Chiriașul care refuză să elibereze locuința: drepturi, obligații și procedura de evacuare

Situația în care un chiriaș refuză să părăsească imobilul după expirarea sau încetarea contractului de închiriere este una dintre cele mai neplăcute și frecvente probleme cu care se pot confrunta proprietarii de locuințe. Practic, vorbim despre un locatar al cărui drept de folosință a încetat  dar care continuă să ocupe spațiul și nu îl predă proprietarului. În termeni juridici, chiriașul devine un ocupant fără titlu (fără drept legal de a mai sta în acel imobil). Această situație implică limitări legale importante: proprietarul nu își poate face singur dreptate, deoarece orice evacuare forțată, fără respectarea procedurilor legale, poate constitui infracțiunea de violare de domiciliu. Prin urmare, proprietarul trebuie să urmeze anumite etape legale pentru a-și recupera locuința. În continuare, vom analiza cadrul juridic din România (drepturile și obligațiile ambelor părți, procedura de evacuare), jurisprudența relevantă, precum și fenomenul “ocupașilor” (squatters) în alte țări europene – cu exemple concrete din Spania, Olanda, Franța și Marea Britanie – pentru a înțelege cum diferă legislația și protecția proprietarilor. De asemenea, vom prezenta recomandări practice pentru proprietari, atât măsuri preventive cât și pașii de urmat dacă vă confruntați cu un chiriaș care refuză să plece.

Cadrul legal în România: drepturile proprietarului și obligațiile chiriașului

Contractul de închiriere și încetarea folosințe

 În România, raportul dintre proprietar (locator) și chiriaș (locatar) este guvernat în principal de Codul Civil. Contractul de închiriere (locațiune) conferă chiriașului dreptul de a folosi locuința pe durata convenită, în schimbul chiriei plătite proprietarului. La încetarea contractului, chiriașul are obligația să elibereze și să predea proprietarului bunul închiriat (locuința). Conform legii, contractele de închiriere încheiate pe durată determinată încetează de drept la expirarea termenului fără a fi necesară o notificare prealabilă din partea proprietarului. Totuși, Codul Civil introduce conceptul de tacită relocatiune: dacă după expirarea termenului chiriașul continuă să ocupe imobilul și să-și îndeplinească obligațiile (de exemplu, plătește chiria), iar proprietarul nu se împotrivește, se consideră încheiat un nou contract de închiriere, în condițiile vechiului contract. Aceasta este o prelungire tacită a locațiunii, care va fi pe durată nedeterminată și cu aceleași clauze și garanții ca vechiul contract. Cu alte cuvinte, dacă proprietarul dorește să evite prelungirea automată, trebuie să notifice chiriașului, înainte de expirarea termenului, intenția de a nu prelungi contractul. În lipsa unei asemenea notificări (sau a unei clauze contractuale de excludere a tacitei relocațiuni), legea prezumă că părțile au consimțit să continue raportul de închiriere, iar chiriașul nu poate fi considerat fără titlu atâta vreme cât noua locațiune (pe durată nedeterminată) nu este încetată în mod legal.

Dreptul proprietarului de a-și recupera bunul

Proprietarul are, desigur, dreptul de a-și recupera locuința odată ce chiriașul nu mai are un drept de folosință. Dreptul de proprietate include atributul posesiei și dispoziției, ceea ce implică posibilitatea de a cere evacuarea oricărei persoane care ocupă bunul fără drept. Articolul 480 din Codul Civil consfințește dreptul proprietarului de a se bucura de bunul său și de a exclude pe oricine altcineva de la folosința acestuia. Totuși, în practică acest drept nu poate fi exercitat abuziv sau unilateral: Codul Civil prevede expres, la art. 1831, că evacuarea chiriașului se poate face doar în baza unei hotărâri judecătorești (cu excepția cazurilor speciale prevăzute de lege). Asta înseamnă că proprietarul nu poate pur și simplu să schimbe yala, să întrerupă utilitățile sau să scoată lucrurile chiriașului în stradă – astfel de acțiuni ar fi ilegale. Singura cale legală este parcurgerea procedurii de evacuare prin instanță sau, în anumite condiții, direct prin executare silită (dacă există un titlu executoriu).

Contractul de închiriere ca titlu executoriu

Legea oferă proprietarilor o facilitate importantă dacă îndeplinesc anumite condiții la încheierea contractului. Potrivit Codului Civil, contractul de locațiune încheiat pe durată determinată și autentificat la notar sau înscris sub semnătură privată dar înregistrat la organul fiscal competent constituie titlu executoriu la expirarea termenului, în ceea ce privește obligația chiriașului de a preda bunu. În traducere, dacă v-ați notarizat contractul ori l-ați înregistrat la ANAF (administrarea fiscală), atunci la finalul perioadei de închiriere contractul devine executoriu, permițându-vă să treceți direct la executarea silită, fără să mai fie nevoie să intentați un proces pe fond. Este o excepție de la art. 1831 CC, care altfel cere hotărâre judecătorească: în acest caz particular, vă puteți adresa direct unui executor judecătoresc pentru evacuarea chiriașului în temeiul contractului expirat conform musatoiu.com. De asemenea, dacă aveți un asemenea contract și chiriașul nu a ajuns încă la termenul final, dar nu își plătește chiria, puteți cere direct executorului și recuperarea chiriei restante, contractul fiind titlu executoriu și pentru plata chiriei datorate (conform art. 1798 CC).

Este important de menționat că titlul executoriu funcționează doar la încetarea contractului prin expirarea termenului convenit. Dacă însă contractul încetează anticipat din alte motive (de exemplu reziliere pentru neplata chiriei înainte de termen), atunci caracterul executoriu nu se aplică pentru evacuare, iar proprietarul va trebui să obțină un titlu executoriu separat (o hotărâre judecătorească) pentru evacuare. Așadar, folosirea formei autentice sau înregistrarea contractului la fisc constituie o măsură de siguranță pentru proprietar, facilitând recuperarea rapidă a imobilului la termenul stabilit. În practică, însă, mulți proprietari încheie contracte doar sub semnătură privată și nu le înregistrează, astfel că trebuie urmată procedura judiciară obișnuită.

