În viața de zi cu zi la bloc, una dintre expresiile care stârnesc frecvent întrebări este „fondul de rulment”. Mulți proprietari îl văd trecut pe lista de întreținere, dar nu știu exact ce reprezintă, de ce trebuie achitat și dacă este, într-adevăr, obligatoriu. Alte neclarități apar mai ales în situațiile în care apartamentul este închiriat sau atunci când locuința este vândută: plătește proprietarul sau chiriașul? Se pierde suma sau se poate recupera?
Fondul de rulment este, pe scurt, o sumă de bani constituită de asociația de proprietari pentru a avea disponibilități bănești necesare plăților curente. Legea nr. 196/2018 prevede că asociația de proprietari trebuie să stabilească atât cuantumul fondului de rulment, cât și cota de participare a proprietarilor la constituirea lui, iar acest fond trebuie să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Tot legea arată că valoarea lui se stabilește prin raportare la luna cu cele mai mari cheltuieli din anul anterior, majorate cu rata inflației.
Altfel spus, fondul de rulment funcționează ca o rezervă de numerar a asociației. El nu este gândit ca o taxă arbitrară și nici ca o sumă „pierdută”, ci ca un mecanism practic prin care asociația poate plăti la timp facturile și obligațiile curente: apă, salubritate, energie pentru spațiile comune, servicii de administrare sau alte cheltuieli necesare funcționării normale a imobilului. Ideea este simplă: furnizorii trebuie plătiți la termen, chiar și atunci când nu toți proprietarii achită simultan sau la aceeași dată întreținerea.
Este important de făcut distincția între fondul de rulment și fondul de reparații, pentru că ele sunt adesea confundate. Fondul de reparații este destinat lucrărilor de reparații, îmbunătățire, consolidare, reabilitare termică sau altor intervenții asupra proprietății comune. În schimb, fondul de rulment este legat de plățile curente și de buna funcționare lunară a asociației. Cu alte cuvinte, fondul de reparații privește investițiile sau lucrările necesare în bloc, în timp ce fondul de rulment susține cheltuielile de administrare curentă.
Mulți se întreabă dacă fondul de rulment este obligatoriu. Din formularea legii rezultă clar că asociația de proprietari are obligația de a-l stabili. Mai exact, legea nu îl prezintă ca pe o opțiune facultativă, ci spune că asociația „este obligată” să stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea lui. Același principiu apare și în modelul-cadru de statut al asociației de proprietari, unde se prevede că asociația stabilește cuantumul și contribuția proprietarilor la fondul de rulment, iar sumele se depun în contul bancar al asociației.
Cum se constituie concret acest fond? Legea prevede că fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de proprietari. Așadar, baza legală există, dar aplicarea practică se face prin hotărârea adunării generale, care stabilește valoarea și modul de participare. Tot legea arată că reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afișate pe lista de plată.
De aici apare una dintre cele mai importante întrebări: cine plătește fondul de rulment? Răspunsul corect este: proprietarul apartamentului, pentru că el este membrul asociației de proprietari și el are raportul juridic direct cu aceasta. Legea reglementează explicit că, în cazul închirierii sau al altor forme de folosință, obligația de plată a cotelor de întreținere față de asociație revine proprietarului, acesta urmând să recupereze contravaloarea de la chiriaș ori de la cel care folosește spațiul, în condițiile stabilite prin contract. Deși articolul citează expres „cotele de întreținere”, logica juridică a raportului cu asociația rămâne aceeași: în relația cu asociația, persoana obligată este proprietarul.
Prin urmare, atunci când apartamentul este închiriat, asociația nu trebuie să urmărească chiriașul, ci proprietarul. Desigur, proprietarul și chiriașul pot conveni în contract ca anumite costuri să fie suportate, în fapt, de chiriaș. Totuși, această înțelegere produce efecte între ei, nu schimbă regula de bază față de asociație. Din punctul de vedere al asociației, responsabilul rămâne proprietarul locuinței.
Un alt aspect esențial este destinația banilor. Fondul de rulment nu ar trebui folosit discreționar și nici amestecat cu alte fonduri ale asociației. Legea cere ca fondul de rulment să fie depus în contul curent al asociației, iar pentru încasarea lui administratorul trebuie să elibereze chitanță nominală separată. Și modelul-cadru al statutului prevede expres evidența separată și chitanța distinctă pentru fondul de rulment. Acest lucru contează mult pentru transparență: proprietarul trebuie să știe ce sumă a plătit, cu ce titlu a plătit-o și cum este ea evidențiată în contabilitatea asociației.
