Certificat de urbanism – Ghid pe înțelesul tuturor

Certificatul de urbanism este un document-cheie în domeniul construcțiilor, pe care trebuie să-l obțină oricine vrea să construiască, să modifice sau să demoleze o clădire. Înainte să începeți efectiv lucrările, autoritățile vă oferă prin acest certificat toate informațiile despre ce aveți voie să faceți pe terenul dvs. și în ce condiții. În rândurile de mai jos vom explica ce este certificatul de urbanism, când aveți nevoie de el, cum îl obțineți, ce acte vă trebuie, cât costă și alte lucruri importante de știut.

Ce este certificatul de urbanism și la ce folosește

Certificatul de urbanism este un act oficial de informare emis de autoritățile locale, care vă spune ce este permis și ce nu să construiți pe un anumit teren, conform regulilor de urbanism din zona respectivă. Practic, certificatul conține regimul juridic, economic și tehnic al terenului sau construcției vizate – adică detalii despre statutul legal al terenului, despre utilizările admise (de exemplu, dacă puteți construi locuințe, blocuri, spații comerciale etc.) și despre regulile tehnice de construcție din acea zonă (înălțimea maximă a clădirilor, procentul de ocupare a terenului, retragerile față de vecini, utilitățile disponibile ș.a.).

Important de reținut: certificatul de urbanism NU este o autorizație de construire. El nu vă dă dreptul efectiv de a începe construcția, ci precede autorizația și vă arată ce pași trebuie urmați în continuare. De fapt, fără acest certificat nu puteți obține autorizația de construire mai departe. Certificatul vă va indica lista avizelor și acordurilor pe care trebuie să le obțineți (de la furnizorii de utilități, de la mediu, de la alte autorități) înainte de a cere autorizația de construire. Așadar, rolul lui este informatív și de ghidaj: vă informează despre ce puteți construi și în ce condiții, astfel încât să pregătiți proiectul tehnic și documentația necesară pentru autorizația de construire.

Pe lângă scopul principal de a obține autorizația de construire, certificatul de urbanism poate fi folosit și în scop informativ. De exemplu, dacă intenționați să cumpărați un teren, este recomandat să solicitați un certificat de urbanism „de informare” înainte, ca să aflați ce se poate construi acolo și ce restricții există. În acest fel, evitați surprizele neplăcute (de exemplu, să cumpărați un teren pe care apoi descoperiți că nu puteți construi ce doreați).

Când trebuie obținut certificatul de urbanism

Certificatul de urbanism este necesar în majoritatea situațiilor în care plănuiți o investiție imobiliară sau o schimbare importantă legată de un imobil. Iată principalele cazuri în care trebuie să obțineți acest act înainte de a merge mai departe:

• Construirea unei clădiri noi – fie că e vorba de o casă individuală, un bloc de apartamente, o hală industrială sau orice altă clădire nouă pe terenul dvs. Certificatul de urbanism va specifica ce fel de construcții sunt permise pe acel teren și condițiile (reguli de amplasare, dimensiuni etc.). Fără certificat, nu puteți obține autorizația de construire pentru clădirea nouă.
• Extinderea, modificarea sau renovarea majoră a unei construcții existente – de exemplu, dacă doriți să faceți o extindere laterală la casa actuală, să adăugați un etaj sau o mansardă, să faceți o consolidare structurală sau orice altă modificare importantă a unei clădiri, veți avea nevoie de certificat de urbanism. Acesta va indica dacă modificările sunt permise și ce condiții trebuie respectate.
• Demolarea (desființarea) unei construcții existente – chiar și pentru a dărâma o clădire, legea cere emiterea prealabilă a unui certificat de urbanism, în baza căruia veți obține ulterior autorizația de demolare. Certificatul vă va informa dacă există restricții (de pildă, clădiri cu statut de monument istoric nu pot fi demolate fără proceduri speciale) și ce avize vă trebuie pentru demolare.