Procedura legală de evacuare (drept comun)

Atunci când chiriașul refuză să plece de bunăvoie, proprietarul trebuie să parcurgă procedura de evacuare reglementată în Codul de Procedură Civilă. Legea prevede o procedură specială, accelerată, pentru evacuarea imobilelor ocupate fără drept, detaliată la articolele 1033 până la 1045 CPC. Această procedură specială este preferabilă unei acțiuni de drept comun obișnuite, deoarece se judecă de urgență, în camera de consiliu, cu termene scurte și reguli simplificate conform avocatnet.ro. Hotărârea pronunțată în primă instanță este executorie (executorie provizoriu), ceea ce înseamnă că proprietarul o poate pune imediat în executare silită printr-un executor, chiar dacă chiriașul declară apel. (Totuși, în cazurile de neplată a chiriei, legea permite chiriașului care atacă hotărârea să ceară suspendarea executării, cu condiția să depună o garanție bănească ce acoperă chiria datorată și cea care se va datora pe durata apelului).

Notificarea prealabilă a chiriașului

 Un element esențial al procedurii de evacuare în România este obligația de a-l notifica pe fostul chiriaș înainte de a apela la instanță. Potrivit Codului de Procedură Civilă, proprietarul (locatorul) trebuie să transmită o notificare scrisă prin intermediul unui executor judecătoresc, prin care somează chiriașul să elibereze voluntar imobilul într-un termen de cel mult 30 de zile de la comunicare. Această notificare este obligatorie dacă locatarul ocupa spațiul în baza unui contract (chiar și expirat) sau cu acordul inițial al proprietarului. Excepție: dacă locațiunea este pe durată nedeterminată, simplul preaviz de denunțare unilaterală (concedierea contractului) ține loc de notificare de evacuare. Iar dacă locațiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare trebuie trimisă cu minimum 30 de zile înainte de expirarea termenului contractual (dacă legea nu prevede altfel). Chiriașul are astfel un interval (până la 30 de zile) în care poate părăsi de bunăvoie imobilul, evitând litigiul în instanță. Notificarea prin executor servește și ca dovadă că proprietarul a încercat soluția amiabilă impusă de lege.

Renunțarea la notificare

 Legea permite părților să simplifice acest pas dacă doresc: chiriașul poate renunța expres, în contract, la dreptul de a fi notificat înainte de evacuare. Concret, în contract se poate introduce o clauză prin care locatarul recunoaște dreptul proprietarului de a recurge imediat la procedura de evacuare dacă locațiunea încetează din orice motiv, fără a mai fi necesară somația de 30 de zile. O astfel de clauză (perfect valabilă, nefiind considerată „neuzuală” întrucât e prevăzută de Codul de procedură) scutește proprietarul de întârzierea notificării. Atenție însă: în lipsa ei, notificarea este obligatorie – mai ales în cazurile în care contractul a fost verbal sau sub semnătură privată neînregistrată. Dacă proprietarul trimite notificarea și totuși chiriașul nu părăsește imobilul în termenul acordat, atunci se poate trece la etapa următoare, judiciară.

Acțiunea de evacuare în instanță

Dacă termenul din notificare a expirat fără ca locuința să fie eliberată, proprietarul poate depune la judecătorie o cerere de evacuare. Cererea se depune la judecătoria de la locul unde se află imobilul. În principiu, părțile sunt citate și au loc ședințe, însă procedura este accelerată: judecata se face de urgență și cu prioritate (în camera de consiliu, nu în ședință publică). Chiriașul (pârâtul) poate depune întâmpinare, dar aceasta nu este obligatorie în procedura specială. La termenul fixat, instanța va verifica dacă: (a) reclamantul este proprietarul (sau sublocatorul) spațiului; (b) chiriașul pârât nu mai are un drept de a sta acolo (contractul a încetat/legal nu mai e valabil); și (c) s-a făcut notificarea prealabilă corespunzătoare. Dacă aceste condiții sunt îndeplinite, instanța va dispune evacuarea chiriașului printr-o hotărâre executorie (provizoriu). Hotărârea poate fi atacată cu apel de către chiriaș, însă, important, apelul nu suspendă executarea (exceptând cazul evacuării pentru neplata chiriei, unde, cum menționam, chiriașul poate obține suspendarea dacă depune garanțiile bănești cerute de lege).

După obținerea hotărârii, proprietarul se va adresa unui executor judecătoresc pentru punerea în aplicare a evacuării silite. Executorul va fixa o dată pentru evacuare, va soma din nou ocupantul și, dacă acesta nu cooperează, se va prezenta la imobil pentru a-l elibera, inclusiv cu forța publică la nevoie. La evacuare, de regulă, sunt prezenți reprezentanți ai forțelor de ordine (poliție sau jandarmerie) și se poate aduce un lăcătuș pentru schimbarea încuietorilor, totul sub supravegherea executorului.

Notă: Dacă chiriașul are bunuri mobile în casă, acestea vor fi inventariate și depozitate, putând fi recuperate ulterior de către acesta; proprietarul nu are voie să rețină bunurile chiriașului drept „garanție” decât dacă există un sechestru legal pus în cursul executării.

Legea 196/2018 – obligații față de asociația de proprietari

Deși Legea nr. 196/2018 se referă în principal la organizația și funcționarea asociațiilor de proprietari, merită menționat un aspect legat de situațiile în care chiriașul ocupă locuința și nu mai pleacă. Conform acestei legi, obligația de plată a întreținerii și a utilităților revine întotdeauna proprietarului, chiar dacă apartamentul este închiriat. Așadar, proprietarul este direct responsabil la asociație și față de furnizori pentru orice restanțe acumulate de chiriaș. În scenariul unui chiriaș care refuză să plece și eventual nu plătește întreținerea, proprietarul riscă acumularea de datorii la întreținere pe numele său. Asociația de proprietari poate acționa în instanță proprietarul pentru neplata cotelor de contribuție după 60 de zile de restanță și chiar are un drept de ipotecă legală asupra apartamentului pentru sumele datorate. Proprietarul va putea ulterior să recupereze banii de la chiriaș (prin chemarea acestuia în judecată pentru sumele plătite în locul lui), și are temei să ceară rezilierea contractului pentru nerespectarea obligațiilor locatarului. Însă, dacă chiriașul nu cooperează nici după reziliere, proprietarul va ajunge, din nou, la procedura de evacuare discutată mai sus. Legea 196/2018 mai prevede că niciun proprietar sau chiriaș nu poate deranja dreptul de proprietate al altor locatari din condominiu (de exemplu, prin comportament care prejudiciază clădirea sau vecinii). Încălcarea acestor obligații poate fi un motiv în plus pentru ca proprietarul să întrerupă contractul și să ceară evacuarea chiriașului problema.

