Ce este dreptul de superficie?

Dreptul de superficie este un drept real imobiliar care permite unei persoane (numită superficiar) să aibă sau să construiască o clădire pe terenul altei persoane (proprietarul terenului), beneficiind de un drept de folosință asupra acelui teren. Cu alte cuvinte, în situația superficiei există doi proprietari diferiți: unul deține terenul, iar altul deține construcția de pe acel teren, având totodată dreptul de a folosi terenul respectiv pe durata convenită. Acest drept reprezintă o excepție de la regula generală conform căreia construcțiile aparțin proprietarului terenului (principiul superficies solo cedit). La expirarea duratei dreptului de superficie, dacă părțile nu stabilesc altfel, terenul și construcția revin în final în aceeași mână – de regulă proprietarul terenului devine și proprietarul construcției, conform regulilor accesiunii imobiliare (vom detalia acest aspect la secțiunea despre stingerea dreptului).

Superficia este reglementată în Codul Civil (art. 693-702) și se poate constitui numai asupra bunurilor imobile (terenuri și ceea ce este construit pe ele). Ea se înființează printr-un act juridic autentic (contract notarial) între proprietarul terenului și viitorul superficiar, prin lege sau chiar prin uzucapiune (dobândirea prin posesie îndelungată). Dreptul trebuie înscris în Cartea Funciară pentru a fi opozabil terților (orice tranzacție ulterioară cu terenul va menționa existența superficiei). Altfel spus, superficia este un drept real principal, un așa-numit dezmembrământ al dreptului de proprietate, care împarte atributele proprietății între proprietarul terenului (numit uneori nudul proprietar) și superficiar (proprietarul construcției).

Drepturile și obligațiile superficiarului

Drepturile superficiarului includ, în principal, următoarele:

• Dreptul de a construi și de a deține construcția – Superficiarul are dreptul să edifice construcția convenită pe terenul altuia și devine proprietarul acelei construcții (precum și al oricăror alte lucrări cu caracter durabil pe care le realizează pe teren, de exemplu amenajări, plantații permanente etc.). El poate folosi și amenaja terenul în măsura necesară realizării construcției și exploatării acesteia (inclusiv acces, utilități, curte aferentă), în limitele stabilite prin contract. Prin constituirea superficiei, proprietarul terenului îi conferă practic superficiarului o parte din atributele folosinței și posesiei terenului, dar exclusiv în scopul executării și utilizării construcției sale.
• Dreptul de folosință asupra terenului – Superficiarul dobândește un drept de folosință limitat asupra terenului pe toată durata superficiei. În lipsa unor prevederi contrare în actul constitutiv, folosința se întinde asupra suprafeței de teren pe care se construiește și a celei necesare pentru exploatarea și accesul la construcție. Practic, superficiarul poate utiliza terenul ca un proprietar ar face-o, însă numai în legătură cu construcția sa și cu respectarea condițiilor stabilite. El nu poate extinde construcția pe o suprafață mai mare decât cea acordată și nu poate schimba destinația terenului (de exemplu, să folosească terenul în alt scop decât cel prevăzut, fără acordul proprietarului).
• Dreptul de dispoziție asupra construcției – Un aspect esențial al superficiei este că superficiarul poate înstrăina (vinde, cesiona) sau ipoteca construcția realizată, împreună cu dreptul său de superficie, în mod liber. Cu alte cuvinte, el poate vinde clădirea către o terță persoană, iar cumpărătorul va prelua și dreptul de folosință asupra terenului pentru perioada rămasă din superficia inițială. De asemenea, superficiarul poate constitui o ipotecă asupra construcției (și implicit asupra dreptului de superficie), de pildă pentru a obține un credit bancar, ceea ce ar fi imposibil dacă nu ar avea un drept real asupra terenului. Important: Dreptul de folosință asupra terenului nu poate fi separat de construcție – pe durata existenței clădirii, terenul se transmite sau se grevează (ipoteca) numai împreună cu construcția. Astfel se asigură că nimeni nu ajunge proprietar al clădirii fără drept de folosință la teren, sau invers.
• Alte drepturi: Superficiarul poate, în limitele acordului, să închirieze construcția altor persoane (de exemplu, să închirieze apartamentele sau spațiile comerciale din clădire). De asemenea, dreptul de superficie al superficiarului poate fi moștenit de succesorii săi, putând fi transmis prin succesiune sau partaj, atâta timp cât dreptul nu a expirat.