Chiar și pentru demolarea unei clădiri vechi sau degradate, este nevoie de certificat de urbanism înainte de a obține autorizația de desființare. Certificatul va preciza condițiile și avizele necesare pentru demolare, astfel încât lucrarea să respecte cadrul legal și de urbanism.

Schimbarea destinației unei construcții – dacă aveți, de exemplu, un spațiu de locuit (apartament, casă) și vreți să-l transformați într-un spațiu comercial (magazin, birou) sau invers, va fi necesar un certificat de urbanism. Prin acesta, autoritățile analizează dacă schimbarea de utilizare se încadrează în regulile zonei (de exemplu, dacă puteți avea birouri într-o zonă rezidențială). Ulterior, pentru schimbarea destinației propriu-zise veți avea nevoie și de autorizație de construire (pentru amenajările interne sau modificările necesare).

• Lucrări de amenajare pe teren sau construcții provizorii – amplasarea unor construcții temporare precum chioșcuri, rulote, containere de șantier, garaje provizorii, precum și montarea de panouri publicitare, firme luminoase sau reclame de mari dimensiuni necesită de regulă certificat de urbanism. Chiar dacă aceste structuri pot fi temporare, ele trebuie să respecte anumite condiții de amplasament stabilite de primărie.
• Parcelarea sau comasarea terenurilor în vederea realizării de construcții – dacă aveți un teren mare pe care doriți să-l împărțiți (dezmembrăți) în parcele mai mici pentru a construi mai multe case, sau invers, să comasați mai multe loturi într-unul singur, autoritățile cer emiterea unui certificat de urbanism înainte de aprobarea documentației cadastrale. Scopul este de a verifica încadramentul urbanistic al noilor parcele (acces la drum, respectarea planurilor urbanistice etc.).

În afară de situațiile obligatorii de mai sus, certificatul de urbanism poate fi solicitat și opțional, în scop informativ. Așa cum am menționat, un exemplu este înainte de achiziția unui teren sau imobil – deși nu e impus de lege în acest caz, este în interesul dumneavoastră să știți din timp ce destinație poate avea acel teren și ce restricții urbanistice există. De asemenea, certificatul de urbanism se mai poate folosi ca document informativ și pentru întocmirea unor planuri urbanistice zonale sau de detaliu (PUZ/PUD) sau pentru alte proceduri (licitații de proiecte publice, operațiuni notariale complexe etc.), însă acestea sunt cazuri mai speciale.

Cine eliberează certificatul de urbanism și unde se depune cererea

Certificatul de urbanism este eliberat de autoritățile publice locale. În majoritatea cazurilor, instituția care emite certificatul este primăria localității (orașului sau comunei) în a cărei rază teritorială se află terenul sau construcția în cauză. Practic, vă veți adresa primăriei din localitate (sau sector, în cazul Bucureștiului) la biroul de urbanism sau departamentul de specialitate.

Există și situații (mai ales în zone rurale foarte mici sau în extravilan) în care certificatul de urbanism poate fi emis de Consiliul Județean, dar asta doar dacă respectiva primărie nu are serviciu de urbanism propriu. Pentru siguranță, începeți întotdeauna demersul întrebând la primăria pe raza căreia se află terenul – ei vă vor îndruma dacă, excepțional, cererea trebuie depusă în altă parte.

Cererea pentru emiterea certificatului de urbanism (însoțită de documentele necesare, descrise mai jos) se depune la ghișeul primăriei respective, de obicei la serviciul de urbanism sau departamentul care se ocupă de autorizări în construcții. Tot mai multe primării oferă și posibilitatea depunerii online a cererii sau comunicarea certificatului în format digital.  Așadar, verificați pe site-ul primăriei dacă puteți trimite actele și online sau dacă este necesar să mergeți personal la ghișeu.

Notă: Poate solicita certificatul de urbanism orice persoană interesată, nu doar proprietarul terenului. De exemplu, un investitor sau un potențial cumpărător poate cere un certificat de urbanism pentru informare. La depunerea cererii nu vi se cere în mod obligatoriu dovada că sunteți proprietarul – certificatul are caracter informativ, deci se poate elibera și pentru a afla informații despre un imobil înainte de a-l deține.