Notă privind protecția chiriașilor în situații excepționale

 În legislația recentă, au existat și măsuri temporare de protecție a chiriașilor. Un exemplu este perioada stării de urgență din 2020 (pandemia COVID-19), când prin ordonanțe militare s-a suspendat orice evacuare silită a locuințelor. Astfel, în starea de urgență chiriașii nu puteau fi evacuați nici măcar cu hotărâre judecătorească. Această interdicție a fost însă una temporară și a încetat odată cu ridicarea stării excepționale. Măsura a reflectat preocuparea autorităților de a nu lăsa oameni fără adăpost într-o perioadă critică, dar a fost criticată de unii proprietari afectați. În mod obișnuit, în afara unor astfel de situații speciale, procedura de evacuare descrisă mai sus este pe deplin aplicabilă.

Jurisprudență relevantă în materia evacuării chiriașilor

Un aspect interesant întâlnit în practica instanțelor este evacuarea ocupanților fără titlu care nu au fost niciodată chiriași propriu-ziși. Se întâmplă uneori ca o persoană să locuiască într-un imobil fără contract, fie cu acordul tacit al proprietarului (de exemplu, ruda sau cunoștința tolerată o perioadă), fie pur și simplu să fi intrat abuziv. În astfel de cazuri, procedura de evacuare este similară – și chiar dacă nu a existat un contract de locațiune, legea impune totuși notificarea prealabilă a persoanei ocupante. De pildă, într-o speță, proprietarul tolerase o persoană în spațiul său, dar ulterior, din cauza unor neînțelegeri, a dorit să o evacueze. Chiar dacă nu era un „chiriaș” clasic, instanța a aplicat procedura de evacuare, considerând notificarea prealabilă necesară și dispunând eliberarea imobilului pentru lipsă de titlu. Aceste situații demonstrează că orice ocupare a unei locuințe fără drept legal (contract) poate fi soluționată prin acțiunea în evacuare, proprietarul având la fel dreptul să își recupereze imobilul.

Jurisprudența recentă a confirmat și valabilitatea clauzelor contractuale de renunțare la notificare. Instanțele au considerat că dacă chiriașul, în contract, a renunțat la dreptul de a fi notificat la încetare, atunci proprietarul poate sesiza direct instanța pentru evacuare imediată, odată ce a expirat termenul sau chiriașul și-a pierdut dreptul de folosință. Totuși, pentru siguranță, mulți practicieni recomandă trimiterea totuși a unei notificări de evacuare chiar și în astfel de cazuri, pentru a evita orice discuție.

Nu în ultimul rând, există și hotărâri definitive care servesc ca exemplu de durată a procedurilor. În medie, o acțiune specială de evacuare poate dura câteva luni la prima instanță, în funcție de aglomerarea acesteia. Dacă chiriașul nu formulează apărare sau nu contestă, se poate obține relativ rapid o hotărâre. Însă dacă există apel, litigiul mai poate dura alte câteva luni. În acest timp, proprietarul suferă un prejudiciu prin lipsa folosinței bunului. De aceea, legea permite – și instanțele acordă de regulă – și despăgubiri sub forma chiriei pentru toată perioada în care chiriașul a ocupat imobilul nelegal, inclusiv pe durata procesuluimusatoiu.com. Practic, proprietarul poate cere în același dosar ca pârâtul să fie obligat la plata unei sume echivalente chiriei (sau a lipsei de folosință) calculată până la eliberarea efectivă a locuinței. Astfel, dacă procedura trenează, chiriașul rău-platnic acumulează o datorie ce va putea fi recuperată tot la executare.

Fenomenul „ocupașilor” (squatterilor) în alte țări europene

Problema ocupanților care stau într-un imobil fără drept nu este nicidecum una specific românească. În multe țări europene există de ani de zile un adevărat fenomen al “squatterilor” – persoane (adesea grupuri organizate) care ocupă locuințe sau clădiri goale, fără acordul proprietarului, și refuză să plece. Motivațiile variază: de la criza locuințelor și sărăcie (oamenii nu își permit chirii și recurg la ocuparea ilegală a unor imobile vacante), până la activism politic sau social (mișcări care revendică dreptul la locuire, protestează față de casele ținute goale de speculatori etc.). Răspunsul legal la acest fenomen diferă semnificativ de la o țară la alta – unele state au legi foarte dure, care criminalizează explicit squattingul, altele au abordări mai permisive sau proceduri civile îndelungate care, în practică, oferă o protecție temporară “ocupașilor”. Vom examina pe rând situația din câteva țări relevante (Spania, Olanda, Franța, Marea Britanie), precum și exemple mediatizate care au stârnit dezbateri publice, pentru a evidenția contrastul față de România.

Spania: fenomenul „okupas” și noile măsuri anti-squatting

În Spania, termenul “okupa” a devenit aproape un cuvânt de uz comun, simbolizând realitatea tot mai frecventă a locuințelor ocupate ilegal de persoane care nu au niciun titlu legal. Fenomenul a luat amploare în ultimii ani, alimentat de numărul mare de locuințe neocupate rămase după criza imobiliară și de dificultățile economice ale unor grupuri sociale. Presa spaniolă a relatat cazuri dramatice în care proprietarii s-au trezit că locuința lor – uneori locuința de vacanță sau o casă nefolosită temporar – a fost spartă și ocupată de “ocupași”, iar apoi au fost nevoiți să aștepte luni sau chiar ani întregi pentru a-și recupera imobilul pe cale legală. Unii proprietari disperați au ajuns chiar să își vândă proprietățile mult sub prețul pieței doar ca să scape de problema ocupanților ilegali. De asemenea, a apărut și fenomenul “chiriașilor” care devin okupas: persoane care au închiriat inițial locuința legal, dar apoi nu mai plătesc chiria și refuză să plece, profitând de lentorea procedurilor – în spaniolă sunt numiți ironic “inquiokupas” (joc de cuvinte între inquilino = chiriaș și okupa). Înainte de modificările legislative recente, evacuarea unui chiriaș neplătitor dura în medie peste un an prin procedura civilă standard.