Obligațiile superficiarului derivă atât din lege, cât și din convenția cu proprietarul terenului:

• Respectarea destinației și condițiilor de construire – Superficiarul trebuie să construiască în conformitate cu destinația stabilită în contract (de ex. o locuință personală, o clădire de birouri cu anumite caracteristici etc.) și să obțină toate autorizațiile necesare. Dacă actul constitutiv impune un termen pentru începerea sau finalizarea construcției, superficiarul trebuie să îl respecte, altfel riscă rezilierea dreptului. De asemenea, pe durata superficiei, el nu poate modifica substanțial construcția fără acordul proprietarului terenului dacă prin contract s-au impus restricții (de exemplu, în anumite cazuri în care superficia a luat naștere prin separarea proprietății unei construcții deja existente, legea prevede că superficiarul nu poate schimba structura clădirii fără aprobare).

   

• Plata unei compensații (dacă este cazul)
  Dreptul de superficie poate fi gratuit (cu titlu gratuit) sau onerous (cu plată):

Dacă părțile stabilesc clar în contract că este gratuit, atunci proprietarul terenului nu poate cere ulterior nicio plată suplimentară.

Dacă superficia este constituită cu plată, dar contractul nu precizează exact suma sau modalitatea de plată, Codul civil stabilește că proprietarul terenului are dreptul la o sumă periodică egală cu chiria de piață pentru terenul respectiv. În caz de neînțelegeri, această sumă poate fi stabilită de instanță.

Pentru a evita neclaritățile, este recomandat ca părțile să precizeze explicit dacă superficia este gratuită sau cu plată și, dacă este cazul, să stabilească încă de la început cuantumul și modalitatea plății. În caz contrar, proprietarul terenului poate solicita în instanță plata sumelor restante (de regulă pentru ultimii 3 ani) sau chiar rezilierea dreptului de superficie pentru neplată.

• Întreținerea și folosința prudentă a bunului – Ca orice utilizator al proprietății altuia, superficiarul are obligația să folosească terenul și construcția în mod responsabil, fără a aduce prejudicii nejustificate. El trebuie să întrețină construcția într-o stare corespunzătoare (mai ales dacă la final construcția va trece la proprietarul terenului) și să respecte normele de urbanism și protecție a mediului. Contractul poate detalia obligațiile de întreținere, reparații, asigurare a construcției etc. Dacă superficiarul aduce deteriorări terenului dincolo de folosința normală (de exemplu excavări neautorizate în afara amplasamentului construcției), el va fi răspunzător pentru acestea.
• Restituirea terenului la încetare – La stingerea dreptului de superficie, superficiarul (sau succesorul său) are obligația să lase terenul liber de orice oameni sau bunuri care ar putea împiedica pe proprietar să își reia posesia deplină. În funcție de modul de încetare, aceasta poate însemna fie predarea construcției către proprietarul terenului (dacă accesiunea operează și construcția rămâne), fie ridicarea/demolarea construcției dacă așa s-a convenit (de exemplu, în contract se poate stipula că la final superficiarul va readuce terenul la starea inițială, demontând construcțiile). Vom detalia la secțiunea următoare ce se întâmplă cu construcția la încetarea superficiei. Important este că superficiarul trebuie să se conformeze acestor prevederi finale și, dacă este cazul, să coopereze cu proprietarul terenului pentru efectuarea formalităților de radiere a dreptului din Cartea Funciară.