Acte necesare pentru obținerea certificatului de urbanism

Pentru a obține certificatul de urbanism, va trebui să pregătiți un dosar cu câteva documente pe care să-l depuneți la primărie. Fiecare primărie poate avea mici variații în cerințe, însă în general actele uzuale necesare sunt următoarele:

• Cererea-tip pentru certificat de urbanism – este un formular tipizat (denumit adesea Formularul F.1), pus la dispoziție de primărie. Acest formular se poate de obicei descărca de pe site-ul primăriei (majoritatea instituțiilor publice îl au disponibil online) sau se poate obține direct de la ghișeul primăriei. Pentru Cluj-Napoca acest formular se poate descarca online de aici. În cerere veți completa datele solicitantului (ale dvs.), datele de identificare ale imobilului pentru care cereți certificatul (adică adresa, numărul cadastral, numărul de Carte Funciară etc.) și scopul solicitării. Scopul poate fi, de exemplu: „pentru construire casă de locuit”, „pentru extindere locuință existentă”, „pentru informare – intenție cumpărare teren” ș.a. Este important să precizați corect scopul, pentru că certificatul va fi emis în funcție de acesta (lista de avize necesare diferă dacă scopul e doar informare față de cazul când scopul este construire efectivă).
• Planuri cadastrale/topografice cu amplasamentul terenului – de regulă vi se cer două planuri: un plan de situație al terenului, la scară 1:500 (sau 1:2000), și un plan de încadrare în zonă, la scară mai mică (de exemplu 1:5000 sau 1:10000). Primul plan arată detaliat parcela în cauză și împrejurimile imediate, iar al doilea arată unde este localizat terenul în ansamblul localității/zona orașului. Aceste planuri se obțin de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) sau de la firme autorizate de topografie. Pe planuri trebuie să fie marcate clar limitele proprietății și ele trebuie vizate (stampilate) de OCPI. Atenție: Dacă terenul nu este încă intabulat (nu are Carte Funciară), va trebui în locul extrasului de plan cadastral să procurați un plan topografic sau alte documentații de identificare a imobilului, conform cerințelor primăriei.
• Extras de Carte Funciară (CF) actualizat – este vorba de un extras de informare din Cartea Funciară, care arată situația juridică a terenului (proprietar, suprafață, sarcini, ipoteci etc.). Acest extras nu trebuie să fie mai vechi de 30 de zile la momentul depunerii dosarului, altfel primăria poate să vă ceară unul mai nou. Extrasul CF se obține de la OCPI sau online prin platforma ANCPI, gratuit.
• Dovada plății taxei de eliberare a certificatului – înainte de depunere, trebuie achitată taxa aferentă certificatului de urbanism. Plata se face la Direcția de Taxe și Impozite a primăriei respective (sau online, dacă primăria are sistem de plată online). La dosar veți atașa chitanța sau ordinul de plată care dovedește că ați plătit taxa.
• Copie după actul de identitate al solicitantului – în cazul persoanelor fizice, se anexează o copie a cărții de identitate (BI/CI). Dacă solicitantul este o firmă (persoană juridică), atunci se atașează copia Certificatului Unic de Înregistrare (CUI) al firmei și copia actului de identitate al reprezentantului legal care semnează cererea.
• Orice alte documente cerute specific de primărie – uneori, pot exista cerințe suplimentare, în funcție de particularitățile proiectului sau reglementările locale. De exemplu, pentru lucrări mai complexe, vi se poate cere un memoriu tehnic sau justificativ (o descriere sumară a intenției de construire), sau diverse avize prealabile (dacă terenul e într-o zonă protejată, poate fi nevoie de aviz de la Monumente Istorice, de pildă). În general, astfel de cerințe nu sunt comune pentru o casă obișnuită, dar este bine să verificați la primăria locală lista exactă de acte necesare, deoarece poate varia de la o localitate la alta

După ce dosarul este gata, îl depuneți la primărie și vi se va da un număr de înregistrare pentru cererea de certificat de urbanism. De aici înainte, nu vă rămâne decât să așteptați eliberarea documentului.