În practică, fondul de rulment este util deoarece asociația are nevoie de lichidități înainte ca toate încasările lunare să fie făcute. De exemplu, furnizorul de apă sau firma de salubritate nu așteaptă ca fiecare locatar să plătească exact în aceeași zi. Asociația trebuie să poată funcționa continuu și să își achite obligațiile la termen. Fără acest fond, s-ar crea blocaje, întârzieri la plată și, în unele cazuri, penalități sau conflicte cu furnizorii. Rolul fondului de rulment este deci unul de stabilitate financiară, nu de profit. Aceasta este și logica pentru care legea îl raportează la nevoia de a acoperi cheltuielile curente ale unei luni.
Se pierde această sumă? În mod normal, nu. Legea spune clar că fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează altfel. Asta înseamnă că, atunci când apartamentul este vândut, suma aferentă fondului de rulment ar trebui returnată fostului proprietar, cu excepția situației în care vânzătorul și cumpărătorul convin altfel în actele de transfer. Este una dintre cele mai importante reguli practice, pentru că arată limpede că fondul de rulment nu este o contribuție definitiv „consumată” doar prin simpla plată.
În legătură cu vânzarea apartamentului, legea mai prevede că proprietarul care înstrăinează locuința trebuie să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației și a utilităților. De asemenea, noul proprietar are obligația să prezinte asociației informațiile necesare pentru calculul cotelor de contribuție în termen de 10 zile lucrătoare de la transferul dreptului de proprietate. Aceste reguli sunt importante fiindcă asigură continuitatea raporturilor cu asociația și clarifică cine răspunde înainte și după vânzare.
Ce se întâmplă dacă un proprietar refuză să plătească? În această situație, pot apărea restanțe, iar asociația are la dispoziție mijloace legale pentru recuperarea sumelor. Legea permite asociației să stabilească penalități de întârziere de cel mult 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, după trecerea unei perioade de 30 de zile de la termenul scadent, fără ca totalul penalităților să depășească suma datorată. Tot legea arată că asociația poate acționa în instanță proprietarul care nu plătește cotele de contribuție mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 de zile de la afișarea listei.
De aici rezultă și o concluzie practică: fondul de rulment nu trebuie privit ca o formalitate lipsită de sens, ci ca parte din disciplina financiară necesară oricărei asociații de proprietari. În lipsa lui, întreaga funcționare a imobilului devine vulnerabilă. Ascensorul, iluminatul pe scară, curățenia, serviciile administrative și relația cu furnizorii depind de capacitatea asociației de a face plăți regulate și la timp. Fondul de rulment oferă exact această siguranță minimă.
Pe de altă parte, existența lui nu înseamnă că asociația poate cere orice sumă, oricând și fără explicații. Cuantumul trebuie stabilit potrivit regulilor legale și prin hotărârea adunării generale, iar evidența trebuie ținută distinct, transparent și justificat. Proprietarii au dreptul să știe de ce li se solicită o anumită sumă, cum a fost calculată și unde este evidențiată. Legea merge chiar mai departe și prevede folosirea contului asociației, precum și obligații de evidență și predare a contabilității fondurilor atunci când se schimbă administratorul.
În concluzie, fondul de rulment este suma constituită în avans de asociația de proprietari pentru a acoperi cheltuielile curente ale blocului. El nu este același lucru cu fondul de reparații și nu reprezintă o sumă percepută la întâmplare, ci un instrument de funcționare normală a condominiului. Față de asociație, cel obligat la plată este proprietarul apartamentului. Dacă locuința este închiriată, proprietarul poate recupera costurile de la chiriaș numai în măsura în care acest lucru este prevăzut în contractul dintre ei. La vânzarea apartamentului, fondul de rulment se restituie, dacă părțile nu stabilesc altfel. În esență, fondul de rulment există pentru ca blocul să poată funcționa fără sincope, iar obligația de a contribui la el face parte din responsabilitatea firească a fiecărui proprietar într-un condominiu.