În plus față de cele de mai sus, atât proprietarul terenului, cât și superficiarul au obligația de a nu îl stânjeni unul pe celălalt în exercitarea drepturilor lor. Proprietarul nu poate, de exemplu, să intre pe teren și să demoleze sau să folosească construcția superficiarului, iar dacă ar încerca să împiedice exercitarea dreptului de superficie, superficiarul are la îndemână acțiunea confesorie de superficie pentru a-și apăra dreptul în instanță. De cealaltă parte, superficiarul nu poate folosi terenul în alte scopuri decât cele pentru care i-a fost acordat dreptul și nu poate împiedica accesul proprietarului pe partea de teren neocupată de construcție, dacă prin contract s-a rezervat un anumit drept de acces (de exemplu, un proprietar ar putea dori să treacă pe teren pentru a ajunge la o altă parcelă a sa).

Cât durează dreptul de superficie și cum se stinge?

Durata superficiei este, prin natura sa, limitată. Conform Codului Civil, dreptul de superficie poate fi stabilit pe o perioadă de cel mult 99 de ani, cu posibilitatea de reînnoire ulterior de comun acord. Părțile sunt libere să aleagă durata – în practică, se întâlnesc durate variate, de la câțiva ani (pentru proiecte mici sau temporare) până la 25-49 de ani (durate frecvente mai ales când terenul aparține statului/primăriei, acestea având limitări legale la 49 de ani pentru concesiuni) și chiar 99 de ani pentru investiții majore. O durată apropiată de maximum (50-99 ani) este uzuală când se construiesc clădiri importante, pentru a oferi superficiarului suficient timp să își recupereze investiția și să exploateze construcția. De asemenea, un termen lung face dreptul de superficie mai atractiv pentru eventualii cumpărători sau pentru finanțatori (bănci), deoarece conferă stabilitate.

La expirarea termenului inițial, dreptul de superficie poate fi reînnoit prin acordul părților. Reînnoirea nu este automată (decât dacă s-a stipulat expres astfel în contract); în lipsa unui acord, superficia încetează de drept la termen. Uneori, contractul de superficie poate conține o clauză de prelungire. Dacă se dorește prelungirea, este necesară încheierea unui act adițional notarial înainte de expirare și, desigur, actualizarea înscrierilor în Cartea Funciară.

Cazurile de stingere a dreptului de superficie sunt prevăzute de lege și/sau de contract. Cele mai importante modalități prin care încetează superficia sunt:

• Expirarea duratei convenite – Cea mai comună situație. La împlinirea termenului pentru care a fost constituit dreptul, superficia ia sfârșit
• Consolidarea (confuziunea) – Aceasta are loc atunci când aceeași persoană ajunge să dețină și calitatea de proprietar al terenului, și pe cea de proprietar al construcției (superficiar). Practic, dacă superficiarul cumpără terenul de la proprietar sau, invers, proprietarul terenului cumpără/primește construcția de la superficiar pe durata dreptului, atunci superficie încetează deoarece nu mai are obiect – o persoană nu poate avea un drept de superficie pe terenul propriu. Consolidarea poate fi voluntară (părțile decid transferul terenului sau al construcției) sau poate rezulta din moștenire (ex: dacă superficiarul și proprietarul terenului ajung să fie aceeași persoană prin succesiune). La consolidare, efectul este că terenul și construcția redevin o proprietate unică, iar înscrierea dreptului de superficie se radiază.
• Pieirea construcției – Dacă clădirea edificată de superficiar este distrusă complet (de exemplu, în caz de forță majoră, un incendiu etc.), dreptul de superficie poate înceta, dar numai dacă există o stipulație expresă în contract sau părțile convin acest lucru. Regula generală este că pieirea fortuită a construcției nu stinge automat dreptul de superficie; superficiarul are dreptul să reconstruiască și să continue folosința terenului până la expirarea termenului.
• Renunțarea sau rezilierea – Superficiarul poate renunța la dreptul său înainte de termen, prin declarație autentică, dacă nu mai dorește folosința (de exemplu, proiectul nu mai este fezabil). De asemenea, încălcarea gravă a obligațiilor de către una dintre părți poate duce la rezilierea contractului de superficie prin hotărâre judecătorească (de pildă, dacă superficiarul nu plătește ce datorează ori folosește terenul abuziv, proprietarul poate cere în instanță desființarea dreptului înainte de termen, conform clauzelor contractuale și regulilor generale de drept).