Cât durează eliberarea certificatului

Durata de emitere a certificatului de urbanism este stabilită prin lege. Termenul legal maxim este de 15 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii la primărie. Asta înseamnă aproximativ 3 săptămâni (dat fiind că în 15 zile lucrătoare nu se socotesc sâmbetele, duminicile sau sărbătorile legale).

În practică, timpul efectiv poate varia un pic. Dacă primăria are multe solicitări și personal limitat, este posibil ca certificatul să fie eliberat spre finalul acestui termen sau chiar să îl depășească ușor. Pe de altă parte, în localitățile mai mici sau în perioadele mai libere, se poate întâmpla să obțineți certificatul și mai repede de 15 zile. În general însă, estimați cam 2-3 săptămâni de așteptare. Dacă observați că a trecut termenul legal și nu ați primit niciun răspuns, puteți contacta primăria pentru informații – neemiterea certificatului în termenul prevăzut de lege poate fi sancționată, teoretic, ca abatere a autorității.

Notă: În trecut termenul legal era de 30 de zile, însă legea a fost modificată pentru a urgenta procedura, reducând termenul la 15 zile lucrătoare. Așadar, autoritățile sunt obligate acum să soluționeze cererea mai repede decât o făceau în anii precedenți.

Cât costă certificatul de urbanism în Cluj-Napoca

Pentru eliberarea certificatului de urbanism în municipiul Cluj-Napoca, taxa se stabilește în funcție de suprafața terenului sau construcției pentru care solicitați certificatul. Nivelurile sunt aprobate anual de Consiliul Local și pot diferi de la o localitate la alta. Mai jos găsești valorile valabile pentru anul 2023 (și care se mențin, de regulă, cu mici ajustări de la an la an):

Niveluri de taxă pentru certificatul de urbanism – Cluj-Napoca:

• Până la 150 mp: 8 lei/mp
• Între 151 și 250 mp: 9 lei/mp
• Între 251 și 500 mp: 11 lei/mp
• Între 501 și 750 mp: 15 lei/mp
• Între 751 și 1000 mp: 19 lei/mp
• Peste 1000 mp: 18 lei/mp + 0,01 lei/mp pentru fiecare mp care depășește 1000 mp

https://www.e-primariaclujnapoca.ro/plationline_v2/?id=43101-certificat_urbanism

Exemple orientative:

• O casă de 120 mp:
  120 mp x 8 lei = 960 lei
• O construcție de 200 mp:
  200 mp x 9 lei = 1.800 lei
• Un teren/construcție de 600 mp:
  600 mp x 15 lei = 9.000 lei
• Pentru un teren de 1200 mp:
  (1200 mp x 18 lei) + (200 mp x 0,01 lei) = 21.600 lei + 2 lei = 21.602 lei

Atenție: Taxa se calculează pentru suprafața totală pentru care se solicită certificatul și se plătește integral la depunerea dosarului, la Direcția de Taxe și Impozite a Primăriei Cluj-Napoca.

Alte costuri conexe:

• Prelungirea valabilității certificatului de urbanism se taxează cu 30% din taxa inițială.
• Unele taxe administrative minore pot apărea (de ex. taxă de arhivare sau avizare internă, 10–15 lei).

Recomandare: Pentru siguranță, verificați pe site-ul Primăriei Cluj-Napoca secțiunea „Urbanism”, unde găsiți inclusiv calculator online pentru taxe și ultimele actualizări privind nivelurile de taxă.

Cât este valabil certificatul de urbanism

Valabilitatea certificatului de urbanism reprezintă perioada în care documentul este activ și poate fi folosit în scopul pentru care a fost emis. Durata concretă de valabilitate se înscrie efectiv pe certificat, în partea de final, și este stabilită de autoritatea emitentă (primăria) în funcție de importanța și complexitatea investiției.

