzufruct se stinge prin contopire cu proprietatea.
• Renunțarea uzufructuarului. Uzufructuarul poate oricând să renunțe voluntar la dreptul său, printr-o declarație autentică notarială. În cazul imobilelor, renunțarea trebuie înscrisă în Cartea Funciară pentru a produce efecte, de aceea legea cere forma autentică (notarul va întocmi un act de renunțare la uzufruct, care se va radia apoi din cartea funciară). Renunțarea înainte de termen (în cazul unui uzufruct pe termen determinat) duce la stingerea anticipată a dreptului.
• Neuz (non-uz) timp de 10 ani. Dacă uzufructuarul nu își exercită deloc dreptul timp de 10 ani, uzufructul se stinge de drept. Aceasta înseamnă că o nefolosire absolută și continuă a bunului timp de un deceniu duce la pierderea dreptului de uzufruct, considerându-se că uzufructuarul a abandonat beneficiul. (Pentru uzufructul asupra unei creanțe – de ex. dreptul de a încasa dobânzi de la un depozit – termenul de neuz este de 2 ani, nu 10) Desigur, dacă uzufructuarul reia folosirea înainte de a se împlini termenul, cursul acestuia se întrerupe.
• Abuzul de folosință sau deteriorarea bunului. În cazul în care uzufructuarul își abuzează dreptul – de exemplu, folosește bunul în alt scop decât cel cuvenit, provoacă stricăciuni grave ori lasă bunul să se degradeze din neglijență – proprietarul poate cere în instanță stingerea uzufructului. Instanța poate dispune fie încetarea dreptului înainte de termen, fie, ca măsură alternativă, preluarea folosinței bunului de către proprietar (adică suspendarea uzufructuarului din exercițiul folosinței), cu obligația proprietarului de a plăti uzufructuarului o rentă periodică până la termenul normal de expirare a uzufructului. Astfel, legea oferă o protecție proprietarului împotriva unui uzufructuar care i-ar ruina bunul, permițând încetarea anticipată dacă situația o impune.
• Pieirea bunului (pierderea totală). Dacă bunul care face obiectul uzufructului este distrus în întregime într-un eveniment fortuit (un dezastru neprevăzut și de neînlăturat – de ex. un incendiu, cutremur major etc.), uzufructul încetează de drept, deoarece nu mai există obiectul folosinței. Așadar, dacă o casă este demolată complet de un cutremur, uzufructul asupra acelei case încetează. (Notă: dacă proprietarul încasează o despăgubire de asigurare pentru pieirea bunului, uzufructuarul ar putea avea dreptul la fructele civile – dobânzile – produse de acea sumă de bani până la expirarea duratei uzufructului inițial, însă aceasta este o nuanță tehnică ce poate necesita acordul părților).

În toate cazurile de încetare, odată stins uzufructul, proprietarul redevine deplin proprietar al bunului, cu toate atributele (posesie, folosință și dispoziție) reîntregite. Dacă în Cartea Funciară era înscrisă sarcina uzufructului, aceasta va fi radiată (de obicei la cererea proprietarului, în baza actului sau evenimentului care a cauzat stingerea).

Avantajele și dezavantajele uzufructului viager

Constituirea unui uzufruct viager prezintă o serie de avantaje și dezavantaje, atât pentru cel care cedează dreptul (proprietarul bunului), cât și pentru beneficiarul uzufructului. Înainte de a decide asupra unei astfel de operațiuni, este recomandat să fie cântărite aceste aspecte, în funcție de interesele și situația concretă a părților.

Avantaje uzufructului viager pentru proprietar: 

• Poate oferi folosința bunului unei alte persoane fără a pierde definitiv proprietatea. Practic, proprietarul păstrează titlul de proprietate și șansa de a recupera folosința bunului în viitor (după încetarea uzufructului), asigurând totodată beneficiul altei persoane pe durata vieții acesteia. Bunul rămâne în patrimoniul său (sau al moștenitorilor săi) pe termen lung.
• Proprietarul poate obține un beneficiu material imediat în schimbul constituirii uzufructului. De exemplu, într-un contract de vânzare cu uzufruct, el primește un preț (de obicei redus) pentru nuda proprietate, păstrând totuși folosința pe viață. Astfel, realizează o valoare din bun (bani sau alte avantaje) fără a renunța complet la el. În cazul donației, poate fi vorba de beneficiul moral de a-și vedea copiii proprietari, asigurându-și în același timp traiul în casa respectivă pe viață.
• Planificare succesorală: Uzufructul viager permite proprietarului să transmită anticipat bunul (sau o parte din drepturile asupra bunului) către moștenitori, evitând eventuale litigii ulterioare. De exemplu, părinții pot dona apartamentul copilului, rezervându-și uzufructul. La moartea părinților, copilul devine automat proprietar deplin, fără proceduri de succesiune pentru acel bun. Acest lucru poate simplifica moștenirea și poate reduce eventualele conflicte familiale. Totodată, dacă uzufructul este constituit între rude apropiate (până la gradul III) sau soți, nu se plătește impozit la stat pentru transfer (donație), ceea ce face donația cu rezerva uzufructului atractivă fiscal.