În fața amplorii fenomenului, autoritățile spaniole au fost supuse unei mari presiuni publice pentru a acționa. Proprietarii reclamau că legea practic îi favorizează pe intruși, iar imagini cu proprietari dormind în mașini în fața propriei case ocupate de alții au provocat indignare. Ca răspuns, în 2025 guvernul spaniol a adoptat o reglementare supranumită “legea anti-okupas” (Legea Organică 1/2025) ce a adus schimbări majore. Noua lege a introdus proceduri penale rapide și a permis evacuări în mai puțin de 15 zile în anumite situații. Esențial, legea distinge două scenarii de ocupare ilegală: allanamiento de morada – ocuparea unei locuințe în care cineva locuiește (practic echivalentul violării de domiciliu), și usurpación de vivienda – ocuparea fără drept a unei locuințe nelocuite. În ambele cazuri, proprietarul poate depune plângere penală, iar judecătorul trebuie să analizeze cauza de urgență. Dacă ocupanții nu pot dovedi un drept de a sta acolo (de exemplu, nu pot prezenta un contract de închiriere autentic), ordinul de evacuare se poate emite și executa în cel mult 15 zile. Practic, se creează un fel de “proces penal expeditiv” pentru squatting, ocolind procedura civilă îndelungată.

Un alt element inedit introdus în Spania este rolul sporit al poliției în primele 48 de ore de la ocupare. Conform noii legi, dacă proprietarul reclamă imediat intruziunea, forțele de ordine pot evacua pe loc imobilul (în primele 2 zile) fără a aștepta hotărâre judecătorească, cu condiția ca proprietarul să dovedească rapid dreptul său de proprietate. Această prevedere încearcă să profite de un principiu general din dreptul spaniol, conform căruia dacă ocupantul este surprins foarte repede după ce a intrat, fapta este tratată ca infracțiune de violare de domiciliu (și se poate acționa imediat). În trecut, mulți okupas încercau să tragă de timp peste acel prag de 48 de ore, știind că ulterior va fi mult mai greu pentru poliție să intervină fără mandat (deoarece se considera că, după ce s-au instalat un timp, evacuarea lor necesită ordonanță de la judecător). Acum, legea clarifică posibilitatea poliției de a acționa direct dacă se intervine prompt.

De asemenea, pedepsele au fost înăsprite, mai ales pentru cazurile agravante – de exemplu, dacă ocuparea s-a făcut prin violență, amenințare sau dacă e vorba de grupuri organizate, pedepsele cu închisoarea cresc. În paralel, însă, legea prevede și măsuri de protecție pentru ocupanții vulnerabili: dacă printre cei ce au intrat ilegal se află minori, persoane cu dizabilități sau familii care realmente nu au unde locui, evacuarea poate fi suspendată temporar până când serviciile sociale găsesc o soluție de relocare pentru ei. Acest amendament a fost introdus pentru a atenua criticile conform cărora legea ar arunca în stradă familii nevoiașe; în practică însă, proprietarii se tem că “portița” vulnerabilității va fi exploatată abuziv. Deja unele organizații au anunțat că vor ajuta okupas să obțină certificate de vulnerabilitate (de exemplu, declarând prezența copiilor sau a unor probleme medicale), ceea ce ar putea bloca sau amâna procedura. Așadar, chiar și cu legea nouă, există un joc de-a șoarecele și pisica între proprietari și mișcările pro-locative.

În schimb, chiriașii rău-platnici (cei care au avut un contract dar nu mai plătesc și nu pleacă) nu intră sub incidența procedurilor penale rapide. Pentru aceștia se menține calea civilă obișnuită (procedura de desahucio), în care proprietarul trebuie să demonstreze neplata și să obțină o hotărâre de evacuare, lucru care continuă să dureze destul de mult. Proprietarii din zone precum Catalonia sau Madrid – unde problema chiriașilor neplătitori este acută – fac presiuni să se extindă măsurile rapide și asupra lor, considerând că “inquiokupas” le provoacă daune similare cu ale ocupanților străini de proprietate. Rămâne de văzut dacă legislația va evolua și în această privință.

Un exemplu mediatizat în Spania a fost cazul unei familii plecate temporar din țară care, la întoarcere, și-a găsit locuința ocupată de străini. Poliția nu a intervenit pe motiv că trecuseră mai mult de 48 de ore, așa că proprietarii au fost nevoiți să se angajeze într-un proces lung. Cazuri ca acesta au alimentat dezbateri aprinse în media spaniolă, împărțind opinia publică între cei ce simpatizează cu proprietarii (victime ale unui abuz de tip “furt de locuință”) și cei ce atrag atenția asupra dramei sociale a celor fără adăpost. Termeni precum “mafii de ocupași” (există relatări despre rețele care ocupă locuințe și apoi cer bani proprietarilor ca să plece) au apărut în tabloide. În același timp, grupările de stânga apără conceptul de squatting ca formă de protest față de casele lăsate goale de bănci sau fonduri de investiții, insistând că prioritatea ar trebui să fie politici de locuințe accesibile, nu pedepse penale pentru cei disperați.

Olanda: de la toleranța tradițională la interzicerea prin lege

Țările de Jos (Olanda) au o istorie îndelungată legată de mișcarea squatters. În a doua jumătate a secolului XX, Amsterdamul și alte orașe au văzut numeroase clădiri abandonate ocupate de tineri, artiști și activiști care promovau squattingul ca soluție la lipsa de locuințe și ca formă de reutilizare a spațiilor nefolosite. Multă vreme, Olanda a avut o abordare relativ permisivă: squattingul nu a fost considerat infracțiune atâta timp cât clădirea ocupată era vacantă de cel puțin un an și ocupanții nu comiteau alte ilegalități (distrugeri, violențe). Practic, exista chiar o prevedere în Codul penal olandez care spunea că doar ocuparea unui imobil liber de mai puțin de 1 an este ilegală (pedepsită cu până la 4 luni închisoare sau amendă), dar dacă imobilul zăcea gol de mai bine de un an, ocuparea lui nu era pasibilă de pedeapsă. Această situație inedită făcuse ca Olanda să fie văzută ca un paradis al squatters, iar în Amsterdam apărase o adevărată subcultură a squat-urilor (unele clădiri ocupate ilegal au fost transformate în centre culturale, cluburi, locuințe colective, cu o oarecare acceptare tacită din partea autorităților).