În practică, cele mai frecvente termene de valabilitate sunt de 12 luni (1 an). Multe primării trec direct 12 luni ca valabilitate standard pentru certificatele de urbanism legate de construcția unei case, de exemplu. Însă legea permite și termene mai scurte sau mai lungi: uneori se pot stabili 6 luni, alteori 18 luni sau chiar până la 24 de luni în cazuri mai deosebite. Oricum, nu veți avea valabilitate mai mică de 6 luni și nici mai mare de 24 luni, aceste limite fiind uzuale conform practicii curente.

Ce înseamnă această valabilitate? Înseamnă că în acel interval (de exemplu, 12 luni de la emitere) puteți folosi certificatul respectiv pentru a întreprinde următorii pași – în principal, să obțineți toate avizele necesare (cele listate în certificat) și apoi să depuneți documentația pentru autorizația de construire. Certificatul rămâne valabil până la expirare și trebuie anexat la dosarul de autorizație. Dacă depuneți pentru autorizație în interiorul perioadei de valabilitate, certificatul rămâne valabil pe toată durata procesării autorizației la primărie (chiar dacă aceasta mai durează puțin peste termen).

Se poate prelungi certificatul de urbanism? Da, o singură dată. Dacă vedeți că se apropie data expirării și încă nu ați reușit să obțineți autorizația de construire (de exemplu, poate încă strângeți ultimele avize sau finalizați proiectul), puteți depune la primărie o cerere de prelungire a valabilității. Atenție: cererea trebuie făcută cu minimum 15 zile înainte de expirarea certificatului actual. Prelungirea acordată va fi de până la 12 luni suplimentare (stabilit de primărie, dar nu mai mult de un an). Practic, veți primi o anexă sau o mențiune oficială că certificatul inițial își extinde valabilitatea până la noua dată.

Dacă însă ați lăsat să expire termenul (nu ați apucat să cereți prelungirea la timp, sau a expirat deja prelungirea acordată), certificatul de urbanism nu mai este valabil și va trebui să luați procedura de la capăt, adică să solicitați un certificat nou. Asta poate însemna costuri și timp în plus, așa că planificați din timp pașii necesari pentru autorizație, ca să nu depășiți valabilitatea.