Dezavantaje pentru proprietar:

• Pierderea folosinței imediate a bunului. Odată ce uzufructul este constituit, proprietarul nu mai poate folosi bunul nici culege veniturile acestuia pe durata uzufructului. Practic, el se privează temporar de beneficiile proprietății (de a locui acolo, de a încasa chirie, de a cultiva terenul etc.), aceste beneficii trecând la uzufructuar până la stingerea dreptului.
• Restrângerea dreptului de dispoziție deplină: Deși rămâne proprietar, posibilitatea de a vinde sau ipoteca bunul este limitată. Proprietarul nu poate vinde bunul liber de sarcini decât după ce uzufructul încetează. Poate înstrăina doar nuda proprietate, iar un potențial cumpărător va fi probabil descurajat de existența uzufructului (valoarea de piață a bunului scade din cauza uzufructului viager). De asemenea, proprietarul nu îl poate constrânge pe uzufructuar să renunțe și nici nu poate revoca unilateral uzufructul. În esență, pe durata vieții uzufructuarului, proprietarul nu are control deplin asupra utilizării bunului său.
• Obligații financiare continue: Chiar dacă nu folosește bunul, proprietarul poate rămâne obligat să suporte anumite costuri legate de acesta – cum ar fi impozitele anuale, prima de asigurare, sau reparațiile structurale costisitoare. Practic, el suportă cheltuieli fără a se bucura de folosința bunului. Desigur, unele costuri pot fi transferate uzufructuarului prin acord (ex: părțile pot conveni ca impozitul și asigurarea să le plătească uzufructuarul), dar în lipsa unei clauze, proprietarul rămâne ținut pentru sarcinile proprietății.

Avantaje pentru uzufructuar: 

• Drept de folosință pe viață fără a plăti prețul integral al bunului. Uzufructuarul se bucură de utilizarea bunului ca și cum ar fi al său, fără să fie nevoit să îl cumpere sau să suporte costul integral al dobândirii proprietății. Acest lucru este foarte util în practică: de exemplu, o persoană în vârstă poate primi uzufructul viager al unei locuințe de la cineva (rămânând acea persoană proprietar), asigurându-și astfel un acoperiș deasupra capului pe viață, fără chirie și fără să fi avut banii să cumpere casa. Sau, în cazul vânzării cu uzufruct, fostul proprietar devine uzufructuar – el a încasat un preț de la cumpărător, dar totuși poate locui toată viața în acel imobil, deci beneficiază atât material (bani), cât și de folosință în continuare.
• Obținerea de venituri din bun: Pe durata uzufructului, uzufructuarul poate culege toate veniturile și folosesele bunului. De exemplu, poate închiria locuința și încasa chiria, poate da în arendă terenul agricol și încasa arenda, sau poate folosi personal bunul (scutind costuri cu chiria unui alt spațiu). Toate aceste fructe civile sau naturale ale bunului revin uzufructuarului, sporindu-i veniturile, fără ca el să fi investit în cumpărarea bunului.
• Stabilitate și protecție juridică: Uzufructuarul are un drept real opozabil tuturor, ceea ce îi conferă siguranță. Nimeni – nici măcar proprietarul – nu îl poate înlătura legal de la folosința bunului cât timp uzufructul dăinuie. Chiar dacă proprietarul își vinde bunul, noul proprietar trebuie să respecte uzufructul (nu îl poate evacua pe uzufructuar). Aceasta oferă uzufructuarului stabilitate: de exemplu, un uzufructuar al unui apartament știe că va putea locui acolo pe viață, indiferent dacă proprietarul își schimbă intențiile sau dacă imobilul își schimbă proprietarul. Totodată, uzufructuarul poate închiria bunul mai departe (sub-închiriere) sau își poate ceda dreptul, maximizându-și beneficiul, dacă contractul și legea nu o interzic.