În practică, cel mai uzual moment este expirarea duratei superficiei, deoarece atunci se pune problema soartei construcției ridicate de superficiar. Potrivit legii, în absența unei stipulații contrare între părți, la expirarea termenului proprietarul terenului dobândește dreptul de proprietate asupra construcției edificate de superficiar, prin efectul accesiunii, cu obligația de a-l despăgubi pe superficiar cu valoarea de circulație (de piață) a construcției la acel moment. Cu alte cuvinte, proprietarul redevine proprietar și al clădirii, dar trebuie să plătească fostului superficiar contravaloarea actuală a construcției. Această prevedere legală caută să facă dreptate ambelor părți: proprietarul își recapătă terenul împreună cu tot ce e pe el, iar superficiarul, care a investit în construcție, nu pierde investiția fără compensare. Părțile pot însă modifica prin contract această regulă legală. Două scenarii posibile prin acordul părților: (1) Construcția rămâne proprietatea terenului fără nicio plată – situație dezavantajoasă pentru superficiar, dar care ar putea apărea dacă, de exemplu, superficiarul a beneficiat deja de condiții financiare foarte avantajoase și acceptă ca la final să cedeze clădirea gratuit. (2) Superficiarul va demola construcția la final – și va readuce terenul la starea inițială, dacă nu se ajunge la un acord de prelungire sau vânzare a terenului. În acest caz, proprietarul nu mai datorează nicio valoare, iar superficiarul recuperează materialele (dacă mai pot fi recuperate). Toate aceste aspecte trebuie clar stabilite în contract pentru a evita litigiile la finalul superficiei.

Diferențe între superficia și închiriere, concesiune sau uzufruct

Dreptul de superficie are trăsături unice, care îl deosebesc de alte modalități de a folosi proprietatea altuia, precum închirierea (locațiunea), concesiunea sau uzufructul. Iată, pe scurt, câteva diferențe importante:

• Superficie vs. Închiriere (Locațiune): Închirierea unui teren este un simplu contract de folosință temporară, care nu conferă chiriașului un drept real și nici vreo pretenție de a deveni proprietar al vreo unei construcții pe acel teren. Chiriașul are un drept de creanță (asupra proprietarului) și, chiar dacă poate construi ceva cu acordul proprietarului, de regulă construcțiile ridicate de chiriaș rămân în proprietatea terenului (prin accesiune) sau chiriașul trebuie să le înlăture la terminarea contractului. De asemenea, durata închirierii este de obicei pe termen scurt sau mediu (câțiva ani, rareori zeci de ani) – chiar legislația limitează la 49 de ani contractele de închiriere pentru bunurile statului, de exemplu. Un chiriaș nu poate ipoteca dreptul de închiriere, și nici nu-l poate ceda mai departe fără acordul proprietarului (dacă subînchirierea sau cesiunea sunt interzise). Prin contrast, superficia oferă un drept real pe termen lung (până la 99 ani) și îi conferă titularului său un drept de proprietate asupra construcției plus un drept de folosință garantat (intabulat) asupra terenului. Superficia este astfel mult mai stabilă și sigură pentru investiții serioase, pe când închirierea este adecvată folosințelor temporare și fără investiții majore.
• Superficie vs. Concesiune: Concesiunea este, în esență, tot un drept de folosință pe termen lung, dar apare preponderent când proprietarul terenului este o autoritate publică (stat, unitate administrativ-teritorială). Concesiunea unui teren public se acordă pe o perioadă determinată (adesea 25 sau 49 de ani, cu posibilitate de prelungire) și presupune plata unei redevențe anuale de către concesionar.
• Superficie vs. Uzufruct: Uzufructul este un alt dezmembrământ al proprietății – conferă dreptul de a folosi bunul altuia și de a-i culege fructele, fără a-i altera substanța. Un uzufructuar poate, de exemplu, să folosească o casă a altcuiva (să locuiască în ea sau s-o închirieze și să încaseze chiria), însă nu poate dispune de aceasta (nu o poate vinde ca proprietar) și are obligația să conserve bunul. Aplicat la terenuri, uzufructul ar da dreptul de folosință (de exemplu, pentru agricultură sau alte întrebuințări), dar nu permite uzufructuarului să construiască o clădire nouă pe acel teren fără consimțământ și, chiar dacă ar construi, clădirea ar reveni proprietarului terenului (prin accesiune). Uzufructul este viager de regulă (ține până la moartea uzufructuarului, dacă acesta e persoană fizică) sau oricum limitat (maxim 30 de ani dacă beneficiarul e persoană juridică), pe când superficia poate avea o durată fixă prestabilită de până la 99 ani, indiferent de viața persoanelor implicate. Mai simplu spus, uzufructul oferă doar folosința bunului, nu și dreptul de a deveni proprietar al a ceva construit pe acel bun, pe când superficia este croită special pentru situația construirii și deținerii unui edificiu pe terenul altuia. Un alt aspect: uzufructuarul nu poate nici el înstrăina bunul ce face obiectul uzufructului (pentru că nu e al lui), pe când superficiarul poate vinde clădirea sa. Uzufructul se întâlnește frecvent în situații de familie (ex: părinții au uzufruct viager asupra casei care e pe numele copiilor), în timp ce superficia este specific pieței imobiliare și dezvoltărilor economice.