Lucrurile s-au schimbat însă radical în 2010. Presiunile din partea proprietarilor și schimbările de viziune politică au dus la adoptarea unei legi numite sugestiv “Wet Kraken en Leegstand” (Legea privind Squattingul și Vacanța Imobilelor), care a intrat în vigoare la 1 octombrie 2010 și a criminalizat complet squattingul în Olanda. Conform noii legi, s-a abrogat toleranța de 12 luni – orice ocupare a unei clădiri fără acordul proprietarului a devenit infracțiune, indiferent de cât timp era imobilul nefolosit. Pedepsele prevăzute au fost și ele majorate: ocuparea fără drept a unui spațiu se pedepsește cu până la 1 an de închisoare (sau chiar 2 ani dacă e vorba de un grup de persoane sau se recurge la amenințări/forță). De asemenea, legea a introdus un nou articol în Codul de procedură penală care autorizează poliția și procurorii să evacueze squatterii și stabilește procedura de evacuare pe cale penală. Această clarificare a fost importantă, deoarece anterior au existat neclarități juridice dacă poliția putea sau nu să intervină direct. De exemplu, în 2009, Curtea Supremă olandeză hotărâse că evacuarea forțată a squatterilor nu poate avea loc fără o hotărâre judecătorească, invocând dreptul la inviolabilitatea domiciliului (squatterii invocau că, odată instalați, locul ocupat devine “locuința” lor în sens constituțional). Noua lege a venit să “taie această portiță”, oferind explicit baza legală pentru ca autoritățile să intervină și să curețe clădirile ocupate, fără ca ocupanții să mai poată zădărnici acțiunea invocând drepturi de domiciliu.

Adoptarea interdicției a fost întâmpinată cu proteste și violențe de stradă în rândul comunității squatters. Chiar în ziua intrării în vigoare (1 octombrie 2010), sute de persoane au demonstrat în Amsterdam și Nijmegen; au avut loc ciocniri cu poliția, squatters baricadați, mașini vandalizate și s-au făcut arestări. Imaginile cu poliția intervenind cu gaze lacrimogene contra protestatarilor au făcut înconjurul presei, evidențiind caracterul istoric al momentului (se punea capăt unei perioade de decenii în care squat-urile fuseseră parte din viața urbană olandeză). Între 2010 și 2014, autoritățile au pus în aplicare noua lege destul de intens: în acel interval au fost arestate 529 de persoane pentru ocuparea clădirilor (în 213 incidente separate), iar 39 de oameni au fost efectiv condamnați la închisoare. Cifrele arată că s-a dorit un exemplu, deși în practică multe squat-uri au continuat să existe, unele mascate ca “centre sociale” sau negociind direct cu primăriile utilizarea temporară a unor spații. Legea a fost considerată o victorie a proprietarilor (și investitorilor imobiliari) – un comentator nota satisfăcut că acum “imobilele ocupate pot fi eliberate mai ușor și mai repede” decât oricând din 2009 încoace.

Cu toate acestea, există și un revers: problema spațiilor vacante. Legea a venit la pachet și cu prevederi prin care autoritățile locale pot forța proprietarii de clădiri comerciale goale să le pună în folosință – altfel spus, dacă tot ai alungat squatterii, măcar să nu ții clădirea neocupată mult timp. Municipalitățile au primit puterea de a impune proprietarilor să-și raporteze imobilele care stau goale mai mult de 6 luni și chiar să accepte în chirie forțată chiriași propuși de autorități dacă trece prea mult timp fără ca proprietarul să găsească el un ocupant. Această intervenție administrativă a fost considerată de unii “squatting municipal legal”, adică statul preia rolul de a “ocupa” legal clădirile în locul squatters, punând presiune pe proprietari să le folosească. Deși aceste măsuri se aplică în principal spațiilor comerciale, ele arată că dezbaterea în Olanda nu a fost doar despre ordinea publică, ci și despre utilizarea rațională a fondului locativ. Pe scurt, Olanda a trecut de la una dintre cele mai liberale abordări față de squatting la una dintre cele mai restrictive, reflectând schimbarea percepției sociale: dacă în anii ’70-’80 squatterii erau priviți cu un oarecare romantism, ca rebelii care aduc viață în clădiri părăsite, în anii 2000 discursul s-a schimbat, punând accent pe dreptul de proprietate și pe incidentele violente asociate cu unele squat-uri.

Un caz notabil post-interzicere a fost evacuarea celebrului squat Vrankrijk din Amsterdam, o clădire ocupată încă din anii ’80 care devenise un simbol al mișcării. În 2015, poliția a evacuat-o în baza noii legi, întâmpinând rezistență. De asemenea, în 2020 – la 10 ani de la banarea squattingului – squatters au organizat acțiuni simbolice și marșuri, arătând că mișcarea lor încă există, chiar dacă acum acționează ilegal. Situația din Olanda ilustrează astfel un conflict între doi poli: dreptul de proprietate vs. dreptul la locuire. Autoritățile au ales să protejeze cu prioritate proprietarii, considerând că sunt și alte soluții sociale pentru cei fără adăpost (chiar dacă squatterii argumentează că acele soluții nu sunt suficiente).

Franța: pedepse mai dure pentru squatteri și controversa dreptului la locuire

Franța s-a confruntat și ea cu problema squatterilor, deși cadrul legal a fost în general mai strict decât cel spaniol sau olandez. Până de curând, ocuparea ilegală a unei locuințe era pedepsită de legea franceză cu închisoare de până la 1 an și amendă (~15.000€), încadrată ca delict. Însă procedurile de evacuare nu erau întotdeauna rapide – se distingea între locuința principală a cuiva (unde intruziunea era considerată violare de domiciliu și permitea evacuare destul de rapidă) și alte imobile (de exemplu reședințe secundare sau case de vacanță), unde era nevoie de o ordonanță judecătorească pentru evacuare dacă trecuseră peste 48 de ore de la ocupare. Astfel, a existat cel puțin un caz celebru în 2020 al unui cuplu de pensionari francezi care și-au găsit casa de vacanță de pe Riviera ocupată de o familie de squatteri; cum trecuseră două zile de la intrare, poliția a spus că nu îi poate scoate fără o decizie a instanței. Procesul a durat câteva luni bune, timp în care proprietarii practic au rămas “fără casă”, stând pe la prieteni. Cazul a făcut valuri și a determinat autoritățile să promită întărirea legislației pentru protejarea proprietarilor. De asemenea, presa franceză a relatat situații cu adevărat revoltătoare: un proprietar s-a întors din concediu și a găsit ușa schimbată și squatteri instalați în interior, care profitau de faptul că, legal, după 48h, erau necesare formalități de evacuare. În plus, legislația franceză conține și conceptul de “trêve hivernale” – armistițiul de iarnă – în care evacuările locative sunt suspendate pe durata lunilor reci (1 noiembrie – 31 martie) pentru a preveni situațiile de oameni scoși în stradă iarna. Această protecție se aplica în general și ocupanților fără drept, ceea ce putea duce la amânări semnificative (squatters instalându-se strategic înainte de iarnă ca să câștige timp).