Alte lucruri importante de știut despre certificatul de urbanism

• Certificatul de urbanism nu ține loc de autorizație de construire. Repetăm acest aspect deoarece este esențial: doar cu certificatul nu aveți voie să faceți niciun fel de lucrare de construcție pe teren (nici măcar organizare de șantier). Certificatul este doar faza premergătoare – informațiile din el trebuie folosite pentru a pregăti documentația de autorizare (proiectul tehnic, avizele etc.). Abia după ce obțineți și autorizația de construire efectivă veți avea dreptul legal să demarați lucrările. În mod similar, certificatul de urbanism nu vă dă dreptul nici să demolați – pentru demolare vă trebuie autorizație de desființare, certificatul fiind doar un pas preliminar în acest scop.
• Certificatul poate fi emis „pentru informare” sau „pentru autorizare”. Când completați cererea tip, la scopul solicitării, veți preciza de ce doriți certificatul. Dacă intenționați să construiți ceva anume, veți trece scopul concret („pentru construire locuință”, „pentru extindere”, „pentru demolare” etc.). Dacă însă vă interesați informativ (fără un proiect imediat), puteți trece „pentru informare”. Conținutul certificatului va fi similar – veți primi toate regulile și restricțiile valabile – dar diferența este că în cazul informativ nu aveți neapărat obligativitatea să urmați cu o autorizație. Un certificat de urbanism de informare este foarte util, de exemplu, înainte să cumpărați un imobil: puteți vedea din start ce puteți sau nu puteți construi pe terenul respectiv și condițiile impuse. Astfel, luați decizii în cunoștință de cauză. Menționăm că la vânzarea unui teren, certificatul de urbanism nu este obligatoriu în actul de vânzare-cumpărare (contractul se poate încheia și fără el), dar mulți cumpărători îl solicită totuși de la vânzător sau îl scot ei înșiși, pentru siguranță.
• Fiecare primărie are propriile formulare și proceduri specifice. Deși legislația este unitară la nivel național, formularele tip (cererea, etc.) diferă ușor ca format de la o primărie la alta și pot exista cerințe adiționale locale. De exemplu, unele primării pot cere și o copie de pe planul urbanistic zonal (PUZ) dacă există, sau alte mici detalii. De aceea, verificați site-ul oficial al primăriei locale pentru secțiunea de urbanism/autorizații: veți găsi acolo atât modelul de cerere pentru certificat (de descărcat), cât și lista exactă de acte cerute. Dacă nu găsiți online, mergeți la ghișeu și solicitați informațiile și formularele necesare. Pregătindu-vă conform cerințelor locale, evitați drumuri suplimentare.
• Certificatul de urbanism poate conține condiții speciale sau restricții. Când primiți certificatul, citiți-l cu atenție. În el veți găsi nu doar enumerarea avizelor necesare, ci și eventuale condiții: de exemplu, dacă terenul se află într-o zonă protejată, s-ar putea să vi se impună elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) sau a unui Plan Urbanistic de Detaliu (PUD) înainte de a putea construi efectiv. Sau poate terenul este într-o zonă fără utilități, iar certificatul vă informează că trebuie să aduceți utilități și să obțineți acorduri de la furnizori. Alteori pot exista interdicții temporare de construire (de exemplu, dacă se află sub incidența unor planuri în curs de actualizare) sau precizări că pentru anumite tipuri de construcții nu se admite destinația dorită. Toate aceste informații sunt extrem de importante – ele vă arată ce obstacole sau pași suplimentari aveți înainte. Dacă certificatul conține termeni sau referiri tehnice pe care nu le înțelegeți, nu ezitați să cereți lămuriri arhitectului cu care lucrați sau chiar la emitent (primărie).
• Ce faceți dacă expiră certificatul înainte să obțineți autorizația? După cum am explicat la valabilitate, aveți opțiunea prelungirii o singură dată (dacă sunteți încă în termen și depuneți cerere cu 15 zile înainte de expirare). Dacă a expirat deja (sau a expirat prelungirea), din păcate va trebui să obțineți un certificat nou. Asta implică depunerea unei noi cereri și poate chiar reînnoirea anumitor documente (un nou extras CF, planuri actualizate dacă între timp a apărut un nou plan urbanistic etc.). Vestea bună este că, dacă nu s-au schimbat semnificativ reglementările de urbanism în zona respectivă, noul certificat probabil va conține informații similare. Totuși, evitați pe cât posibil expirarea – economisiți timp și bani planificând din timp procesul de autorizare.

În concluzie, certificatul de urbanism este un pas obligatoriu și esențial atunci când aveți în plan orice fel de construcție importantă. Deși poate părea birocratic, el este în fond în beneficiul dumneavoastră, pentru că vă informează ce puteți face și ce nu, economisindu-vă riscul de a începe o investiție în direcția greșită. Cu o atitudine proactivă – informându-vă din timp la primărie, strângând actele necesare și respectând pașii – obținerea certificatului de urbanism va decurge fără probleme. Iar odată ce îl aveți în mână, veți ști exact ce aveți de făcut ca să vă vedeți visul (casa sau proiectul dorit) devenit realitate, în legalitate și siguranță.

Surse oficiale și recomandate pentru informații suplimentare: Legea 50/1991 (privind autorizarea lucrărilor de construcții) și Legea 350/2001 (privind amenajarea teritoriului și urbanismul) – acestea stau la baza reglementării certificatelor de urbanism și pot fi consultate pentru detalii legislative. De asemenea, multe primării oferă pe site-urile lor ghiduri pentru obținerea certificatului de urbanism, specifice local. Pentru lămuriri punctuale, apelați cu încredere la biroul de urbanism al autorității local