Rezumat pe scurt: dreptul de superficie conferă o poziție mult mai puternică decât o închiriere sau un uzufruct, deoarece superficiarul are un drept real ce include dreptul de proprietate asupra construcției. Față de concesiune, superficia este echivalentul din sectorul privat (și nu numai) și asigură o mai mare libertate de negociere și transfer a dreptului. Alegerea între aceste instrumente depinde de situație: dacă terenul este public, de regulă se va recurge la concesiune; dacă se dorește doar o utilizare temporară fără investiții mari – închiriere; dacă cineva vrea doar folosința și fructele unui bun (ex: să încaseze chirii de pe urma lui) – uzufruct; însă dacă se urmărește construirea unui imobil pe teren străin și exploatarea acestuia, superficia este soluția adecvată, fiind concepută exact pentru acest scop.

Se poate vinde, înstrăina sau ipoteca construcția realizată în superficie?

Da, superficiarul poate vinde, dona, schimba sau ipoteca construcția pe care o deține în baza dreptului de superficie, în aproape aceleași condiții ca orice proprietar de imobil. Fiind proprietarul clădirii, el are drept de dispoziție asupra acesteia. Important de reținut: odată cu construcția, se transmite automat și dreptul de folosință asupra terenului aferent. Legea prevede expres că, atât timp cât există construcția, dreptul de folosință al terenului nu poate fi înstrăinat separat, ci numai împreună cu dreptul de proprietate asupra construcției. Astfel, cumpărătorul unei clădiri aflate pe terenul altuia va prelua și dreptul de superficie (pe durata rămasă), iar vânzătorul (fostul superficiar) își pierde atât proprietatea clădirii, cât și folosința terenului. În mod similar, dacă superficiarul ipotechează construcția, ipoteca se extinde și asupra dreptului de superficie, iar în caz de executare silită, noul adjudecatar va dobândi ambele drepturi la pachet.

De asemenea, dreptul de superficie (ca universalitate) poate fi și moștenit. În caz de deces al superficarului, succesorii săi vor prelua dreptul (dacă nu există clauze care să-l facă personal netransmisibil, însă de obicei nu e cazul). Moștenitorii devin astfel noii proprietari ai construcției și titulari ai folosinței terenului, în limita duratei inițiale.

În concluzie, construcția realizată în regim de superficie se bucură aproape de același regim de circulație ca orice imobil: poate fi tranzacționată liber și grevată de sarcini (ipotecă) de către superficiar. Singura diferență este că terenul în sine nu face obiectul tranzacției, ci doar folosința lui, care însoțește construcția. Pentru siguranță, la orice înstrăinare, noul dobânditor ar trebui să verifice actul de constituire a superficiei și să înțeleagă termenii (cât timp mai are dreptul, ce obligații sunt înscrise în contract etc.). Notarul, la autentificarea vânzării, va menționa existența dreptului de superficie și îl va înscrie în folosul noului proprietar al clădirii.