În acest context, în 2023 Franța a adoptat așa-numita Lege Kasbarian-Bergé (după numele deputaților inițiatori), care a înăsprit considerabil pedepsele pentru squatting și a extins definiția infracțiunii. Noua lege prevede până la 3 ani de închisoare și 45.000€ amendă pentru ocuparea ilegală a oricărei locuințe sau spațiu comercial. De asemenea, introduce pedeapsă cu închisoare (2 ani) pentru cei care rămân într-o locuință sau spațiu comercial după ce au fost evacuați legal . Această inițiativă legislativă a stârnit un val de dezbateri: pe de o parte, proprietarii și opinia publică au susținut necesitatea de a descuraja drastic squatterii, mai ales după mediatizarea cazurilor precum cel al pensionarilor de pe Riviera. Pe de altă parte, organizațiile pentru dreptul la locuință, ONG-urile și chiar experți ONU au criticat legea, susținând că va lovi în cei mai vulnerabili (oameni fără adăpost, familii sărace) și că riscă să încalce drepturi fundamentale. Doi raportori speciali ai ONU au trimis chiar o scrisoare guvernului francez exprimând îngrijorare că penalizarea excesivă a squattingului ar putea reprezenta un regres în asigurarea dreptului la locuire și ar încălca angajamente internaționale ale Franței.

Parlamentul francez a adoptat totuși legea în iunie 2023, cu o majoritate confortabilă (243 voturi pentru, 91 împotrivă). În cursul dezbaterilor, Senatul – dominat de conservatori – a moderat ușor forma inițială a proiectului: pedeapsa maximă pentru squatting a fost coborâtă la 2 ani închisoare și amenda la 30.000€, și s-a eliminat încadrarea penală pentru chiriașii care refuză să plece după expirarea contractului (aceștia rămân pasibili doar de amendă civilă de 7.500€, nefiind considerată infracțiune). S-a insistat și pe menținerea trêvei hivernale (ocupantii nu pot fi evacuați iarna decât dacă judecătorul decide altfel) și pe păstrarea unui rol al judecătorului în procedură (față de varianta inițială care părea să permită evacuări administrative fără intervenția instanței). În forma finală, legea accelerează procedurile de evacuare: proprietarii pot obține mai rapid un ordin de evacuare pentru squatteri, iar aceștia nu mai pot amâna executarea pretinzând lipsa de soluții de relocare – judecătorii nu mai pot acorda deloc perioade de grație squatterilor (în trecut puteau, în mod excepțional, să mai amâne evacuarea câteva luni dacă ocupanții nu aveau unde merge).

Astăzi, în Franța, ocuparea ilegală este așadar considerabil mai riscantă pentru squatters decât era acum câțiva ani – teoretic, poți merge la închisoare efectiv pentru așa ceva. Practic însă, rămâne de văzut cum vor aplica judecătorii noile pedepse (justiția franceză are uneori tendința să aplice pedepse cu suspendare în cazuri non-violente). Oricum, proprietarii francezi au primit instrumente mai puternice: pot recupera mai repede controlul asupra locuințelor ocupate, fără să mai aștepte luni de zile ordonanțe, iar scuza iernii sau a “situației sociale” nu va mai întârzia la fel de mult evacuarea. Rămâne ca guvernul să abordeze și cauzele profunde – lipsa de locuințe sociale, costul ridicat al chiriilor – pentru a preveni situațiile care împing oamenii către squatting. Altfel, problema riscă să se transforme doar într-una de ordine publică și sistem penitenciar, fără a fi rezolvat fondul (acesta este argumentul celor care critică noua lege).

Marea Britanie: toleranță zero pentru squattingul rezidențial

În Regatul Unit, situația juridică diferă între Anglia (plus Țara Galilor) și Scoția, dar ne vom referi în principal la Anglia, unde fenomenul squatting a avut vizibilitate. În trecut, squattingul în clădiri nelocuite era considerat în Anglia o problemă civilă: proprietarul trebuia să obțină un ordin de la tribunal pentru evacuare, iar între timp squatters aveau o minimă protecție (era celebru conceptul de “squatters’ rights” – drepturile squatterilor de a nu li se forța intrarea fără proces). În 2012 însă, pe fondul creșterii numărului de squat-uri în clădiri rezidențiale, guvernul britanic a decis să înăsprească legea. Astfel, prin Secțiunea 144 din Legea Legal Aid, Sentencing and Punishment of Offenders Act 2012, ocuparea fără drept a unei clădiri rezidențiale a devenit infracțiune în Anglia și Țara Galilor. Pedeapsa prevăzută este de până la 6 luni de închisoare sau amendă de 5.000 £ (sau ambele). Practic, din momentul intrării în vigoare a legii (septembrie 2012), squatters din case/apartamente pot fi arestați imediat de poliție. S-a comunicat totodată către magistrați și forțele de ordine că vechile “drepturi ale squatterilor” (care împiedicau proprietarii să intre cu forța peste ocupanți) nu mai au efect pentru proprietățile rezidențiale – prezența neautorizată acolo este o infracțiune în sine și justifică intervenția autorităților. Important, aceste prevederi nu se aplică spațiilor comerciale sau terenurilor – acolo squattingul rămâne în sfera civilă, iar unele grupuri de squatters s-au reprofilat ocupând clădiri de birouri goale sau magazine părăsite, unde legea penală nu îi atinge.

Prima condamnare sub noua lege a fost intens mediatizată: în septembrie 2012, un tânăr de 21 de ani, Alex Haigh, a devenit primul squatter trimis la închisoare, primind o pedeapsă de 12 săptămâni după ce a ocupat ilegal un apartament din Londra. Cazul a făcut obiectul unui articol în The Guardian, care sublinia caracterul exemplar al pedepsei – judecătorii au vrut să transmită un mesaj clar. Organizațiile caritabile pentru oamenii fără adăpost au criticat sentința ca fiind “profund nedreaptă și disproporționată”, arătând că tânărul nu făcuse decât să încerce “să aibă un acoperiș deasupra capului” și că imobilul oricum stătuse gol un an. Militanții pro-squat au argumentat că adevărata problemă sunt sutele de mii de locuințe goale din UK (se cita cifra de 930.000 proprietăți nelocuite la nivel național) și că noua lege “pedepsește victimele crizei locuințelor” în loc să rezolve lipsa de adăpost. Guvernul, în schimb, a susținut că protejează astfel proprietarii de abuzuri și că “homeowners are protected, squatters criminalised” (cum titra un comunicat oficial).