Dezavantaje pentru uzufructuar:

• Obligația de întreținere și costuri curente: Uzufructuarul trebuie să poarte grijă bunului ca un bun proprietar, ceea ce implică suportarea tuturor cheltuielilor de întreținere: plata utilităților (apa, electricitate, gaz etc.), reparațiile uzuale, costurile cu administrarea bunului și, eventual, primele de asigurare dacă s-a convenit astfel. Aceste costuri pot fi semnificative pe termen lung, mai ales în cazul imobilelor vechi care necesită reparații frecvente sau al terenurilor agricole ce trebuie lucrate constant. Deși uzufructuarul nu a plătit prețul bunului, el va suporta toate cheltuielile legate de utilizarea lui, ceea ce poate diminua avantajul material al uzufructului.
• Lipsa dreptului de dispoziție asupra bunului: Uzufructuarul nu este proprietar, deci nu poate vinde bunul sau folosi bunul ca garanție (nu îl poate ipoteca) – aceste atribute aparțin proprietarului. El are un drept de folosință care, de regulă, este netransmisibil prin moștenire. La decesul său, uzufructul încetează, așa că uzufructuarul nu poate lăsa bunul (nici măcar folosința lui) moștenire copiilor sau altor persoane. Deși, teoretic, poate ceda temporar dreptul său unei alte persoane în timpul vieții (contra cost sau gratuit, dacă nu e interzis prin contract), această cesiune nu schimbă caracterul viager și temporar al dreptului. Din perspectiva uzufructuarului, uzufructul este un drept limitat: el nu devine niciodată proprietar deplin asupra bunului, oricât timp l-ar folosi. Dacă, de exemplu, și-ar dori la un moment dat să valorifice bunul vânzându-l, nu poate face asta – cel mult poate spera să cumpere el însuși nuda proprietate de la proprietar, dacă acesta e dispus să vândă.
• Incertitudinea pe termen lung și dependența de comportamentul proprietarului: Deși protejat juridic, uzufructuarul poate resimți o anumită incertitudine: el depinde de faptul că bunul va rămâne într-o stare utilizabilă. Dacă proprietarul nu își îndeplinește obligațiile (de ex. refuză să facă o reparație capitală necesară), uzufructuarul are de suferit (chiar dacă se poate adresa instanței, acest lucru ia timp). Mai mult, în situații extreme, comportamentul uzufructuarului însuși îi poate periclita dreptul – dacă nu are grijă de bun sau îl deteriorează, riscă încetarea uzufructului prin hotărâre judecătorească. Pe de altă parte, dacă bunul piere din cauze neimputabile (fortuite), uzufructuarul rămâne fără drept, ceea ce reprezintă un risc asumat (exemplu: dacă o casă luată în uzufruct arde complet accidental, uzufructuarul nu mai are unde locui și nu primește automat altceva în schimb). Totodată, uzufructuarul nu are garanția absolută că împrejurările nu se vor schimba – de pildă, dacă proprietarul devine insolvabil și bunul este executat silit, noul proprietar tot va trebui să respecte uzufructul, dar uzufructuarul se poate trezi în situația de a conviețui cu un străin drept proprietar, în locul unei persoane cunoscute (ceea ce poate genera disconfort psihologic).

Concluzie: Dreptul de uzufruct viager este un instrument juridic flexibil, adesea folosit în România în contexte de familie sau de planificare a proprietății (ex. păstrarea dreptului de a locui pe viață în casa transferată copiilor). El oferă avantaje semnificative în materie de protecție a folosinței pe viață și poate facilita tranzacții avantajoase pentru ambele părți, însă implică și responsabilități și limitări pe măsură. Recomandarea generală este ca părțile să apeleze la un notar sau la un avocat înainte de constituirea unui uzufruct viager, pentru a înțelege pe deplin efectele acestuia și pentru a stabili contractual detaliile (precum împărțirea cheltuielilor, eventuale interdicții de închiriere sau cesiune, ș.a.). Folosit în circumstanțele potrivite, uzufructul viager poate asigura o colaborare reciproc avantajoasă: proprietarul își vede bunul folosit de cineva de încredere (sau obține un folos material imediat), iar uzufructuarul se bucură de un bun pe întreaga sa viață, având garanția legală a acestui drept.

Bibliografie și surse legislative

Codul Civil al României (art. 703-748);

https://notari.pro/dictionar-juridic-dex/dreptul-de-uzufruct-viager