Ulterior, după 2012, în Anglia și Țara Galilor s-au înregistrat zeci de arestări ale squatterilor prinși în proprietăți rezidențiale, descurajând considerabil fenomenul de a ocupa casele altora. Poliția a evacuat rapid squat-uri faimoase din Londra, iar relatările despre squatting au scăzut. În schimb, cum spuneam, unii squatteri și-au mutat atenția spre clădiri non-rezidențiale (unde legea nu îi incriminează penal) sau au recurs la “licențe” temporare – unii proprietari preferă să lase organizații caritabile să plaseze “property guardians” (persoane care stau legal temporar în clădiri goale, împiedicând ocuparea lor de către squatteri).

În Scoția, legislația era și înainte mai strictă: acolo tulburarea de posesie (ocuparea fără drept) este considerată infracțiune, deci squatters nu aveau oricum viață ușoară. Astfel, problema s-a concentrat în principal în Anglia înainte de 2012.

Un exemplu recent din UK: în 2022, un grup de activiști pro-Ucraina au ocupat conacul unui oligarh rus la Londra, declarând că îl eliberează pentru refugiați. Poliția însă a intervenit în câteva ore, folosind legea anti-squat pentru a-i înlătura. De asemenea, clădiri aparținând unor milionari absenți au fost periodic ocupate simbolic și rapid evacuate. Opinia publică britanică a fost în general favorabilă legii din 2012, considerând că “nu e normal ca proprietarii să nu-și poată folosi casa din cauza squatterilor”. Criticii însă subliniază că legea nu face nimic pentru cei fără adăpost: efectul a fost că unii foști squatteri pur și simplu dorm acum pe străzi sau în corturi, neavând alternative.

În concluzie, Marea Britanie (Anglia și Țara Galilor) a adoptat o poziție de toleranță zero față de squattingul în locuințe: acolo proprietarul poate conta pe intervenția promptă a poliției și pe tragerea la răspundere penală a ocupanților abuzivi. Situația e în contrast cu țări ca Spania de dinainte de 2025 sau cu România, unde un squatter (care nu a comis altă infracțiune de tip violare de domiciliu) e mai degrabă subiectul unui litigiu civil de durată decât al unei arestări imediate.

Comparație între legislațiile privind squattingul în Europa

Unde este squattingul infracțiune și unde este tolerat? Din cele prezentate mai sus, putem sintetiza astfel situația în diferite jurisdicții:

• România: Nu există o infracțiune specială de “squatting”. Ocuparea fără drept a unui imobil este soluționată civil, prin evacuare judecătorească. Desigur, dacă ocuparea implică efracție într-o locuință, se poate aplica infracțiunea de violare de domiciliu (art. 224 Cod Penal) – însă aceasta presupune intrarea fără drept în locuința cuiva, deci nu acoperă situația în care imobilul era nelocuit și proprietarul nu era prezent. Practic, un squatter prins imediat în casa ta poate fi inculpat pentru violare de domiciliu; dar un ocupant care deja s-a instalat și nu mai poate fi scos decât prin executare silită nu este el însuși pasibil de dosar penal în regimul actual. Așadar, legea română tolerează temporar prezența ocupantului din perspectiva penală, rezolvând disputa prin dreptul civil. Proprietarul are, în schimb, la dispoziție procedura rapidă de evacuare (ordonată de instanță) și nu are nevoie de vreun temei penal ca să-și obțină bunul înapoi.
• Spania: Până de curând, squattingul era încadrat la infracțiunea de usurpación (ocupare fără drept), dar procedurile erau destul de lente. Noua lege din 2025 face clar că atît ocuparea unei locuințe unde cineva domiciliază (allanamiento, echivalent violare de domiciliu) cât și a uneia goale (usurpación) sunt infracțiuni tratate cu celeritate penală. Mai mult, s-a dat competență poliției să intervină imediat (în 48h) fără mandat. Pedepsele în Spania pot varia: pentru allanamiento erau deja prevăzute pedepse cu închisoare (intrarea în domiciliul altuia e gravă). Pentru usurpación (ocuparea fără violență a unui loc nelocuit) pedeapsa era istoric mai blândă (amendă), dar trebuie văzut dacă noua lege a mărit-o. Important e că Spania a trecut de la a trata squattingul mai mult civil (prin desahucio) la a-l trata pronunțat penal în 2025, cel puțin pentru intrările noi.
• Olanda: A avut o perioadă de toleranță legală parțială – squattingul era permis dacă imobilul era vacant >1 an. Din 2010, însă, Olanda a decretat squattingul drept infracțiune în toate cazurile. Cu pedepse de până la 1 an (sau 2 ani în cazuri agravante) închisoare și evacuare prin forța publică relativ rapidă. Așadar, Olanda a trecut în tabăra “toleranță zero” similar UK.
• Franța: Squattingul (ocuparea ilegală a oricărei proprietăți imobiliare) este infracțiune, iar în 2023 pedepsele au fost mărite la până la 2 ani închisoare și 30.000€ amendă. Franța menține totuși procedura judiciară pentru evacuare – deci nu e chiar intervenție imediată a poliției ca în UK, dar este mult accelerată față de trecut. Există și excepția trêvei hivernale care poate amâna evacuarea până la finalul iernii, cu anumite excepții. Dar per ansamblu, legea franceză acum criminalizează sever squattingul și nu-l mai tolerează.
• Marea Britanie (Anglia & Țara Galilor): Squattingul în clădiri rezidențiale este infracțiune penală din 2012, pedepsită cu închisoare și amendă. Poliția poate acționa imediat. (comerciale) nu e infracțiune specifică, rămâne chestiune civilă – deci acolo proprietarul trebuie să meargă în instanță (ce-i drept, poate obține relativ repede). Scoția, separat, tratează oricum ocuparea neautorizată ca infracțiune (prin lege mai veche).

Din perspectiva proprietarilor, cele mai “prietenoase” jurisdicții sunt cele unde squatterii pot fi îndepărtați de poliție imediat și descurajați de frica de pușcărie (Marea Britanie, Olanda recent, Spania cu noua lege, Franța cu noile pedepse). În schimb, în țările unde trebuie să dai squatterul în judecată, proprietarul trece printr-un calvar birocratic și timp pierdut (România, Spania înainte, etc.). România se află într-o poziție intermediară: nu pedepsește penal, dar oferă o procedură civilă destul de rapidă. Însă rapid înseamnă tot câteva luni bune, deci pentru un proprietar poate părea o veșnicie.

Tolerarea squattingului în sens propriu nu prea mai există în Europa de Vest: aproape peste tot legile au fost înăsprite. Doar situații foarte specifice mai oferă “portițe” – de exemplu, în unele orașe occidentale autoritățile locale, în loc să cheltuie resurse pe evacuări, preferă uneori să negocieze cu squatterii (de exemplu, să le permită șederea temporară până la o anumită dată sau să le ofere un alt spațiu). Dar legal vorbind, trendul este de criminalizare. Există și aspectul prescripției achizitive (uzucapiunii) în unele sisteme: teoretic, un ocupant care stă foarte mulți ani într-un imobil, nestânjenit, ar putea cere intabularea dreptului prin uzucapiune. În România, de pildă, uzucapiunea extratabulară ar necesita 10 ani de posesie continuă și în credință, ceea ce e greu de aplicat unui squatter clasic (care nu e de bună-credință). În alte țări, ca Anglia, există conceptul de “adverse possession” – după 10 ani poți obține proprietatea dacă adevăratul proprietar n-a reacționat. Însă aceste cazuri sunt rare și, oricum, dacă proprietarul intentează evacuare în tot acest timp, uzucapiunea se întrerupe. Deci nu e chiar o strategie pe care să se bazeze squatterii în mod practic.

Condiții speciale și diferențe de nuanță: Unele țări mențin totuși unele protecții pentru ocupanți temporari. De exemplu, în Italia există o reticență de a interveni în forță dacă o familie nevoiașă ocupă o clădire abandonată – se încearcă mediere și găsirea de soluții alternative. În Germania, squattingul nu este de jure o infracțiune distinctă, dar intrarea prin efracție e penală și proprietarul poate obține ordin de evacuare relativ prompt (Germania nu s-a confruntat la fel de vizibil cu fenomenul după anii ’90).

Ce poți face ca proprietar: prevenție și pașii de urmat în caz de refuz al chiriașului

Pentru proprietarii de locuințe din România (și nu numai), experiența unui chiriaș care refuză să elibereze imobilul poate fi extrem de frustrantă. Totuși, există măsuri preventive care pot minimiza riscul și, dacă situația totuși apare, există pași clari de urmat pentru a rezolva legal problema. Mai jos sunt câteva recomandări practice:

• 1. Redactează un contract solid și legal înregistrat. Primul pas este să ai întotdeauna un contract de închiriere scris, semnat de ambele părți. Evită înțelegerile verbale sau “la negru”. Ideal, încheie contractul fie autentificat la notar, fie mergi cu el la Administrația Financiară pentru înregistrare. Avantajele: vei avea un titlu executoriu la expirarea termenului, ceea ce îți permite o evacuare mult mai rapidă (direct prin executor, fără proces). De asemenea, în caz de litigiu, un contract scris e probă clară a termenilor conveniți (chirie, durată, obligații). Include în contract toate clauzele relevante, cum ar fi obligația chiriașului de a plăti la timp utilitățile, de a întreține bunul, clauza de reziliere pentru neplată etc.
• 2. Include clauza de renunțare la notificare și un termen contractual clar. În contract, specifică durata exactă (data de început și de sfârșit a închirierii). Dacă vrei să eviți prelungirea automată (tacita relocațiune), poți adăuga o frază că “părțile exclud tacita relocațiune; la expirarea termenului, contractul încetează fără preaviz”. De asemenea, introdu o clauză prin care locatarul renunță la dreptul de notificare prealabilă a evacuării în caz de încetare a contractului. Asta îți va permite, legal, să-l dai în judecată imediat ce a expirat perioada, fără a mai aștepta încă 30 de zile pentru somație. Desigur, în practică tot e bine să comunici cu chiriașul înainte de final, dar acea clauză te protejează. Clauza trebuie să fie în scris explicită, cum prevede Codul de procedură civilă.
• 3. Cere o garanție (depozit) și asigură-te că chiriașul are adresa declarată. O garanție de 1-2 luni de chirie reținută la începutul contractului poate descuraja într-o oarecare măsură comportamentele incorecte (chiriașul știe că poate pierde banii). Nu e o protecție totală, dar îți asigură măcar acoperirea unor eventuale pagube materiale sau restanțe mici. Totodată, este util să inviți chiriașul să își stabilească flotantul (viză de reședință) la adresa închiriată. Deși unii proprietari ezită, în realitate asta nu îți afectează dreptul de proprietate, însă îți oferă un plus: ai datele lui oficiale la zi și autoritățile știu că el locuiește acolo (ajută la notificări, la eventuale proceduri judiciare – citațiile vor ajunge la adresa corectă). Oricum, legea 196/2018 obligă proprietarul să își informeze asociația despre identitatea chiriașilor și perioada închirierii, deci transparența e de dorit.
• 4. Fă verificări de background și păstrează comunicarea. Înainte de a închiria, încearcă să verifici istoricul potențialului chiriaș (în limite legale). Poți cere referințe de la locul de muncă, poți căuta online dacă apar datorii sau litigii (există baze de date publice, portalul instanțelor – să vezi dacă a mai fost dat în judecată pentru datorii, de exemplu). Deși nimic nu garantează, aceste verificări pot scoate la iveală red flags. Apoi, pe durata închirierii, menține un dialog civilizat cu chiriașul. Dacă plătește cu întârziere sau apar probleme, discută deschis. Uneori, un chiriaș cooperant va anunța din timp dacă are dificultăți și se pot găsi soluții amiabile (decât să ajungeți la conflict frontal). Evident, dacă atitudinea devine rău-voitoare (refuză plata, evită discuțiile), trebuie să treci la pasul următor – dar a comunica poate preveni escaladarea sau măcar îți oferă claritate asupra situației.

În final, oricât de neplăcut ar fi să ai un chiriaș care îți ocupă casa abuziv, amintește-ți că legea îți oferă instrumente pentru a rezolva situația. Poate nu la viteza pe care ți-ai dori-o, dar cu procedura corect urmată vei recăpăta posesia locuinței și, posibil, și compensații materiale. Răbdarea și respectarea pașilor legali sunt cheia – altfel, riști să îți complici și mai mult situația. Iar pe termen lung, prevăzând potențialele probleme în contracte și fiind vigilent ca proprietar, poți evita majoritatea cazurilor de acest gen. După cum se spune, prevenția e mai bună decât curarea – în domeniul închirierilor, un contract beton și o bună selecție a chiriașilor reprezintă cea mai bună garanție că nu vei ajunge să experimentezi vreodată rolul de proprietar cu “chiriașul care nu vrea să plece”.